解读长沙停止公寓等类住宅供应政策
文摘
房产
2024-07-03 07:31
湖南
昨日，长沙市资规局/住建局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》（以下简称“通知”），明确在长沙内六区范围内停止新的公寓等类住宅项目规划审批，并明确多项措施支持公寓等类住宅商品房调整为住宅。我们来逐条解读：![]()
第一，在市辖区范围内停止新的公寓等类住宅项目规划审批。目前长沙的商办市场中，除了写字楼/酒店业态，商业公寓和商业大平层属于类住宅。此条的目的是暂停公寓等类住宅产品的供给，有助于推动目前库存消减，缓解开发商资金压力（商业用地本身已经基本卖不掉了，所以并不存在卖地驱动），同时有助于很多前期出让了，开发商压根没法开发的地块推动进行建设，盘活闲置土地。目前长沙市内六区范围内，商业公寓的去化周期已经高达400多个月。（数据来源：克尔瑞）
（数据来源：湖南中原）
在限购后，长沙商业公寓价格一直是高于住宅产品的，一直到2020年公那波大降价后，公寓相对于之前腰斩。因而，新的商办类住宅项目开始逐步由公寓转向商业大平层。商业大平层的居住属性其实一直是在的，但相对于公寓产品如此高的溢价，显然是不可能长久持续的，我之前就预测过商业大平层价格也有可能形成踩踏调价潮，不过此文件一出，起码可以慢慢调整，对市场稳定还是有帮助。 第二，已完成项目总平面图审批的项目，如果开发商需要，可以申请按程序调整为住宅，但前提条件有。核心是按程序调整，这里面程序其实还挺复杂，有几个关键点供参考吧。一是要修改规划条件，改变用地性质；二是修改土地出让合同；三是重新报批建设方案，这里面还有两个要点，首先是片区配套容量需能够承载；再一个是要按住宅规范进行建设。这一套下来，也没那么简单，总之是，你得合情合理，得领导支持。 第三，就是我上面说的，三中的按住宅规范进行建设住宅才能变。这条我觉得行文在此意义不大，已经建设的项目，很难调整；肯定需要符合住宅规范，不然怎么能叫住宅。所以估计是提醒大家，针对的基本只能是新项目。![]()
最后，文件给了一年的有效期，说明目前政府对地产后市走势也不甚明朗，边走边看吧。 首先是修改规划条件必然涉及配套的问题。目前住宅是需要包括教育、社 区配套、医疗、垃圾转运等一系列复杂的配套条件的，最核心的文件可以参阅《长沙市居住公共服务设施配置规定》、《关于规范住宅开发项目公共服务设施配置的意见》。等于是平白无故增加大量套数，有可能会导致某些内容出现缺口，这种情况下就变不了了。这对比较小的项目来说，影响稍小，片区可能挤一挤能挤出来；如果是相对大的地块，那就比较麻烦了，要补齐配套，可能会损失容积率或者需要调增容积率；要么，就损容，总之肯定有成本。 其次，住宅的设计规范和商业是有较大出入的，比如比较典型的，住宅有比较复杂日照要求，而商业没有，其他规范中包括车位比，建筑形态、人防、消防、节能等等，所以，还是那句话，没修的项目，理论上能改；修的差不多的项目，基本没得改的空间。 最后，就是什么项目有改的可能性，什么项目没有改的可能性，这个可以说几句。首先，必须明确这个政策对市场会有较大的影响，但由于有复杂的审批流程，中间很多东西是需要协调的，所以政府可以控制节奏。基于此复杂性，我只能谈谈可能性，而不是说一定能（一定不能倒是可以明确）。 翻开地图，只要还没明确施工的，基本都有调整的可能性，但离落地还远。如果只是土方或者桩基施工，也能调，不过这种项目应该没有。比如，润和滨江湾二期或者保利未开建的公寓部分，理论上是符合调整条件的，但修改对片区的土地和住宅影响都非常大，直接晋级长沙目前第一江景豪宅，原地起飞，所以很敏感。比如龙湖滨江颂、长房星城天地这个已经改了的，要不改开发商压根也不打算修了，所以需要盘活存量土地，这种没问题，改！至于旭辉铂悦这种都基本修了差不多的，怎么可能改。至于是已经竣工了想改房本？别做梦了。 所以，买了的，别想了，没买的，可以看看会不会改出优质项目来。
