1、近郊包括怡心湖、东安湖、犀浦在内，已经退出热点板块序列，处于库存和价格吸收和消化期，通俗来讲就是价格还没有触底，判断价格触底和库存良性的重要指标就是看新增投资有没有复苏，单纯如果大幅度降低土地价格，这个目前没有办法、没有人会做出这样的决策，即使过度的人为干预也没有用，需要一个自然的消化时间和演变过程。有秋收、就有冬藏，投资过度谈不上，但至少从需求的角度而言，鉴于目前的价格，不仅仅上涨缺乏动力，而且还有较大的下探动力以便于兼容中下购买力的群体，这个特征是目前成都最大特征，包括体现在五加二区域，集中体现在产品迭代。
2、所以，所谓热门热点，仅仅限于五加二区域，从市场整体成交数据来看，也能佐证这一点，我们为什么要讨论五加二区域的热点，因为五加二从2024年跟2023年比，是维持住了基本盘面，其中有一些热点板块相对突出，总体而言，2024年依然处于市场整体趋势的下行区间，纵然维持住一个基本盘面的五加二区域也是如此。
3、热门热点板块的集中体现为两个特征，就是地缘性改善客户的力量集聚和短期的供应偏少（但依然以可持续批量供应为特征）、以及产品赠送率扩大作为重要驱动力的参数。比较典型的热门板块：南大源西、天西、新川局部区域、林家坝、驸马；西光华新城、蔡桥、金牛花照板块、西南武侯新城、太平寺中环内外；东二八板块和槐树店。
其他边缘区域或者夹缝区域，显然关注度不高，甚至有点类近郊的趋势，就是在吸收和消化。这些边缘区域和近郊以及近郊热点，目前挣扎的焦点在于客群的转换（从企图获利和投资的客群，转换为需要居住客群，他们之间的购买力和预期差异过大，这种差异造成了价格调整的动力，这也呈现在为什么类似于譬如新川同一个楼盘、板块的价格发生了较大价格变化）。因为这些区域曾经的地价不低，所以，这个转换很痛苦（譬如有人咨询的金牛天回、锦江生态带个别新盘、东安湖、怡心湖，笔者给他们的建议逻辑，是从这个思维框架出发的），不像二手房那么轻松，因为二手房有足够的账面价值折腾、让利，当然我们主要指的老二手房，而不是即将上市的尤其集中在天府新区、新川的大量二手房，这些二手房必然也面临一个吸收、缓解的痛苦转换，这些区域存在大量的价格背刺。
4、从热点板块的分布和数量来看，好像变成了一些孤立的点位，而这些孤立的点位变成了供地围绕的主要阵地，从2025年一些媒体发布的供地计划来看，五加二区域的供地也围绕这些热点，等于是供地的价格维持也寄希望于这些热点据点。所有，我们要有一个基本常识判断，就是目前的价格是一个维持的状态，而不是一个有上涨张力的状态。从而这个维度来看，所谓热点，就是有维持能力的热点，而除了热点之外，其他大部分区域呈现出被动的向中下兼容才能守住市场数量。
5、我们要依然按照迭代的思路来看这些热点板块的价格，因为只有这些热点板块，才能牵引最有购买力和购买意愿的这部分改善客群，出于他们的刚性需求来维持市场局面，但实际上热点板块还是一个短期的供需、价格均衡，就是相对脆弱，脆弱主要体现在，一旦供应有稍微放大的趋势，那么项目的压力就会陡增，这个我们尤其要关注，比较典型的区域是成华、林家坝、槐树店，以及天府新区、大源西、蔡桥、武侯新城，因为这些地方的供地随时可以呈现多出五六个项目，那么就是构成较大的竞争压力，所以，对于这些热点的价格判断，供应的参数变数较大，但又必须考虑。
6、为了协助热点板块的价格，同时这些热点板块也跑不出扩大实得的趋势，另外政府的供地也要围绕这些信心存在的热点来供地，为了平衡这几个力量不同方向的力量，那么，必须要扩大客群、扩大兼容性（必要手段还是价格、产品），所以，我们没有担心这个价格指数出现反弹，反而要考虑的是这些热点区域的价格支撑力会不会被破坏。
7、试图通过热点的价格、市场表现来给购房者传导一个信心和预期，但现在热点板块考验的重点不是信心，而是钱包，所以，在一个高位走钢丝形成的短期平衡，要做的就是使得钢丝更加宽一点、维度更加低一点，才会有更多人的上来走，说白了还是基于购房者的刚性需求作为市场动力。不少人鼓吹的高总价、高预售价格，已经失去制造焦虑的作用，只会起到反作用，让本来有购房意图的购房者绝望，反而不利于市场的扩大。
8、具体说价格建议，价格一定要结合产品来看。按照最新的迭代实得价格、名义价格、总价瓶颈，南大源西（2.4/3.2、500，变数较大，）、天西（2.0、2.8/400，变数较大）、新川局部区域（1.8/2.6/350）、林家坝（目前的价格没有参考性，看后续地块）、驸马（2.2/3.0、460）；西光华新城、蔡桥（2.2/3.0、460）、金牛花照板块（1.9/2.7/370，看供地，供地稍微放大，比较脆弱）、西南武侯新城（1.8/2.6/350）、太平寺中环内外（1.8/2.6/350）；东二八板块（1.8/2.6/350，变数太大，因为供应基本确定持续不断）和槐树店（1.9/2.7/370，变数介于大源西和二八之间，供地潜力也较大）。大致是这个逻辑，不一定的准确，欢迎拍砖、探讨。
9、我们尤其要注意总价天花板。总价瓶颈，就是过了这个总价，市场意义不大，因为变成极少数人的数量。林家坝我们为什么不做估计，因为已经过热发烫，陆续供地之后，会使得这个区域回到一个正常的价格段位。有人可能说，那不是没有那种很厉害的单价、总价了么？有的，但不是在林家坝和天府新区，譬如金融城、锦江、青羊的一些核心位置但这些位置的供地有偶发性，不是我们今天讲的这些热点板块。
