7、8月是传统淡季，但我这边咨询的客户并不少。不过，和很多为了促成成交的同行不同，起码在今年，除非有具体的入学需求或者急迫的入住需求，宏观层面我的建议都是等一等，我今天从两个维度阐释一下为什么我建议等等，这买房的两个维度也就是我一直提倡去考量的，一个是时机，一个是项目本身。
时机
从时机角度，只要不是傻子，都看得出目前是政策磨底过程中，房地产这种流动性弱的市场，和股市肯定不一样，政策底一定早于市场底，所以目前不可能见底。最不济，也就是继续磨，磨底的一个特征是，如果真是底部，在上涨前一定是放量，即成交量大幅抬升。
那么，我们去观察底部的两个特征。一是政策：现在看到政策应出尽出了吗？起码还有限制政策没解除、起码还有一堆刺激工具没有用；二是量，带看量、成交量有明显放大吗？供应量有减少吗（新房的土地、预售是减少了，但这是投资减少带来的，关键看二手房的供应）？都没有，所以还是在磨底的过程。所以，你等一等，咱不说价格会不会继续下跌，起码是不可能上涨的。在这种情况下，急就买，不急就不买。什么叫急就买，就是买了，下跌，你觉得可以接受，毕竟早买早享受，那就买，否则，你就是不急。
项目
目前的新房，处于一个新老转换期。什么是新？
一是从一级市场的角度，政府需要增加新房吸引力，具体体现在推出更加优质的地块和更加优质的新房户型（通过新住宅规范来体现）。以前大家只能去买郊区（新片区）的高密度鸽子笼，现在主城区低密度住宅越来越多；以前高层得房率7、80多，现在得房率到100%（住宅规范问题，是个一级市场的问题，这点没想到吧？因为控制它内容的主体不在开发商和购房者手里）。
二是从二级市场来看，由于下行带来的供需关系转变，卖方市场逐渐转变为买方市场，期房预售逐渐转变为现房销售（期房变现房销售，不是政府行为，因为开发商已经在这么做了，政府不过是追认），卷沙盘逐渐变为卷配置。
所以，等等有什么好？就对应数数上面的维度就一清二楚了。
从地块的角度，政府拿出来更好的地，具体包括优质地块提速挂牌，原来那些新区的出让明显放缓，这意味着你可以不用去远郊了；大量政府手里的地块商业比例缩减（比如S1/S10）或者由其他公用用地转为住宅（比如省府的王炸地块）；第三点，已经出让给开发商的商业用地，也允许改为住宅（典型的如保利天禧、万科滨江这种没开发完的地块）。第四点，大量地块容积率缩减，主城区普遍由3.5左右降低至2.4左右，基本上就是从百米变成50米的水平。你说，这是不是更好的地？
从规范的角度，新政我也讲过，就不多说了，翻以前的文章，简单的点就是未来新房得房率肯定得继续往上抬，最后虽然和老房子建筑面积一致，但实用面积天差地别。
从配置的角度，现在卷得飞起，我讲几个代表性的大平层产品，2021的悦府、2022的滨江境、2023年的缦云、2024年的万科滨江一号，不说教育啊商业地铁这些和土地相关的东西，只看配置，你会发现土地成本虽然变化不大，但配置的成本提升明显。以前不需要关注的什么地库外立面大堂这些东西，现在权重越来越高，这就是卖不动带来的变化，可以预见的是未来几年这个趋势很难停下来，
从品质的角度，虽然目前社交媒体上天天维权声音此起彼伏，但我认为这纯属于房价不涨+互联网带来的信息传播，并不代表现在房子更差。我可以100%确认，现在+未来的新房绝对好于起码2016-2020年这一波新房的品质，也比再早的房子好，所谓二手房所见即所得，普通人连新房售楼处一堆坑都看不到，去买二手房怎么可能又能看得到呢？举个例子，售楼处的不利因素那么多人都不看，买二手房你连不利因素的表都没有，光走进去看一圈怎么可能看得清楚？品质，一定是在变好的，毫无疑问。
哪怕你就是不买新房，新房变好，也能让二手房价格更低，这是好事。
综上，更低的价格，更好的位置，更高的配置，更优的品质，这就是等等党未来会拥有的。所以为什么不等呢？当然，这话和目前希望市场复苏的基调肯定不一致，所以还是看自己的需求，对吧，小孩马上要上学，现在没房住，这也要考虑进去，永远等也不现实，总之，未来买房一定要更多的考虑自己的居住，而不是抱着赚钱的心态。
