保利天瑞项目于4月27日首开，别墅一卖而空，洋房价格比预期低，但去化相对会慢一些。恰逢本月又要加推了，前期正好也拍了一些照片，正好放上来给大家分享一下，前此评测见：
总体来看，看完这次公区和样板间，我个人的感受是比我预期略好。当然，这也与预期过低有关。但如果把开发商滤镜抛去，我认为还是有较大提升空间的。
首先要看看沙盘。在以前，开发商确实会乱做沙盘，最后差距十万八千里，但现在沙盘的信息密度较以前增加了很多，即便不可能保证完全对版， 也基本八九不离十了。所以在选定具体楼栋楼层前，一定要好好看看沙盘上的细节。
选比如我们看这个13栋洋房，光看户型图或楼层平面图，你是看不出西边户隔售楼处这么近的，甚至会影响隐私。
再比如从沙盘上看别墅，花园的分割已经给你都做出来了，很直观，看得出确实不算大。
所以沙盘值得多多看几次。
展示区
相对于PPT卖房，现在保利确实也做了点东西出来，展示区主要包括售楼处旁的园林、水景，以及中轴的园林。前者整体来说做的不错，后者中规中矩。
先看售楼处的园林，虽然面积不大，我认为做的整体不错。造景的层次感很好，设计感也十足，这种黛色的宋式风格还是比较得我心的。
设计感和园林搭配虽然不错，但这个外立面我有点接受不能。毕竟是2024年的豪宅产品了，一楼以上还以涂料为主，我不是很能理解。毕竟是多层住宅，不存在不允许挂石材的问题，定位更低的雍山湖，都全上了石材。涂料早期无所谓，5-10年后，和真石材比差异巨大。
从这局部的实景来看，是花了些成本的，当然，这对于任何一个项目都是如此，展示区的成本必然高于项目里面的园林、景观。
上面这个亭子，放一个古筝，再请一位古着的女士来弹奏，那感觉就到位了。
除了售楼处附近的展示区外，中轴的展示也做了，用料相对就没这么足了，但绝对也不算粗制滥造，稍微中规中矩了点。
这个中轴就是位于东西地块之间，起链接作用。
当然，用摄影的眼光找局部的话，感觉也还是不错的。
公区
因为洋湖这边容易内涝的原因，小区整体抬高了不少，所以从售楼处外进来，要抬高很大一节，为此这个大堂层高还是非常气派的，目测有9米。
而地下室的入户大堂，符合中式风格，也没有搞那种目前全长沙都在用的星空顶，这个我觉得没毛病。这个吊顶做的还是比较有特点的。
车库的话，我老实说，略微单薄了些。吊顶用的不是格栅，看上去像铝板，这个是比较大的加分项。但除此之外，在2024年卷产品的背景下，优势不大。从层高、车道宽、车位大小、地坪、通风照明都没有看出特别的亮点，作为一个改善盘基本是合格的，但对于此项目的定位来说，还欠点意思。
会所做了好几个，这本身也没问题。但是，我听置业顾问讲，物业费是非常低的。这个比较令人震惊，洋房、别墅本来物业维护成本就比同面积的高，价格反而比城里的新房还低，所以后期的维护我是比较担忧的。虽然物业费高不一定搞得好，但物业费低是铁定搞不好的。
样板间
因为项目本身是毛坯，户型前期我也介绍过了，去看前文，我就不过多讲了，直接看看。
航拍视野
看先最北侧小户型守门员，13栋。北侧的视野比较开阔，是河面+学校。
这个靳江河不大，河堤上有步道，还算惬意。但是这个瓦窑口路，却比较窄。考虑的长沙违停成风，外加旁边有个长郡双语洋湖中学，未来肯定会有点堵。
13栋往东南看去，就是东地块的全景了，可以看到这种低密项目，建筑密度其实肯定是比高层高的。
13栋往西南看去，就是二期西地块了，西地块的开发，还需要一些时间。西地块再往西，就是洋湖里最后一个住宅地块，也许明年会出让，以别墅为主的地块。
13栋往南一排是20栋，20栋北向视野如上图，这是3楼样板间，那要想看到北侧的河，起码要到5楼了。至于南侧的公园，看不到。
洋房要想看湖，第一排得到5楼（而不是四楼，四楼没有！），第二排西边户能往中轴方向看，其他的都没戏。
最后看看第一排别墅的视野吧，虽然买不起也买不到，看还是能看的。
小结
整体来看，天瑞实景的观感，和我在项目还没出来的时候的预期非常一致，就是土地的素质没的说，产品，不差，但和其定位比，还是欠点意思。但考虑到目前对低密度高端产品的购买力还是有的，所以要去化也不是很困难。对保利来说，只要在F03地块出让前，去化掉一大半，基本就没什么压力了。
但在内卷产品的2024年，我认为还是值得更加细致打磨的，西地块还有机会，争取能够留一个精品在洋湖里面。
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