今年以来，我多次讲了政策底的概念，政策底临近意味着市场底还在探索过程中，还未见底，所以建议是做一个等等党。当然，具体绝对底部是很难预判的，但可以确定今年年底，就是等等的一个节点，一个阶段性的底部。
说完年底这个节点，其实买房除了考虑时机，项目选择也很重要。随着这几年土拍量的大幅萎缩，比如上半年同期长沙内六区拍出的住宅建筑面积仅21年同期的六分之一，必然导致可选择的项目大减，以前那种全城数百个项目的盛况难以出现。不过有意思的是，虽然数量少了很多，但从主城项目占的比例来讲，反而提高了不少，这也意味着未来买房，价格不仅更低，位置反而好不少。很多朋友咨询我的时候甚至担心主城区再不买买不到了，这答案显然是，卖不完，永远卖不完，永远会有新地块出来，甚至行情越差，地块的素质更好，这也是我一直说的。
所以，目前还有几十宗已经拍出未开盘的地块，其中的很多基本上今年底，明年上半年就会入市，其中有一些地块是非常不错值得关注的，我再盘点一下。我标题虽然写的是今年底，实际上如果明年上半年开我也会写进来，不差几个月。但有的项目，开发周期不确定，比如长房东塘项目，我就暂时不带进来了。
以下的顺序，排名有先后，我最关注的会放前面。
NO.1-绿城洋湖项目
（图片来源：克尔瑞湖南）
这个地块介绍过，见《【土拍】抄底了？长沙集中成交4宗地块》一文。
项目有什么好？首先是位置好，其整体位置是洋湖所有项目里最好的。为什么我敢用”最好一词。因为纯江景或者在湿地公园里的项目，那种地块现在都不会做这种300万以内的户型了，而同价位的项目，绿城位置比起洋湖西南那一堆”改善盘“都要好，周围地铁、商业、公园、学校一应俱全，而最容易产生的不利因素，潭州大道的噪音，正好东侧的商业用地隔开。洋湖板块整体上算是长沙较为宜居的板块，劣势无非也就是中学派位（但学校整体都还不错）、跨江通勤难受，能接受就不是问题。
其次是品质好。这项目是绿城自己的项目，不是代建项目，长沙绿城品质无论怎么说，起码都是第一梯队仅次于运达的存在，相比运达的中年人审美，绿城更符合年轻人的口味。除了开发商品质基础打底，这两年长沙所有项目都在卷配置，这个项目也不例外，可以看下卷成什么样。我就在这里猜一下，以绿城的特点，大概率是长沙第一梯队的外立面水平，其他公区也将同步提升。至于户型不用说了，新规范，同样建筑面积，使用面积（我不说公摊减小，公摊是很难变化的，详见这篇文章，讲0公摊都是错误概念）将多一大截。
第三是价格不高。这个地块楼面价在洋湖这么多项目里偏低，算上绿城的品质溢价，也就是比那些洋湖西南改善盘当初开盘价略高一点罢了，考虑更好的位置和品质，这是可以接受的。
最后，就是竞争不大，洋湖这边在售的项目，同价位段，一个能打的都没有；未出让的地块，要么江景或者公园里不是一个价格，要么是边角料临三环地块，比如华润凯旋门边上的那宗，要么你就去大王山买便宜的，但片区能级显然不一样。
所以，这个项目，基本上愿意买这边的，预算在200-350的，坐等就行了，我对他的评价就有这么高。绿城操盘速度比一般的高周转房企要慢一点，估计要明年上半年才会出来。
NO.2-建发观沙岭第二项目
观沙岭虽然目前因为几个开发商、业主互撕搞得乌烟瘴气，但本身还是一个相对OK的板块，缺点就是容积率确实太高了，学校权重也太高了，但对于有教育需求的来说，并无不可。建发这个第二项目，之前介绍过很多次了（见《【土拍】观沙岭7#地块三家竞拍，建发拿下》、《【土拍】观沙岭7#地块挂牌，讲点不一样的》），结合现在泄露出来的方案我讲一讲。
这个项目的优势有多重。首先是位置，属于观沙岭城市更新项目，即和江山境缦云一样，享受的配套内容基本一致。而他的位置避免了正对学校或主干道的噪音。当然，位置也有些缺点，要么是离地铁8、10号线都相对更远点。
其次是密度。容积率只有2.9，是观沙岭城市更新地块中最低的，看方案是小高层+百米高层，这个舒适度在这边还是不错的。但也有一个大问题，就是南侧江山境一期150米的超高层，和建发项目隔得太近，自己虽然不密，但受江山境影响蛮大的。建发品质兜底特点类似城发恒伟东风映，但新产品有更高的舒适度。即中心城区、低容积率、配套学校（开福区很稀缺）。开福区要带学校的项目确实难搞，这是一个新选项。
