最近连续有几个粉丝问我开福区买房的事宜，因为我在开福区也生活了许久，结合我的自身经验，就专门写一篇吧。
之前也写过几篇文章，见《聊聊长沙的板块-开福滨江（黄兴北）》、《聊聊长沙的板块-开福中心（上）》。
第一个可聊的点是这个节点要不要买房？我在《长沙的楼市又到了可开仓的阶段》一文中解释了，现在确实可以买了（指买房风险较之前低了），但不是非买不可。所以结论是急着买就上吧，不急等等也无妨。
第二个点是二手房or新房。去年我写了一篇文章《关于新房与二手房的抉择》可供参考。今年住宅规范调整后，新房大概赠送又可以多个3-8%左右，叠加更优质的地块、更内卷的品质，我认为还是以新房优先，除非没有合适的。这里可以详细讲下，如果我们聊次新项目（2022年大平层热以前的，但交房也不超过4年的），其品质优势在这几年产品内卷下会迅速消失，除非学校+商业地铁的配套极其强悍（比如金茂府这种），否则等你二手去买，未来就是一个老破大。如果是新项目，下行周期产品内卷土地也会内卷，这几年放出来的地会是政府手里的压箱货，而且从土地价格-建筑质量-项目品质。如果是老项目，我真的不建议去买老项目做改善了。过去房价涨，房屋的折旧不需要关注（类似于20年内缓慢折旧，20年后才加速），但未来房价很难高速上涨后，房子的折旧会非常厉害。所以我建议最好是等还没有开售的项目，其次是考虑在售新房，再去考虑次新，最后考虑二手。
至于很多人纠结的新房维权的问题。维权的本质是什么？是房价不再上涨了，原来通过涨价可以接受的问题现在没有涨价了，那自然不能容忍。这个问题细说可以说几千字。不会真的有人觉得以前品质更好吧？难道以前开发商天然带良心？
第三个点，目前开福区在售的项目有没有什么合适的？我也不好去具体点名楼盘，但根据我个人的观点，客观评价就是，没有亮点特别突出的。这句话的意思就是，目前开福区在售的新房项目有坑的、有一般的、有还凑合的、也有良好的，但没有特别值得无脑冲的。懂吧？
所以，讲了这么多，其实建议就是再等等，等更优质地块、更新的理念、更内卷的市场、更高的配置以及起码不会更高的价格。
急着住的朋友问，可能要等多久呢？说不好，少则一年，多则两三年，今天把几宗我觉得不错、且近两年要出让的地块介绍一下。运达S10这种就不说了，估计还有很大变数。
黄兴北S1地块-纯改/豪宅
S1是之前定位是一个商业超高层，容积率调整后8.7直接降低到1.7，商业比例从84%变为10%，这个容积率和建筑密度条件下，打造围合式而非排布式的高层，做一个全长沙最精致的园林，我觉得问题不大。之前建发做过了方案，所以应该是有意向。这个地块综合素质吊打养云问题不大。
楼下双轨交、低容积率、部分带江景、核心区。开福区目前仅次于S10的地块，没啥可纠结的。前期工作已经做完，目前在招商中，总价预计要400起了。
我对它的评价是，是我会考虑购买的项目。
火车北站地块-纯改
特点类似城发恒伟东风映，但新产品有更高的舒适度。即中心城区、低容积率、配套学校（开福区很稀缺）。开福区要带学校的项目确实难搞，这是一个新选项。
这种产品放到现在市场上，在售的有谁说自己能打得过？预算不够的或者关注教育的请重点关注。总价预计300+应该可以上车，不会清一色全部200+了。比起东风映，位置差异不大，但我认为产品、配套层面一定是吊打的。
丝茅冲地铁站地块-刚需/刚改
原2023长沙市034号地块，流拍后，地块重新整合，面积扩大了一倍。这个地块优势也很明显，中心城区+便宜，带地铁站，能看到浏阳河。之前地块稀奇古怪割裂的问题也解决了。大概率还有个学校。很多人觉得城市界面差？不存在，北面是三场连片地块要重新出让，南侧保温瓶厂拆迁后也要出让。比起万科半岛国际，不临二环，有地铁，地块不割裂，位置更好。所以这个地块一定是刚需值得看的。
总价肯定不会太高，200+应该就能上车，这不比隔壁强太多了？
马栏山地块-刚需/刚改
广电/马栏山是就业大户，但没有好项目，唯一一块还不错的地被绿地霍霍了。改规后，东侧又出来一宗，之前也介绍过。优势虽然没有那么大，但做刚需刚改足够，南侧大部分楼栋没有太多遮挡的浏阳河景。
还有一些没提及的地块，比如洪山路北侧、恒大雅苑烂尾地块、市中心的六堆子地块等等，都是还不错的。
综上，光看这些地块，就完全值得等等。从刚需到豪宅，应有尽有。不单单说土地，哪怕是从更新的设计理念，更内卷的品质，更好的户型，更低的价格，为啥不耐心做一个等等党呢？
