关于车位，之前写过一篇《买车位，为何签租赁合同？》介绍车位的产权属性，今天从供需角度聊聊目前这个阶段的新房需不需要买车位。
先找一个案例吧，近期。江山境一期及三期的车位开盘，开发商宣传首开销售约600个，大家觉得这个成绩怎么样？
我们先看看两个盘有多少车位。查询总图，江山境一期住宅车位共计1745个，江山境三期共计717个住宅车位，加起来就是2462。这次卖565个，合计就是销售了23%。考虑到整个项目目前销售进度，这个去化率不算低。更早一点的4月，招商另一个盘滨江境的车位也卖了30-40%之间，滨江境因为住宅去化率更高一点，接近清盘，所以实际成绩是差不多的。当然，定价也差异不大（差异主要是江山境近期买房的送了车位券，把这个价格算上，其实定价还蛮接近的）。 不过，这两个盘，比起更早几个纯改善大平层而言，去化速度就没有那么高了，后面可以看看我们今天写的分析框架能不能分析出原因。
所以关于买不买车位，其实核心就是两个点，未来供需紧张否（供需问题）？目前价格是多少（定价问题）？至于产权反倒不用太担心。之前在《买车位，为何签租赁合同？》我介绍了长沙车位的产权属性，目前长沙新房基本上都是不带产权的使用权车位（包括人防和非人防），合同只有20年，但到期会续，所以基本可以等同于和房子年限一致。
今天我们就先从供需角度来聊聊这个话题。
供给侧
车位的供给相对是固定的，基本上建设阶段就确定了。我们常用的方法是看地下车位配比，拿可售的地下车位（可找开发商提供数据）去除以小区总户数。比如很多老一点的商品房这个数据普遍只有0.5-0.8，即平均1.25到2户才有一个车位，只要入住率上来了，必然紧张。这种情况下，你不买别人就买了。
由于地下车库建设成本高昂，开发商普遍按规范的底线来建设地下车位。特别是容积率高的项目，当地下车库每需要多挖一层，成本指数级增加。但是，现在的新房，执行最新的长沙规范，普遍是比较大的。可以参考下图：
目前我们买的房子，大多数都属于其他间距区，那么就看0.9、1.3两个参数即可。即如果纯大平层项目，基本上都是超过1.3以上的，如果是刚需小区，基本也是大于1.0的。在这个情况下，严格来讲其实供给并不少了，所以是否要买，主要就是结合供给侧的情况去预测未来交房后需求侧的变化。
此外，我们也可以结合周边的交通组织情况判断一下会不会有额外的车位供给，这点还蛮关键。如果是新片区，很多道路是随便停的，这必然带来增加供给；如果是成熟片区且道路组织度较高，没法乱停车，那其实对车位供给影响肯定偏负面，这也是做购买决策时可以考虑的供给侧问题。
需求侧
对车位的需求，其实是不好准确判断的，关键的因素在于，无法准确预测未来入住率的情况。但是，不好准确判断并不代表无迹可寻。
首先，影响入住最大的变量就是投资客是否多，投资客是不会入住的，这种情况下无论空置还是出租，对车位的需求都非常弱。一个盘投资客会不会多，虽然没法通过问卷调查来准确摸排，但从项目的定位、业主群的交流，往往还是有迹可循。比如老城区的项目，入住率肯定偏高。
其次，周边的开发成熟度也决定了入住率攀升的速度。比如华润瑞府这种，配套齐全，周围开发成熟的项目，入住率的攀升肯定远大于会展、高铁西这种周边一片“荒凉”的片区。并不是说后者不好，而是说他们入住率攀升曲线斜率肯定低于这种成熟片区。这种成熟度，有时候也可以推广到其他重要配套，比如学校，片区配套学校开学必然带来入住率的大幅提升，这同样会带来需求。
第三个比较重要的点，是项目的定位。比如纯改善盘，虽然车位比从刚需1.0左右变成了1.3，但改善家庭的人口数和车辆数是远高于1.0到1.3提升的这30%的，这也是为什么目前阶段，长沙刚需盘的车位基本卖不动，但部分改善盘的车位能做到卖完。
第四个比较重要的点，就是替代交通的配套怎么样，这个很好理解，纯正地铁盘对车位的需求肯定弱于非地铁盘。长沙的地铁虽然目前基本成网了，但在大债务周期的背景下，未来的建设速度会显著放缓，这个因素也应纳入考量。
最后，目前随着新能源车的渗透率上升，对桩和固定车位的需求是略有上升的。
总而言之，上述问题是结合各个点搭建一个分析框架，但并没有给出直接的结论，因为每个盘情况不一，还需要自己分析。
最后，今天从供需两个角度来聊了分析长沙一个项目是否值得购买车位，但其实不足以得出结论，因为还漏了一个维度，即本次你购买车位的价格。一般而言，大部分项目，车位去化周期中，一定是一个降价的过程，但同时也是一个车位质量变差的过程，所以是否要买，还要结合价格维度进行分析，这就等下次吧。
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