1、开发商急了是真的，但是不是要有19家哄抢槐树店50亩，这个得看拍地当天的情况。前段时间成华区东客站地块，万景以1.9万楼板拿下的土地，按照新规折算，赠送率消灭公摊的话，楼板价可以打8折，1.52万，面价售价如果做到2.9万（利润临界点），即实得单价2.3万，如果实际单价2.5万，面价售价做到3.1万，也不是完全没有可能。当然，上述推算，最终要以市场结果来看。但笔者倾向于2.9万和实得单价2.3万这种情况，毕竟这个单价对于新房来看，大套四控制在400万以下、小套四控制在300万的水平，还是能够有基本的市场参照意义（基本可以参照二八和槐树店的楼板对比）。当然，万景的竞争对手没有拍赢万景，显然，就是利润率要求高于万景，并不是认识不到这一点，也不是说成本控制能力不行。
2、回到这个槐树店50亩，反正有不少媒体报道了这个19家的图表，都是有意向，实际上有人说这个成都楼市严控供地，这个观点我们不同意（文章链接：成都楼市：严控供地纯属胡说八道），但是供地少是事实，尤其是2024年对比2023年，供地少的原因我们也解释过了，并非是因为严控用地导致的。但的确开发商拿地的拿得少，的确是事实，开发商没有土地怎么维持下去，靠代建么？代建更少，更不可持续。虽然，开发商已经没有以前那么多家，但剩下的也不少。
3、从拿地的情况来看，除了个别比较活跃的开发商譬如金茂、建发（最近连拿了几块）、越秀（几块，但规模都不大），但其他开发商相对零星，并且还冒出来一些业余选手，譬如贝壳还拿了地王，万科、保利、中海、龙湖在过去的一年好像出手不多，华润、招商相对于他们过去的规模，在去年也不能维持一贯的传统。并且，去年的土地获取很多零星的本土开发商又拿了一些譬如远达、城投、新绿、滨江等。总体五加二一千多亩地，就这些也分不了几块，近郊大家抗性比较大的，不太积极。可能统计不全，大致是这个情况，就是开发商对于土地的储备是不足的。
4、最近这个高总价楼盘、地王还是相对比较热点的，包括槐树店的首开开盘买的也不错，前两批次都买光了，虽然第二批次开的不如第一批次多（文章链接：成都楼市：地王的结局；成都楼市：五个断层；成都楼市：高总价产品并不乐观），成都楼市去年从上半年到下半年的市场是经历一个U型结构（文章链接：成都楼市“过山车”：6-12月份的价格U型曲线），但是这种U型的第二部分的上升或者恢复势头，能不能成立，我们各执一词，但是毕竟现在有两个情况是开发商不得不面对的，第一个是毕竟眼下还是这个U型结构，第二个没有土地储备了。大家还是忍了那么久，也不是因为没有钱，譬如有些开发商还在提前还债，如果拿地能赚钱，为什么要提前还呢，这个跟我们的提前还贷的逻辑一样。
5、所以，市场有起色以及这个缺地，再加上这个楼板价因为新规的原因的确比以前要便宜（文章链接：成都楼市：明升暗降），所以，三个原因结合起来，至少是看到了曙光，所以，必然要跃跃欲试，跃跃欲试但毕竟这个U型结构的前半部分是因为长期楼市下行周期的造成的，又不能不顾及这个长线的因素，这又是一个拽的力量。所以，实际上他们必然是这样一种心态，跟这个处于整个U型结构的客户一样，都是犹豫的同一批人，这批人的效用逻辑，我们在U型结构这个文章当中分析过了，核心结论就是U型的后半段就是情绪导致市场反弹以及犹豫期积累的需求力量在情绪的刺激下，以及供应本来就不多（供应不多我们解释过了），所以造成了这种短期的供需价格的态势，那么这种态势能不能持续，实际上开发商都会心里打鼓。
6、但他们显然认识到一个情况就是，毕竟供应不多是一个很现实的问题，这个短期的因素还在，所以，从这个维度来看，能不能去吃这个波段，因为最快从拿地到开盘也就是三个月-六个月，即使政府加大土地供应，导致市场压力加大，他们依然可以在这些前面先拿的土地上把客户先占为己有，就是先吃早先这波依然有U型后半段信心的客户。这个也是一个逻辑，相当于构成了19家这么多的第四个理由（市场短期内有起色、正逢缺地、新规扩大赠送率、波段还在还可以吃），就是吃波段，即使土地供应后面不可控，甚至新规继续扩大赠送，也是后面的事情了。
7、既然开发商能够想到这一层，那么购房者是不是也要看得更远一些呢？那么关键就是看，后面的供地是不是可控的，就是真的想有些人说的土地供应是被控制的。但这个逻辑是不对的，你想，这个开发商缺地要生存，那么如果地方政府买地未必就可以不生存么？地方的财政开销是要依赖土地的，那么如果近郊的土地暂时还缓不过来，那么五加二的供地压力就会变大，所以，如果在利好的情况下，即使是短期利好，那么供地端也得加大出地逻辑，这个才合乎常规，未必供地方还要给开发商打掩护，等他们先出货么？未必供地方还要控制用地，拉升房价，让购房者的负担加重么？显然不会，但是波段上又会出现这种掩护和拉高的情况，但这些都是派生的客观现象，而不是主观行为。所以，大概率这个供地的规模应该扩大，毕竟2024年少买了很多地。
8、所以，开发商的心态、状态，供地方的心态、状态，都捋一遍，那么作为购房者在这个档口上，通过捋一遍这些情况，我们可以得出清晰的认识。而不是说，你看，一堆开发商要抢地了，那么这个房价必然马上又有大涨了，赶紧下手吧，前面没有下手要亏多少钱，当然，很多人的大脑回路是这个逻辑，但这个逻辑对么？我们要把供地的因素、开发商投资的因素跟这个市场的作用力与反作用力尽量去捋一下，然后在综合起来看，尽量能够对未来做一些预判，而不是通过某个单一的、局部的、短期的现象，马上形成一个情绪化的判断。
