之前在《盘点长沙年底最值得关注的项目》一文中，我有提到中建红星013项目，并认为这是我认为年底值得关注的项目之一。近日项目正式发布了案名，翡翠天序，所以今天我将结合新看到的一些资料，从四个不同的维度，给大家聊一聊这个项目最大的几个主要卖点。
这几个卖点具体包括：片区（红星城市更新）、教育（双配套）、环境（植物园与圭塘河）、其他配套（地铁、商业）。我相信，后续开发商宣传，也会重点从这几个维度入手。
红星城市更新
红星商圈，是长沙一直以来公认的第二商圈，仅次于大哥五一商圈。由于圭塘河、省植物园也在片区内，所以理论上讲，这是城南一个宜居宜业的片区。但片区确实也面临一个大家都能看到的问题：即包括红星大市场、商贸城等一系列非综合体商业已经落后于时代，城市界面相对老旧，亟待更新。
对于这个商贸集中商圈，政府其实早有雄心规划。早在2017年，雨花区即引入华润作为一级开发商整体对片区进行城市更新。但结果大家也清楚，最终华润还是提桶跑路了。这里面有众多的原因，说起来也很复杂，但最核心的是，作为纯市场化的央企，华润更看重回款速度和利润指标，所以这种长期投入对它们来说资金使用效率太低，后面其卖出润府配上的古道巷地块就是最好的例证。
但是红星片区的地理位置和条件摆在这里，素质是完全没有问题的，所以开发肯定要开发的，最后雨花国资自行接手，并引入多个央企来共同开发。当然，这个插曲客观耽搁了城市更新的进度。
这一耽搁就是5年，2021年底，以中海星樾府地块正式出让为标志，城市更新算是走出了华润的阴霾，正式起步，首开区被定为原天华村的范围。中海星樾府作为主要是2022年在售的项目，在今天看来，属于楼市“内卷”之前的作品了，但其配套的内容，和中建这个红星项目可以说很相似，同样远远胜于周边所有的二手房。
既然片区最大的隐忧是城市更新的进度问题，那么我们就回到片区发展的问题来。在此之后，由于雨花区重视程度的增加，以及分片区推进减小了阻力，整个城市更新的进度可以说大为提速。对于片区来说今年和去年，最大的两件事就是天华小区完成拆迁以及对应的中学项目、圭塘河风光带项目正式动工。
值得一提的是，天华小区的居民是二十年里第二次拆迁了，这意味着这个小区其实房龄并不算长，在有更多楼龄更长的旧改项目嗷嗷待哺的情况下，政府仍愿意投入资源去拆一个房龄有限的小区，对此片区的重视程度我相信是一目了然的。
站在目前这个时间节点上，整个天华更新单元的项目，包括天华中学、天华村商业、天华公园与滨水风光带等已经全部正式进入建设阶段，两年后片区城市界面即可焕然一新。
至于后续的圭塘河以西的包括红星大市场、商贸城、红星会展、洞井单元，确实还需要更多的时间。目前来看，红星大市场更新单元的东北角土地已经在推介中了。但对于天华村这个首开区而言，配套和兑现已经板上钉钉，无需吃饼。
教育
中建五局信和地产，是总部位于湖南的央企开发商，在长沙开发了大量项目，从刚需到豪宅均有覆盖。虽然从其过往产品品质的维度，确实离一流品质开发商有一定的距离，但不可否认的是，其本土加央企的双重背景，能够在和各个政府机构打交道的过程中游刃有余。最能够体现这个“背景”的一点，就是搞定教育配套的能力。
为什么会这么说？长沙的教育配套虽然从家长的角度很简单，买了房在系统中报名小手一点就好。但从开发商的角度则完全不是这回事。有的地块，政府在拿地的时候就帮你配套好了，这种相对还算好；但有的，其实要开发商自己去谈，既要对接政府，也要对接政府组成部门如教育局、规划局，还要对接品牌学校，而这些对手方，各有各的想法。所以，根本没有拿地交钱这么简单的事。这也就解释了为什么会出现诸如学校飞走、品牌更换、校名变更、办学模式变化等各种挂羊头卖狗肉等各种奇葩事情发生，特别是房子买了之后再出这种幺蛾子，业主也确实头痛。
