1、2024年，二手房成交量占市场整体的69%，这个数据是最直接的证明。
2、一个城市的二手房活跃是这个城市楼市表现好的意思。因为存量也可以流动，也说明需求旺盛，资产流动性强。
3、占大比例的二手房成交，说明了70%的购房者购买力基于其收入来定夺，而不是预期增值（二手房主力均价100—150万，新房有一半客户属于近郊和远郊），纯粹的使用效果。
因为二手房账面价值也在回归调整，很大程度上受制于买方市场。
5、85%的主力客户购买力基本是在200万以下总价（近郊新房和全部二手房）。
6、15%的客户购房主要表现在五加二区域，的700万平米成交，套总价基本在300万的水平，也就是说这15%的客户买的是另外85%客户的1.5倍—2倍甚至三倍的总价价格。
7、当然，从数量比例来讲，15%是少数，少数人消费，并且属于五加二区域，另外，五加二区域的供需张力没有出现问题。因为，五加二区域供地没有出现扩张，甚至2024年较2023年少了40%，并且楼板价还涨了。
8、但近郊的土地供需虽然降了，但楼板价也在降，另外，近郊2024年成交量也在同比较大幅度下降。说明，近郊的普通消费力下降，以往主城溢出的客群也不看好近郊。
9、目前最大市场变数就是五加二的未来土地供应规模。以及15%客户的可持续性。笔者认为，五加二供应规模至少不会低于这个水平。
另外，我们不能认为15%的人是炒房者，他们必然也是居住刚性需求，不是刚需那个刚需。所以，他们也不是基于增值预期而买入，当然，也不能武断的说，他们不得不买。
10、另外，类似于那些在近郊深耕的企业，为什么会发生债务危机，当然，我们不是说二者一定有关联性，但其近郊土地的减值一定会给其债务带来压力。
11、作为购房者而言，近郊仍然处于下滑状态，没到谷底，这个认识要清晰。
