（图片来源：克尔瑞湖南）
今天，长沙集中成交了前期挂牌的4宗地块，多家有民企拿地，其中有一宗3家开发商竞价，还实现了久违的大幅溢价，给冷淡的土地市场注入一点热度。但客观讲，这几宗地块成交价都很低，有抄底成功的可能性。成交的4宗具体包括青竹湖的023、024地块；洋湖的025地块，谷山北麓的026地块。土地的介绍见前文《【土拍】洋湖、谷山北麓新挂牌地块值得一看》。
（图片来源：克尔瑞湖南）
根据我的观察，近期全国高能级城市的土地市场小幅回暖，开发商拿地信心似乎已经见底，但趋势是否成立仍需持续观察。
025号洋湖H491地块-绿城拿下
（图片来源：克尔瑞湖南）
洋湖026地块位于洋湖南板块。在一年前我缩写的《聊聊长沙的板块-洋湖》一文中，我明确说了：
洋湖南片，确切的说是西南片，一共四个项目。特点也很突出，贵。这些项目，离联江、含浦都不远，但价格高了很多，核心原因除了产品更好之外，还是片区差异带来的地价差异。但除此之外，配套特别是地铁、商业、产业、景观的优势就非常不明显。当然，这个片区的优势容积率不算高（但也没有低到很低），城市界面非常新，没有安置房回迁房，都是大牌开发商，居民的综合素质也高。那总结下来，买这里是买什么？我更倾向于把这种买房行为叫做“消费”，如果你认可这一点，放心大胆地买就好了。
Vic周，公众号：Vic周聊项目聊聊长沙的板块-洋湖
即洋湖南的最大问题我认为就是，贵。整整一年下来，不说房价肯定都跌了，核心的一点是，地价也跌了，这就是我一年前的预测，现在基本兑现。
关于地价到底跌没跌，我们把洋湖南成交价放上来，这是历史上洋湖南板块的成交价，可以看到土地基本是2020-2023年出让的，基本算最便宜的一宗（其他带了商业），都比目前的起拍价高。
| 编号 | 日期 | 案名 | 楼面价 |
| 2020长沙市049号 | 2020-7-28 | 华润凯旋门 | 7500 |
| 2020长沙市066号 | 2020-9-1 | 保利天汇 | 6825 |
| 2020长沙市071号 | 2020-9-29 | 卓越洋湖晴翠 | 6521 |
| 2021长沙市028号 | 2021-6-1 | 城发恒伟洋湖映 | 6831 |
| 2022长沙市018号 | 2022-4-12 | 中建钰山湖 | 8050 |
| 2022长沙市048号 | 2022-7-14 | 城发恒伟君樾洋湖 | 8025 |
| 2023长沙市007号 | 2023-4-14 | 华润洋湖天序 | 7936 |
| 2024长沙市025号 | 2024-7-9 | 025地块 | 7181 |
在上一篇文章中，我预测了此宗地块可以溢价，结果果然如此：
虽然这次这宗地块起拍价6300，大概率可以溢价，但总体算下来毫无疑问是降价了的，因为这块地综合素质是更高的。
Vic周，公众号：Vic周聊项目【土拍】洋湖、谷山北麓新挂牌地块值得一看
本次土拍有三家开发商参与竞价，最后溢价率为14%，成交楼面价7181元。虽然热度还是很低，但起码溢价了一些。
为什么溢价？主要原因很简单，这宗地块素质较洋湖西南的要高更多。为什么素质更高？洋湖南最大的缺点是什么？我之前也讲了，就是配套有问题，好像什么都有，但又好像什么都不近。但这一块，把商业、地铁远的问题，起码解决了一大半。所以在素质更高的情况下，地价没提高反而降了，这不是跌了是什么呢？
地价降了，房价自然会降，再叠加新的户型和品质，二手房肯定不好过。
此宗地块2.4的容积率，要求双高度分区，那必然是14-18的高层+25-26层的高层，舒适度还是有的。东侧商业地块起来后，潭州大道噪音的影响也会大大减小。总而言之，这是片区一块相对不错的地块，适合开发商做中小户型，和未来洋湖临江的江景地块并不冲突。
本次由开发商绿城拿下。绿城之前在长沙做了很多项目，整体口碑很好，但总赚不到钱，期待做一个不一样的产品。
026号谷山北麓地块-湖南美界置业拿下
026地块属于金星北板块，但和金星北铁刚的定位不一样，实际是谷山山麓北侧，结合1.01的超低容积率，限高24米，其实是纯纯改善的定位。这个位置待明年长望路全程通车后能迅速通达滨江市府，或经福元路大桥到河东，亦或是往西到达高铁西站，自驾交通已无明显短板。
地块调规前，是省油画院、湘江文化艺术中心用地，又变住宅了，不过我觉得变得好，公共建筑没必要修在这种山沟沟里，通达性太差，人气也起不来，很是浪费。
这地块一个亮点就是中间的水系已经南侧山体旁的湖泊将被保留，有山有水，环境确实没得说了。建筑布局上，也和我之前预测的一样：长望路那排有一排洋房来做守门员来做洋房，剩下的都是别墅，至于做联排还是做叠墅，我个人认为联排溢价还是高一些，在目前已经放松的政策下，独栋别墅出来也不要奇怪。
整个地块有80000多方，地块面积足够了。保利天瑞这次别墅热销，其实也证明了不是没有购买力，而是需要稀缺的产品。不过值得一提的是，这个片区的二手别墅盘多得很，但品质普遍和目前市场的期待有差距，所以价格也一直比较亲民。
本次出让楼面价仅5200，是市府滨江退休后的溢出需求好去处。由开发商湖南美界置业有限公司底价竞得。这个开发商我没有听说过，有没有查到有效信息，了解的朋友可以交流，期待能拿出什么样的产品。
023/024号：青竹湖统征地块-卓越拿下
地块位于青竹湖板块，是关公湖片区开发建设的首开区。容积率分别为2.4/2.2，要做小高层。这个位置的小高层，意味着肯定要蹭学校的概念，我个人对这边前景不是特别看好。
本次由卓越置业底价拿下，楼面价仅3301元。卓越在长沙开发了很多项目，除了附近的卓越青竹湖，还比较有名的包括卓越中寰、洋湖晴翠等，但这几年应该很久没拿地了，上一次在长沙拿地还是2020年9月了，虽然没有公开暴雷，但出现了商票以及项目交付逾期的情况，本次又有新增地块，不了解情况，不过地主金霞建设集团有参与联合竞品，了解详情的朋友可以告知。