而协调关系和资源这方面，中建就比较擅长了。比如，中建这几年干了什么事呢？首先，钰和城项目，和区政府一道，把师大附中双语这个全新的重点品牌引入了天心区；然后又在和悦宸光搞定了长郡外国语本部，要知道其配建的学校可不是郡外。而最能体现“搞定配套能力”这一点的，则是中建在桃李九章配套湘郡培粹的操作。
在这个学校搞定的过程中，可谓一波三折，中间既有自媒体盲目吹嘘学校稳得一批，也有大V幸灾乐祸学校绝对飞走。但只有我在事情落地之前已经做了明确的预测：
所以，我预期啊，这个项目配套估计还是能配的，走类似雍山湖的路线，但估计要提心吊胆一段时间了。后续如果这个问题能落实，肯定还会涨价的。
Vic周，公众号：Vic周聊项目中建桃李九章详细评测（三）聊聊首开
对于具体这个项目，相信还有沟通空间，我认为开发商和政府会最终拿出一个比较好的解决方案。
Vic周，公众号：Vic周聊项目从桃李X章学校爽约聊聊长沙新房配套
即我的预测是，事情发生前，学校存在不确定性，事情发生后，中建会运用各方面的能力把学校弄回来。具体我就不复述了，可以看我的系列文章，最后基本上就是按我的预测落地的。总之，在房子都卖掉一大半的情况下，还费很大劲把学校弄回来，这点我相信换一个开发商很难做到。
所以，别的不好说，但在保证学校安全落地这点上，中建基本上是长沙最强的开发商了，招商也许也算半个，但比中建还是略逊一筹。并且这一次基本确认砂子塘天华小学+麓山国际天华实验中学的义务教育配置能够落实，不会像观沙岭那样模棱两可。
至于学校本身，小学和初中整体都是属于远高于平均水平的学校。
以小学为例，首先砂子塘天华小学历来一直就是长沙的头部小学，2022年由民办转为公办后，没有出现师资流失和生源下降的现象，教学状况保持稳定。更何况对小学来说，离得近是我对于小学的关注点中权重最高的一项。
其配套的初中，麓山国际天华实验中学，目前已经开始建设，预计明年秋季开学。这所学校前期因为天华小区拆迁耽搁了，但大家也能看到这个小区去年拆迁力度确实是非常猛，目前已经完成。之前也介绍了。整体而言，这是一所新学校，对于新学校而言，我更倾向于看其集团的重视程度+生源。从这两个维度来看，都是雨花区比较靠前的位置，所以未来不可能表现太差，二类打底，当然，要成长为一类学校，还是要看后面的造化。
未来，教育均等化肯定是必然趋势，在这种背景下，我认可配套带来的确定性与上学距离近的价值，以及学生生源的稳定性的价值，但我不认为需要付出大量溢价去购买学位的行为仍旧能够保值。所以，这种确定性较强的新学校，溢价在新房阶段表现不明显，不需要购房者花大金额为学校买单，所以我认为是可以考虑的，同样的逻辑可以套在观沙岭的学校上。
环境
在我的购房哲学中，环境是一个很重要的因素。但需要注意的是，关注环境好的前提是它的位置要好，项目如果仅仅只有环境好价值是有限的。
因此，对于这种商业片区来说，环境的价值就会凸显了。而这个项目的环境因素主要在圭塘河与省植物园。我自己曾经长期生活在这边过，省植物园就不多说了，平日能去爬山、吸氧，春秋天能赏花，自然是很舒服的。
这个片区过去还有一个短板，就是圭塘河，毕竟没有整治前，称其为臭水沟也不为过。圭塘河是长沙内河，蜿蜒流过长沙城区，最后注入浏阳河。经过十多年的整治，目前整个圭塘河流域治理就差最后这个植物园段的2.8公里了。
在植物园段数百米外的下游，完成治理的圭塘河井塘段，已经成为著名的网红打卡点，特别是溪悦荟商场周边，晚上散步、跑步的居民络绎不绝。甚至可以说，对于旁边价格最为坚挺的五矿万境水岸而言，圭塘河风光带就是其最重要的配套之一，不信可以问问那边的业主。值得一提的是，井塘段改造正是由中建五局投资建设、运营的，这也是五局在长沙一个口碑比较好的项目。
