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近日，备受关注的绿城洋湖025地块公示了批前总图。我认为这个项目是今年底及明年片区最值得考虑的项目，所以后续我也会详细写一写。今天从地块和设计两个维度聊聊这个全新项目。
项目备案名为海棠府，但案名大概率是玉海棠。绿城在老家杭州良渚已经有现成的产品线（本文封面图即为杭州绿城玉海棠里）。“一树梨花压海棠”，过往的还有“云庐”、“凤起”、“桂语”，这确实比一众烂大街“XX府”更好听。
地块
（图片来源：克尔瑞湖南）
绿城玉海棠项目的025地块位于洋湖南板块。在一年前我写的《聊聊长沙的板块-洋湖》一文中，我明确说了：
洋湖南片，确切的说是西南片，一共四个项目。特点也很突出，贵。这些项目，离联江、含浦都不远，但价格高了很多，核心原因除了产品更好之外，还是片区差异带来的地价差异。但除此之外，配套特别是地铁、商业、产业、景观的优势就非常不明显。当然，这个片区的优势容积率不算高（但也没有低到很低），城市界面非常新，没有安置房回迁房，都是大牌开发商，居民的综合素质也高。那总结下来，买这里是买什么？我更倾向于把这种买房行为叫做“消费”，如果你认可这一点，放心大胆地买就好了。
Vic周，公众号：Vic周聊项目聊聊长沙的板块-洋湖
即洋湖南的最大问题我认为就是，贵。但一年多下来，因为地价和楼价明显都有下滑，所以性价比反而凸显出来了。
关于地价到底跌没跌，我们把洋湖南成交价放上来，这是历史上洋湖南板块的成交价，可以看到土地基本是2020-2023年出让的，基本算最便宜的一宗（其他带了商业），都比目前的起拍价高。
| 编号 | 日期 | 案名 | 楼面价 |
| 2020长沙市049号 | 2020-7-28 | 华润凯旋门 | 7500 |
| 2020长沙市066号 | 2020-9-1 | 保利天汇 | 6825 |
| 2020长沙市071号 | 2020-9-29 | 卓越洋湖晴翠 | 6521 |
| 2021长沙市028号 | 2021-6-1 | 城发恒伟洋湖映 | 6831 |
| 2022长沙市018号 | 2022-4-12 | 中建钰山湖 | 8050 |
| 2022长沙市048号 | 2022-7-14 | 城发恒伟君樾洋湖 | 8025 |
| 2023长沙市007号 | 2023-4-14 | 华润洋湖天序 | 7936 |
| 2024长沙市025号 | 2024-7-9 | 绿城玉海棠 | 7181 |
上面这个清单，肉眼可见地价降低了，但另一方面，这宗地块素质较洋湖西南的其他项目要更高。为什么？洋湖南最大的缺点是什么？我之前也讲了，就是配套有问题，好像什么都有，但又好像什么都不近。但这一块，把商业、地铁远的问题，起码解决了一大半。地价降了，房价自然会降，再叠加新的户型和品质，这块地不管谁来，显然都是片区更好的选择，更何况是绿城。
总图布置
这个地块，面积有77亩，在城区内算比较大，地块形状勉强还算方正，朝向也是正南北，但缺点是面宽有点窄，进深长。
按理说这种条状地块，其实蛮适合做一个中轴绿道的，但绿城在第二排第三排之间强行插入了7#搞了个楼王，这种布局必然使得园林中轴要被打断，可惜。
这宗地块容积率是2.4，为什么不做纯小高层呢？2.4，属于降容后的城区标准容积率，舒适度较以前3.1的肯定会更好，如果按照滨江境的做法，即大平层户型，挤一挤能实现大部分做到小高层。但也是对目前市场缺乏信心，觉得大平层购买力已经消耗殆尽，还是求稳做刚改。
所以，绿城排布了10栋高层住宅，1栋小高层住宅（上图绿色），都是纯板楼户型，全部适用住宅新规，使得赠送能够大幅增加，很多中介口中变成了所谓“零公摊”。但其实我在《不再被忽悠！细究公摊、得房率之谜》一文中已经解释过，不存在所谓0公摊，公摊都是客观存在的，无非就是多做了赠送。赠送的里面很多是飘窗，飘窗肯定是没有普通空间好用的，所以这种肯定更好，但没有想的那么夸张。
