今天，市规划局公示了观沙岭城市更新北片区的规划调整，被小红书一些人解读为观沙岭变天了，完犊子了。这么说不客观也不正确，处于对规划的一知半解，我本着正本清源的想法，完整的解读一下这个调整。我们先看看这次调整都调整了些啥：
见上图，最近忙着装修，图丑了点见谅。看分析吧。这些调整主要分为四类，既有利空也有利好，整体偏利空。
利空-纯商改住
纯商改住，涉及两宗地块。首先看16号地块，容积率由6.4变为了3.2，商业比例从55%变为了4%，基本上变为纯住宅；江山境三期右上角的18-2地块由纯独栋写字楼容积率8.4变为纯住宅，容积率调低为3。
调整本身是一个利空，主要利空在于片区的住宅供应增大了，但这种利空是长沙目前每一个片区都面临的，无论高铁南、梅溪湖、洋湖、市中心都是如此，在目前的环境下，大部分片区的大部分商业，无论是写字楼、商场甚至公寓，只要还没动工的，可能最近十年二十年都没法动工了，这是现实。所以也不要庆幸目前家门口规划的商业还没调整，那可能只是因为那边目前就算调成了住宅也没人要，要指望修起来商业更不现实。
当然，如果非要苦中作乐，可以理解为这么调整导致容积率还是低了点，为片区没那么密做了一丢丢贡献。
中性-住宅地块调整规划条件
11号地块限高从80变100。这个不算利空。在原有限高80米的条件下，这个地块会类似滨江境，做清一色的25F左右的高层；调整后，容积率不调整的情况下，调整限高只是松绑开发商的布置方案，以后既可以之前一样学滨江境做清一色25F，也可以类似观云做一部分18楼+一部分33楼，我认为问题不大。如果北侧是已经卖掉的住宅，那肯定影响别人采光，但现在没有这个问题，毕竟此地块背后是绿地，没有影响到别的项目。
这宗地块我之前也介绍过，虽然容积率不高，临学校，之前的问题就是临公交站，现在变绿地了，此地价值提升了。
利好-设施用地调整
我比较摸不着头脑的是，设施用地调整不知道为啥被解读为利空，我估计是那几个中介压根不知道是什么东西。
南侧原先规划为停车场+长望路公交枢纽站，都不用想都知道对居住环境不是什么好东西。现在调整为绿地，显然是好事，很多人没搞清楚是个啥东西就开始喷了。
西二环边上应该是个变电站，规模缩小，本身也不是坏事，而且关键那个位置谁都影响不到，就算变垃圾站也和南侧卖的这些项目没任何关系。
目前政府是打算和其他片区统筹规划这些东西，我倒还不太清楚怎么个统筹。
中性偏利空-医疗/福利/文化/停车用地调整
上图为原始规划。这次的变更属于利空，但比很多人想象的小，而且利空的方向还不一样，为什么？
这宗地块调整包括三个，首先是医疗用地+社会福利用地改为容积率仅1.1的住宅。这个医疗用地是打算引入民办盈利性医院（具体类型有说康养医院有说综合医院，不确定），其实对普通人用途不大。当然，要能改成公园肯定更好，但政府没钱。福利用地原先大概率是养老院，现在也飞了，所以这条整体偏利空。
中间的绿地为停车场+绿地，其实就是绿化好的停车场，规模150台，现在砍为30台，因为对用的公共设施也少了，偏中性。
右侧的文化用地，原先规划为老年活动中心，这个位置现在改为商业用地，同样偏中性。
这么一分析，其实原先这些东西和目前在卖的项目关系不大，整体其实还是改住宅这个事情导致片区供应增加，影响原有项目竞争力。不得不讲，这个位置蹦出来个1.1容积率的洋房叠墅，竞争力非常强，未来将是我持续关注的一个重点地块，不过还需要不少时间就是了。
小结
这次这个规划调整，是利空不假，但程度并不大，远远达不到某些人嘴里的变天了。调规的本质，核心还是全长沙都在经历的商改住，而商改住的趋势，全长沙自媒体里我是讲的比较早的，看我往期文章吧。
商改住对片区的影响是不同的，如果是商业集中区大规模商改住，那对这个片区的杀伤力非常大，比如滨江新城，你等于是把它的主功能区给砍了。对于观沙岭这种住宅集中区，影响显然不如前者。目前一个花园城摆在这里，商业基本过剩，甚至养不活。至于商务办公需求，长沙真没多少，这也是为什么空置率这么高，为什么卖掉的地块写字楼都起不来了。
如果非要提建议，我希望保留江山境三期西北角的商业用地，这块地价值还是有的，其他的早改能早开发掉，是好事。
至于和调规无关的，很多人还关心的那份市教育局关于挂牌学校委托管理年限的文件，我为什么没讲，因为没必要。
我说了，大概5-6年后长沙义务教育就要变天了（见《人口支撑不了学区房的未来》），这个文件发挥作用要到那之后了，你不去关心最核心的人口形势的变化导致的教育变化，而去关心一个学校挂牌的问题，属实是本末倒置了。就算再执迷不悟非要关心这个文件，那也操心不到观沙岭这个片区头上。为什么，很简单，应该没有人冲着南雅的牌子过来吧？我说南雅观沙岭成绩差不了（见《南雅观沙岭中学生源分析》），不是因为南雅，而是因为观沙岭，最终N年后受这个文件影响的还是伪挂牌名校，这种能够自己起来的学校，受这个文件影响不大，不如操心一下小孩的供给不足（很多人只看到出生人口的减少，这是既成事实其实还好，更大的问题是长沙流入人口速度大幅下降），不要被人用情绪牵着走。
好了，今天就讲这么多，如果之后在抖音上看到了和本文类似的说法，那他一定是抄我的。挺讨厌的，但习惯了。
