（图片来源：克尔瑞湖南）
今天，长沙正式公示4宗新地块挂牌，具体包括青竹湖的023、024地块；洋湖的025地块，谷山北麓的026地块。这样到7月，扣除运达可能退地的S10，目前长沙供应量仅152.61万方，比起去年的238.18万方又下降了36%；至于巅峰时期的2021年，供应量是1067.57万方，下降了86%，这个数字够触目惊心了。
虽然说需求也大幅降低了，但这个供应的减少显然是大于成交的减少的，也就是库存系数应该短期内不会再攀升了。
（图片来源：克尔瑞湖南）
今天简单聊聊值得关注的025、026两宗地块。
2024长沙市025号：洋湖H491地块
（图片来源：克尔瑞湖南）
洋湖026地块位于洋湖南板块。在一年前我缩写的《聊聊长沙的板块-洋湖》一文中，我明确说了：
洋湖南片，确切的说是西南片，一共四个项目。特点也很突出，贵。这些项目，离联江、含浦都不远，但价格高了很多，核心原因除了产品更好之外，还是片区差异带来的地价差异。但除此之外，配套特别是地铁、商业、产业、景观的优势就非常不明显。当然，这个片区的优势容积率不算高（但也没有低到很低），城市界面非常新，没有安置房回迁房，都是大牌开发商，居民的综合素质也高。那总结下来，买这里是买什么？我更倾向于把这种买房行为叫做“消费”，如果你认可这一点，放心大胆地买就好了。
Vic周，公众号：Vic周聊项目聊聊长沙的板块-洋湖
即洋湖南的最大问题我认为就是，贵。整整一年下来，不说房价肯定都跌了，核心的一点是，地价跌了，这就是我一年前的预测，现在基本兑现。
关于地价到底跌没跌，我们把洋湖南成交价放上来，这是历史上洋湖南板块的成交价，可以看到土地基本是2020-2023年出让的，最便宜的一宗（还带了商业），都比目前的起拍价高。
| 编号 | 日期 | 案名 | 楼面价 |
| 2020长沙市049号 | 2020-7-28 | 华润凯旋门 | 7500 |
| 2020长沙市066号 | 2020-9-1 | 保利天汇 | 6825 |
| 2020长沙市071号 | 2020-9-29 | 卓越洋湖晴翠 | 6521 |
| 2021长沙市028号 | 2021-6-1 | 城发恒伟洋湖映 | 6831 |
| 2022长沙市018号 | 2022-4-12 | 中建钰山湖 | 8050 |
| 2022长沙市048号 | 2022-7-14 | 城发恒伟君樾洋湖 | 8025 |
| 2023长沙市007号 | 2023-4-14 | 华润洋湖天序 | 7936 |
所以，虽然这次这宗地块起拍价6300，大概率可以溢价，但总体算下来毫无疑问是降价了的，因为这块地综合素质是更高的。
为什么素质更高？洋湖南最大的缺点是什么？我之前也讲了，就是配套有问题，好像什么都有，但又好像什么都不近。但这一块，把商业、地铁远的问题，起码解决了一大半。所以在素质更高的情况下，地价没提高反而降了，这不是跌了是什么呢？
地价降了，房价自然会降，再叠加新的户型和品质，二手房肯定不好过。
从建设的角度，2.4的容积率，要求双高度分区，那必然是14-18的高层+25-26层的高层，舒适度还是有的。东侧商业地块起来后，潭州大道噪音的影响也会大大减小。总而言之，这是片区一块相对不错的地块，适合开发商做中小户型，和未来洋湖临江的江景地块并不冲突。
所以想在洋湖买一个非大平层的，完全可以等等了。
2024长沙市025号：原油画院地块
（图片来源：克尔瑞湖南）
此宗地块板块其实属于金星北，但和金星北铁刚的定位不一样，实际是谷山山麓北侧，纯改善的定位。这个位置待明年长望路全程通车后能迅速通达滨江市府，或经福元路大桥到河东。
地块调规前，是省油画院、湘江文化艺术中心用地，又变住宅了，不过我觉得变得好，公共建筑没必要修在这种山沟沟里，通达性太差，人气也起不来，很是浪费。之前容积率1.2，现在变成了1.01，可以说除了临长望路那排需要一点守门员来做洋房，剩下的可以直接搞联排了。
这地块一个亮点就是中间的水系已经南侧山体旁的湖泊将被保留，有山有水，这个环境确实没得说了。
整个地块有80000多方，面积足够了，太大的别墅盘其实也未必是好事。
保利天瑞这次别墅热销，其实也证明了不是没有购买力，而是需要稀缺的产品。虽然这个片区的二手别墅盘不少，但品质普遍和目前市场的期待有差距，希望来一个正常的开发商搞点不一样的东西。这个位置价格自然不可能和天瑞去比，楼面价仅5200，也不太可能溢价多少，但其实长望路拉通后，交通是比较发达的，所以也是观沙岭滨江溢出后，一个低价、自住的好选择。
