这段时间，润子长沙确实流年不利。什么长沙公司上级领导被抓、什么润樾府车库塌了（其实是支架塌了，也挺丢脸，但没车库塌了那么严重）、什么兴兴妈买润府买贵闹得抖音满屏（我也没搞懂到底买没买贵，知道的朋友可以分享下），咱都不说了，说说规划的事情。
近期关于润子长沙公司比较热闹的主要是润府改规这件事，以及即将出现的瑞府C区调规+体育馆地块调规，可以预计又是一场腥风血雨。
润府C区调规
润府调规的公示方案我已经详细介绍了，可以参见《华润长沙润府详细评测（六）-C区方案变化》一文。在这篇文章中，我的核心思想很简单，首先单纯看这个调规，本身没有问题，是对这个地块定位的“拨乱反正”，明明就是一个比较普通的高容积率地块，没有稀缺资源的情况下，非要去做大平层改善，我认为就是错误的，现在改回刚改，没毛病。但是！考虑到这个地块是一个大项目中最后一期，就值得说道说道了。
我认可的一点是，开发商应该根据自身情况，结合市场定位，合理对项目进行设计，这无可厚非。同时，前期定位做错，或者因市场变化，需要调整方案，也是没有问题的。但是，这里面就涉及到两个点：
一、调整方案前，项目已经进行销售，那调整会不会损害老业主的利益？在这个项目中，老业主在房价上已经有损失了，必然心态不爽，再降低C地块定位，他们肯定不愿意接受。这种情况下，作为开发商，应该首先主动征求调规意见（当然，业主毫无疑问不可能答应，但这个动作必须去做，品一品）。其次，配合规划局召开听证会（业主应该自己去申请规划调整听证）。这个点的意思就是，要去尊重业主的意见表达权利，虽然你可以不认同，但要主动沟通，显然没有做到这点。
二、在前期的宣传中，因为开发商的放纵，不少置业顾问显然有输出“后续地块开发商一定不会怎么样怎么样”，典型的比如说强调后面没有143户型了，催促观望的客户下单前面的区。很多客户就被这样赶鸭子上架。这种情况，是目前开发商的普遍问题，通过免责条款、合同文本看似把所有责任规避了，但我个人认为，只要业主提前做好取证，很多责任不是轻飘飘的一句“置业顾问说的”就能规避的，大部分人不愿意打官司，但很多时候，只有官司才能解决这些问题。
当然，无论怎么样，改规是板上钉钉，听证也就是走个过场，但能够把业主的诉求通过政府的平台传递出去，也还算有价值的，真有因为被误导下单的，建议在有证据的情况下通过法院起诉，只要置业顾问被认定了责任，开发商跑不了。
瑞府三、四期调规
润府这个事刚完，瑞府的又来了。瑞府改规涉及两件事，一是三期、四期方案调整，要降低平均面积段。至于卖精装还是卖毛坯这个应该也还没确定，根据市场来，能卖精装多赚点肯定更好。二是，体育馆地块大概率要改规，增加住宅，减少体育馆面积，这个点会影响到三、四期的项目。
既然要调整面积，那肯定是降低定位、降低总价好让人上车。根据初步的强排方案，三期增加了密度和楼层，这样对比起来，就让人纠结了。你买三期还是买四期？四期的地块素质显然好于三期，但四期的规划还存在调整可能，我不清楚置业顾问到时候会不会输出两地块户型不一样，但我能确定的是，除非置业顾问说“不确定”，否则任何肯定的说法都是在骗你。如果给了肯定的说法，搞不好又是润府这个143户型绝版的套路。
第二是体育馆的问题。最初体育中心已经经历一轮缩小，整个地块变住宅为主，才变成了目前的瑞府，现在网上已经流传出第二轮缩小后改部分住宅的方案。
当然，这个方案应该是没有确认的，不一定会落地，我估计还得调整，但既然做出来方案，肯定是拿出来重点讨论了的。如果调整，必然使得这边密度上升，居住舒适度下降，同时显著影响四期临街楼栋的视野和景观。
不过，这块地在产投集团手里，不在华润手里，但华润对产投的方案是有影响力的，起码在房子卖完前是如此。
小结
回到最初的问题，为什么润子的住宅项目老是调整规划，其实不光是润子的问题，是这两年市场变化太快了，或者说，房地产下行太快了。在下行的背景下，华润又爱拿大地块，大地块叠加市场变化迅猛，最初的定位、方案不可能做的很准，自然要变。变规划、变方案，无疑是开发商的正常权利。但市场变化不是开发商做虚假宣传或者误导消费者的借口，其实很简单，不要嘴巴一张就做出承诺，自然没有那么多维权。
对于购房者而言，这种大小区的诸如规划、沙盘、甚至红线外的东西，如果自己很关注，一定不能轻信别人的说辞，要在买前自己去做好功课，这也是我一贯的观点，也是我解读这么多项目规划的初心，靠别人不如靠自己啊。