对于高层住宅而言，楼间距要达到1:1是很难实现的，退而求其次，0.5是一个算是及格分界线。绿城这个项目倒是能达到一个良。最差的是12栋，仅0.498，都没达到0.5。由于东侧商业目前规划还未定，但根据容积率推测应该也会受到日照影响；其次是5栋，能达到0.55，且南侧遮挡的1#是独单元楼栋。至于楼王栋的100多米楼间距，肯定是很阔绰的，但遗憾之前也说了，这个中轴受制于地块面宽，还是窄了点。对于楼王来说，优选中间楼层，太高太低都不是很好。
"得益"于新生儿减少的背景，本项目因为没有布置幼儿园和托儿所，这个减少了对项目用地的侵占，地块完整性较好。
地块南高北低，南北侧道路高差5.8米，也就是小区北侧抬高了6米，南侧和道路基本齐平，内部标高39.5米。这也就造成了南北两侧的底商形态会有差异。
绿城这次的户型以刚改为主，确实符合目前大部分开发商团队求稳的心态，但以我站着说话不腰痛的立场来说，一个好地块+一个品质开发商的组合下，目前的长沙去化是没有问题的。洋湖这个位置300+虽然定位过高了，但160-230的组合我认为还是手拿把掐的。
为了匹配刚改定位，有些东西必然得降级。除了前面所说的底商和配套以骑楼设置外，还包括北、南、西侧的76个地面停车位、地下停车位配比仅0.98（整体1.08）、143不配架空层等。
但是另一方面，必然也有卷的地方，要在老项目上有升级，包括外立面设计、下沉区域会所，以及等产品发布后看看是否像万科滨江壹号一样会在部分配置上堆料。
户型前瞻
最后绿城选择的户型段，就是纯143+168的组合。其中143户型有624户，168仅192户，所以户均面积是147平，定位很刚改了吧？其中11#的143的户型因为是小高层的缘故，所以应该是能以小3平左右实现一样的套内，即141平左右。小户型基本为双拼单元（除了1栋），大户型169享受独栋单元设计。
户型层面，因为具体户型还没发布，我仅就从建筑形态来推断：
首先，都是目前流行的标准四面宽户型，143面宽15.53米，169面宽17.8米，都是过去户型难以想象的；没有做端厅设计，不过考虑到此处并无特殊景观资源，也可以理解（不过中轴边户其实是可以在卧室做的）。
第二，阳台类似于缦云，没做阳台半赠送而是把半赠送挪到了第二个房间，这样有利于南侧一整个平面无界效果的打造，说人话就是能统一封窗，好看。但遗憾就是都没做北阳台；
第三，两个电梯背靠背布置，大概率都做了私梯入户，这也算长沙的143户型正式脱离刚改进入小改善时代了（不过11栋电梯是垂直布置的）。
第四，143都做到了三卫，其中两个为套间卫。我还是拿招商的老190户型出来鞭尸，招商老190的户型，仅做到了2卫，当然这也是住宅新规的威力。
最后，赠送应该拉满了，设备平台直接顶到最高比例，所以143实际得房率在100%，169甚至超过100%。当然，还是去看看我 之前写的《不再被忽悠！细究公摊、得房率之谜》一文，这种高赠送送出来的面积肯定是没有标准套内好用，但比不送或者少送肯定是要好。
整体来说，是有优化空间的，但足以吊打市面上基本所有二手房和大部分新房，所以升级动力有限。
总结与猜想
整体看下来，玉海棠算是是绿城流水线的标准化产品，同时毕竟再怎么卷，项目只是刚改定位，但无论如何，比过去的都要好。绿城好就好在，品质相对稳定，即便是刚改项目，也会有一个远远超过长沙平均刚改水平的品质。目前的消息是，开发商打算卖毛坯。结合此次简单的户型配置，想快速去化的保守心态凸显无疑，可能还是被凤起搞怕了。
目前开发商放风是1.7万，这放在2021年有戏，现在肯定做不到，会有不小折扣，等首开才好判断。
不过，考虑到洋湖南主打的还是宜居，配套相对齐全，没有明显的短板，但长板也并不高：江景湖景没有、教育虽然不差但派位、地铁虽然不远但也不近等等，所以刚改定位倒也说得过去。
但无论如何，正如我在《盘点长沙年底最值得关注的项目》一文中所列举的一样，这个项目必然是今年值得一看的，现在就只需要耐心等待即可。
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