第三，建发的品质，整体还是在线的，长沙建发整体品质算第一梯队偏下水平，（偏下只是相对于第一梯队运达绿城这种），而且虽然这次定位下调到130-180，比起缦云刚改了很多，但我基本可以确定配置不会低于缦云，主要还是市场环境变了。
最后，这个项目价格也不会太贵，唯一值得纠结的就是，首先就是北面那宗地块，离江山境会远一点；其次就是后面还有几块地，会不会对它形成价格和品质优势？但这不是这个产品的问题，是购房时机的问题。按照现在土地出让速度，还要等，所以我认为根据自己的用房节点来判断吧。
目前网上传出了项目的户型分布，绿色147户型，蓝色150户型，粉色167户型，黄色178户型，都是比较热门的刚改改善户型。这个排布也比我预想的差一点，其实没必要盲目追小高层，做普通高层把中间那个167户型摘掉，留出中心园林更合适。
考虑到这个项目入门价格段会下探到220W左右，主力户型也就280万，所以预算在220-400万的，我认为也是今年非常值得考虑的项目。观沙岭这两年卖的最好的就是江山境143和缦云162。虽然未来地块肯定也会做类似户型，但本来就是流动性最好的面积段，不怕。
NO.3-中建钰境天宸
这个项目我之前详细介绍过了，独家披露了初步规划方案，见《中建钰境天宸详细评测（一）初步方案披露》一文，还请参考。优势就是位置+学校+环境，劣势就是中建信和这个开发商在长沙实在是”有口皆碑“。但在今年这个节点，红星洞井这边，我可以讲这个项目没有竞争对手。到时候我会根据中建拿出来的产品做详细评测，再看看。
另外，值得一提的有两个点，一是老生常谈的红星拆迁。首开区天华村，是典型的前期慢，去年突然提速了，目前整个天华村+是圭塘河的两厢都拆完了，而且动工速度很快。
第二是圭塘河整治。这个整治在省植物园段分为了两个标段，一期是湘府路到植物园西门，一期目前已经招标、公示方案，见下图，中建项目交付前也能竣工，这个点还是很吸引人的。
二期是从植物园西门到时代阳光大道，估计还早，不过一期才是影响中建和周边天华村这几个地块的，所以基本交付即能使用。
这个项目预计也是明年上半年开，大概率毛坯，我估计预算160-400的，都可以等等看这个项目。但具体是先开刚需地块还是改善地块，不清楚，最核心的中建品质问题，到时候产品出来了再看看。
NO.4-嘉信博麓郡
这个项目我去年五一就写过了，一直没开盘，置业顾问都换了几茬了，详细的介绍大家回看这两篇文章就好了。
这个项目用我的话说就是优点缺点都过于突出，就像一个非常偏科的学生。优点不用说，学校配套且小学就在隔壁（麓山国际+长郡双语谷山）、位置好（观沙岭洋房别墅）；劣势就西侧西二环，南北侧高层楼间距不大会有日照影响；地块只有20亩太小了。所以我也不用具体说推不推荐，我建议就是，去看看，看完适不适合自己就清楚了。
此外，这个项目将是近几年第一个纯新项目基本卖现房的，所以虽然是一个地市小开发商，完全可以等东西全部呈现出来，再去做判断，再等等，估计年底差不多了。整体适合预算300-500的朋友。
NO.5-润和大泽湖
虽然我一直说，大泽湖这种片区能级相对弱，但这是针对投资或者不在意居住地点的朋友，如果就在这边工作，那这个片区的“龙头”地块，是值得重点考虑的。
什么是“龙头”地块，就是你这个片区肉眼可见，位置最好，配套最完善，环境最优的，当然可能不止一块。比如会展，就是杜家坪地铁站边上那个，比如大王山就是山塘周边的，那么大泽湖就是这边了。
润和这宗地块，是2022年望城城发集团托底拿下的，容积率2.4，小高层的标准配置。23年6月，润和收购了一部分权益，楼面价折合仅3000元，价格预计也不会太高。什么卖1.5万，不太可能。起码打个8折甚至更多。
这个项目优势除了这个位置、环境外，就是肉眼可见的卷配置，可能会有点类似嘉辰道之于月亮岛的感觉。但是润和这个开发商，除了滨江湾确实堆出了TOP豪宅的感觉，其他的在长沙大量的刚需刚改盘也就是平均线以上的水平，所以要达到我的推荐级别，肯定不能按以前的来做，所以具体等后面出来了再看看。
小结
这篇文章只列举了年底明年初的部分项目，其实还有很多其他不错的项目，比如长房东塘项目、万科森林公园二期洋房、甚至最核心的目前长沙多个商改住的地块，但因为能入市时间不定，争取下次再盘点一下，总之未尽之处，下次再聊吧。
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