1、一手房从2020—2024销售量，基本走势是降低趋势，但单价是上涨趋势，2024年同比略降，并且2024年销售量同比降低幅度最大。2024年实得单价可能更低。
2、二手房从2022年开始连续三年激增，这个从卖方角度来看，容易理解，卖掉置换，捏在手里多数增值无望，经济调整期去杠杆换现金。
这个也在一定程度上推动了一手房的成交量和价格，但一手房成交量绝对数并没有上升，反而下降。
至少说明，改善作为主要支撑的一手房市场增量并没有因为大量存量置换的推动再上升。
相反，在下降，当然我们依然不能否认来自二手房置换的推动力量。
二手房的成交面积和一手房成交面积比例我们预估大致在5：3，大致就是100平米旧房换60平米新房，1.5万单价换2.5万单价新房，但通常旧房面积小，新房面积大，所以，大致旧房卖掉能够达到新房总价3-4成。
3、所以，从这个逻辑来讲，二手房产生出来的力量，必然只能构成新房一部分力量，还要重新负债。
正是因为成都楼市二手房的非常活跃，才给新房打下了一种扎实的基本盘。
4、但这种基本盘显然是一种消耗盘，因为二手房拿来置换或者卖掉多余置换的，毕竟是少数人，肯定没有刚需那么持续。类似于金字塔结构，刚需肯定是数量最多的，越往上数量越少。
二手房作为一手房的一种推动动力量，可能没有资产增值作为推动力量来的快。以往上涨周期，核心推动力量不是二手房。
所以，这种基本盘是易耗的，因为从客群的基数以及从去再生性来讲，都是受到考验的。
5、二手房和一手房这种量价的反向运动，很多人会总结为，这是楼市一种必然的良好的趋势。就是有钱人买改善新房，没钱的买旧的二手房，这种分布是市场自然演化的过程。这种观点无可厚非，但笔者不认同。
6、一二手房总价差异在2.5倍到3倍，一手房销售规模萎缩，二手房销售规模增加，这两种反向趋势构成的市场结构，显然是不可持续的。
因为二手房相对廉价的、过去的，毕竟是有限的，而新近的二手房是价格不菲的。那么有人说，二手房可以不断流转，但二手房的流转速度加速的原因，我们开篇已经讲了其特殊性。
而接盘的这些人，是很长一段时间内无力促使其流动的。
7、二手房的购买者是不是一定可以买到二手房，但高不成低不就者是中间力量越来越强，这也是一手房销售下降，且不断向他们兼容的原因（扩大赠送，降低实得单价）。这也说明不是有钱人变得越来越多，而是说明越来越多的人变得没有能力“高就”越来越高的房价。
8、那么买二手房的这些人，是不是一定没有办法来通过增量来解决呢？二手房消耗完了咋弄？2000万平米，20万套，可以解决60万人的居住，实际搞个五六年后，当然城市也要不断的旧改，有一些房子要拆，随着存量增多，折旧拆除的会慢慢增多。
但如何解决这些最大基数的刚需呢？从某种程度来讲，这部分群体活力最强，不可能都让其住到郊外。
9、中间力量和刚需力量只能买二手房的，基本构成了85%的市场力量，因为主城区五加二成交量2024年占整个大成都一二手房的15%，近郊远郊基本可以归类到刚需（现在市场形势下的购买意图）。
越来越高的房价，在过去某个阶段房价速度超过了购买力增长速度，所以，房价门槛增加，导致流动性下降，一手房增量变慢，增值预期下降。房价上涨的内生动力变弱，很多人说的放水拉高，防水只能是一种催化因素，在内生力量支撑房价涨的时候，就是如虎添翼，反之就是水漫金山。
10、所以，二手房和一手房这种反向结构必然是一个不可持续的短期均衡结构。不可持续。接下来的一手房最大变数和决定性力量在于85%这部分力量，而不是15%比例这部分力量。
而15%的这部分力量，我们也分析过，这15%中84%力量，严格意义上也不算有钱人。（文章链接：成都楼市：有人说的500万起就是个噱头）
