1、这里的逆势表现，不是指成都楼市的独立行情，不是指一个西部的强二线城市楼市巨大的市场韧性。当然，独立行情和市场韧性的确存在。
2、二手房的供需双方表现出来的巨大的供销量，没有促使价格上升，而是在价格下滑的过程中，促使供销量巨大，正常来讲，一旦供销进入一个相当有张力的表现，那么价格应该上升才是。但实际是相反的，这是为什么？
3、一手房成交基本盘供需萎缩，但并没有致一手房降价（2024年年中的时候出现过下滑，但后面四季度又拉回来了）。至少名义价格没有降。虽然这个产品不断迭代，实际单价是降了的。但价格似乎还是维持住基本盘面了。这种供需的力量萎缩似乎没有在价格上得到经济体现。这是为什么？
4、二手房的价格表现没有随着供需的张力出现反弹，反而一直处于资产减值的状态。这个首先来自于卖方的悲观和被动，以及买方的购买力偏弱，因为中高购买力的购房者可能不会选择二手房，正如有些媒体说的，购买二手房的是年轻人或者干脆说是穷人，是两极中的一极。但笔者并不认同这些媒体对于二手房客群的定义，因为二手房的成交量占了整个成都楼市的一二手房市场的接近70%，未必像成都这种城市能够买的起二手房的都是穷人么？所谓的真的的穷人，一百多万的二手房也是买不起的。但二手房的购买力相对于一手房而已，的确是偏弱的，这种偏弱不是一种弱，而是一种城市普遍的购买力，与城市的收入能级大致能够贴合。
5、二手房的巨量成交，虽然没有促使价格上涨，但是至少能够说明这个大比例的购房群体对于成都基础房价的认可，也就是说用二手房的价格来衡量基础房价，是代表广泛的购房者意愿的，如此广泛的意愿和认可，说明基本二手房的价格是到位了的。
6、但二手房与一手房的总价、单价差距是比较大的，这个事实我们必须要承认。从而会形成一个购买力不弱但依然买不起一手房、同样不愿意买二手房的一个不断扩大的群体。这部分群体即使卖掉手上持有的房子，但购买一手房依然有压力。并且，他们对于房产价格认识也相对从容的，虽然购买一手房有压力，但是对于一手房的价格持怀疑态度。
7、二手房的安全表现得到巨量交易的认可之后，买卖双方达成了和谐的共识，所以链家在二手房交易收益依然颇丰。二手房的巨量交易但价格理智，也说明了对于高层建筑的折旧、使用减值的考虑，并不是因为一手房的逐步迭代、产品更新带来的二手房的账面价值减值，而更多的是因为自身的原因。二手房的价格基本跟租金可以在同一个计量对比口径，为什么租金稳定，因为租金反映的是消费价格，而不是充满期望的资产价格衡量标准。
8、城市发展的红利边际报酬率降低之后，我们通过资产价格衡量尺度的习惯，逐步恢复到了对于使用价值的评估，更多的从使用价值务实的角度去衡量二手房的价格，所以，二手房的供销量这个数量级的上升对于价格不会产生较大的弹性影响。正如批量销售的某种消费品一样，价格与规模的关联度非常弱。如果按照这个框架来讲的话，作为卖方，似乎没有必要对二手房抱有太多的增值的预期。
9、二手房的大量成交，实际上是一种资本的负投资，就是过去的商品库存在满足现在的需求，而不是现在的商品满足未来的需求，后者是一种增量投资，而前者是一种消化存量资本的表现，所以存量不是一种投资拉动，而是一种对于投资增长的反向力量，意味着存量资本过剩，需要消化的时间，但不能马上拆迁重置，这是一个漫长的过程，但是城市的更新随着二手房的大量存在和使用，会呈现一个有规律的比例，从而可以测算未来新增的需求。从这个角度也可以看出，二手方大量成交不是对于一手房供应的缓冲，而是对于高价格一手房的一种迟滞，会导致更多的消费力量放弃一手房，尤其是郊区的一手房，这种需求力量越来越弱。
10、所以，一手房的整体是是量价递减的，但一手房五加二区域稳住的盘面，并且体现了诸多的热点，甚至形成了量价齐升反弹局面（尤其是经历了2024年年中到年终的U型趋向，笔者人为这是一种情绪性变化，文章链接：成都楼市“过山车”：6-12月份的价格U型曲线），局部市场顽强的表现，虽然供需规模在萎缩，但是价格不低头。通常来看，如果供需出了问题，市场做出的反应就是降价，来使得供需双方重新恢复张力和信心。但楼市不是普通消费品，市场的惯性已经生产资料的迟滞性、以及购房者的刚性需求，依然会导致力量的扭曲，但即使在这种情况下，土地价格不变的情况下，新规实际上导致了单价的下跌，来兼容更多的客群，这种内在的市场演化趋势，依然是清晰的主线。
11、一手房的这种逆势表现，笔者认为主要力量还是一种短期的均衡，就是供应的退出（开发商投资热情下降）导致的供应暂时不多和需求的集聚（观望太久，还是得住的刚性需求），二者形成一种短期均衡，再加上情绪的波动，给了价格一种支撑，但这二者的可持续性变数较大，这个我们做过大量分析。简而言之就是，供应会扩大（供应速度、供地规模以及产品迭代），购房者需要向中间力量兼容（改善客群的易耗性比较强），现在构成这种短期均衡的购房者是一种短期的集聚、他们的购买压力是偏大的。
12、上述就是这两种独特市场现象的解释，以及未来可能方向的推演。
