1、五加二区域的土地价格连续五年上升，但供地规模也是连续五年下降，2024年的下降幅度尤其大。
2、近郊和远郊的土地价格下跌幅度较大。成交规模也是萎缩状态。
3、对应主城五加二楼市量价来看，价格较2023年微降，但成交量是五年以来新低。但基本稳住盘面在市场相对艰难的大形势下，已经可以叫独立行情了。
4、虽然，近郊、远郊和五加二区域，总体量价一致，但从土地价格的差异来看，以及从楼市量价的基本盘变化来看，还是截然不同的。就是五加二看起来是稳住的，才有独立行情一说。
5、但我们不能忽视一个背景，限购解除和降首付降利率，对于改善的相对高总价依然有相当大的阶段性刺激。那么，五加二的市场能够守住基本盘，这个起到了很大程度上的作用。
改善类客户被压抑的时间，大从2018年到2022年，另外，市场整体发展阶段，的确不少人是有换房需求。
6、但同时，同样的环境，近郊市场缺没有守住，甚至还没有见底，这说明了购房者对于资产价格的认知清醒，以及对于居住便利性的实用性，买不起改善新房，他们宁可选择二手房。
7、但五加二的这个改善客户购房群体对应的700万平米成交，在2024年而言，相对于2023年以及过去四年，成交面积绝对量是下降的。
而对于整体2024年一二手房的成交套数而言，五加二区域的成交新房占比在15%。
严格意义上讲，就是不足15%五加二区域新房成交（面积上五加二占了50%，新房市场，但套均面积大一些），这一波客户显示了独立行情。
8、五加二的市场预售存量还有七百万平米，不含拿地未预售，说明，五加二市场也不缺房子，只是不是很紧缺。在这种情况下，我们去看15%这个比例，以及看这个绝对量的下降，市场的压力还是存在的，独立行情的延续性还是存在争议。
9、五加二区域土地价格上升，我们还必须认识一个内在的土地结构供应原因，主要基于，开发商笃定的地块通常预期房价高，那么地价也高，从而这个土地买卖的地块，最大特征就是高地价地块同比往年成交下降比例弱于中低地价地块，所以，这个是土地价格连续五年上升的一个结构性因素，尤其是2024年相对于2023年而言。
很大程度上说明，开发商的选择余地不大了，在整体大成都选五加二，在五加二选短期内房价笃定的、从而反推拿地。
10、成都楼市目前典型特征就是15%的龙头拖着85%普通购房者。开发商投资利润度最高的也是这15%的区域，其他85%要么是存量二手房，要么利润存在不确定性，譬如近郊。
11、另外，有一个不得提及的市场重大变化特征就是，2024年相对于2023年的户型赠送率是一定幅度提升了的，那么如果按照实得单价，单价降幅是比较明显的，即使在五加二区域也超过了10%。那么五加二区域的项目，也得顺应这种产品迭代来扩大客户兼容群体。
甚至那种上千万、五百万起的项目，可能在这个15%的比例中占不到5%（估算），也是一样追求这个逻辑。
12、那么，通过上述可以看出，市场最大的特征不是向外、向市场预期和信心找回报，而是向内、向性价比、向更大兼容的客户挖掘去做内功。从而，供需双方严格意义上讲，目前是一种基于刚性的短期均衡。
