1、今天分别有两组朋友咨询一南一北的两个项目的价格，笔者给了否定建议。一个是金牛天回某项目单价1.8万精装，一个是天府新区锦江生态带1.49万简装老规产品。前者笔者给的建议是可以对比天府新区万安或者锦江生态带、以及怡心湖，如果这三个地方的价格跟1.8万相当，把成都楼市这种新区价格作为一个价格体系拉通看，明显天回这个项目的价格就偏高了。
2、详细看金牛天回这个项目的信息，楼板价9000多，如果算上2022年以来的拿地资金成本，精装买到1.8万，基本也不赚钱，所以，基本是触底销售，降无可降。当然，也可以亏着买，为什么没有亏着买，第一个可能是尾盘了，没有必要惹麻烦，前面估计有不少客户高于这个价格买的，第二既然是尾盘，就是慢慢获取客户吧。
3、回到锦江生态带这个1.49万的120平米老规产品，除去公摊，实得面积100平米，也就是说这个120平米跟现在的迭代产品的120平米差了20平米，就是那种紧凑的三房和相对宽松的四房的对比逻辑。按照现在的产品标准，单价超过1.7万了。所以，这个单价基本甚至高于一个次新二手房的价格。从这样的对比维度来看，的确可以等等。当然，销售给这个朋友制造了一个信息焦虑（也有可能是真的），就是这个房子退出来的房子，很多人看，得抓紧下手，当然，这是一个通常销售手法，但我们还是要细致的去看这个脉络。
4、咨询天回的朋友问到成华、金牛怎么看？实际上，成华是供地大户，现在成华好位置的迭代产品的实得单价大致在2.3-2.4万，甚至还有更加迭代的4.0，这个具体看开放效果，就是可能比这个单价还要地，从成华二八、槐树店这些位置来看，实用性、成熟度肯定高于金牛天回，那么做一个价格对比，如果实得单价更加趋低的话（因为供地多、地缘客户可持续性不是那么强，所以必然导致产品继续迭代来竞争有限客户），那么跟这个天回1.8万对比，还是有相当的参考价值的。
5、地缘性客户往往无法做出全面的价格了解，因为没有这个动力，仅仅限于自己关注的区域的价格，但这种关注区域的价格的认识，还是需要从更多市场维度去对比，来判断价格是否合理。