去年九月，正好对应中建项目的圭塘河植物园段风光带北段也已经正式开工了，预计明年底项目交付前，就会完成建设。而植物园南段，植物园路到时代阳光大道，和本项目有一定距离，目前还未开工，估计等到明年吧。
（圭塘河风光带植物园段沿岸商业规划）
其他配套
先说说轨道交通的情况。这个项目算是地铁盘，地铁盘的定义是，从小区门口到地铁站不能超过500米，而不是直线距离1km还叫地铁盘。此地块距离湘府路站（8号线、城际线）是步行距离，距离红星大市场站（7、8号线）走路十几分钟。其中城际线已经通车，7号线2027年通车。
项目不确定性就在于8号线的通车时间。我可以确认的是，8号线已经明确位于长沙轨道交通第四轮规划中，且重要程度第一名；8号线的走向在湘府路基本板上钉钉，且设站位置也基本确定，不会改动，即如上图所示。唯一不确定的就是8号线的建设时间。在目前全国地铁建设大减速的背景下，强如深圳、成都的新一轮规划均遭国家发改委砍条数、砍里程，所以长沙仍未上报的第四轮地铁规划仍存在时间与规模上的不确定性。我认为如果顺利的话将在2026年底左右由国家发改委正式批复，最快2027年下半年左右开工。
商业的话，本来就是红星片区的优势。一站地铁距离的德思勤+星城天地+复地已是长沙第二大商业集中区；而项目门口天华村本身村民的生产安置用地B4、B5地块也是商业。其中B5地块已经动工，计划引入五星酒店+社区型商业综合体。这点在我很久之前的文章已有预告：
红星城市更新，本身的能级和价值是相当高的，首开项目中海星樾府已经证明了自己，但这个片区最大的问题就是慢，B7/B10这个项目需要用速度来给片区提提速了。目前在弄的就是上图中的1天华更新单元，今年值得关注的是B4/B5的经营性项目能否有实质启动。
Vic周，公众号：Vic周聊项目聊聊24年上半年拟出让住宅用地（下）河东及望城
（天华B5商业地块最新效果图）
道路交通方面，湘府路、万家丽路、洞井路构成了片区向外的道路交通，高架出入口倒是还算方便。但地面交通在韶山路湘府路节点确实会相对拥堵，这种拥堵会在7号线落成后得到一定缓解。但天华更新单元内部配套的市政道路密度与宽度相对于规划的居住以及教育是相对不足的，特别是在未来入住率上来之后。
小结
这篇文章的主旨，是介绍这个项目附属的配套，而这是这个地块、项目最突出的地方，在这个维度上，作为刚改项目而言，其配套勉强也能算是“六边形战士”。考虑其户型跨度相当大，从110方的三房到230方的纯改都有，所以如何针对各个客群的不同需求做差异化的设计，确实需要下一番心思。
根据批前公示的总图，其将刚需刚改和纯改善分地块独立设置。改善地块将住宅沿河岸一字排开，最大化利用河岸景观资源。而刚改地块东侧留出了一条30多米宽的绿带，西侧高层区跨过商业用地应该还是能有部分河岸景观。
当然，项目自然不是毫无缺点，考虑到历史表现，开发商在品质的口碑上仍有较大提升空间，这显然是这个项目未来最值得关注的地方。但基于目前长沙新房整体进入买方市场，所有的开发商都在卷配置、卷品质，所以我认为，即便是表现一般的开发商，在当下的市场环境中为了能够把房子顺利卖掉，必须也必然会在品质上较过往有提升，可以说，这个项目其他点都很突出的背景下，其品质是决定最终完成度的最关键一环。
从目前的方案看起来，此项目会在各个维度都有一些迭代。比如外立面采用更高的窗地比；不仅西地块，东地块大概率也要采用公建化外立面；东西地块户型设计上除了采用新规提高赠送，部分景观资源的户型做了端厅或转角飘窗；其他诸如泛会所、智能家居肯定也都会带上。这些关于品质的东西，后续方案和展示都出来了我会再做详细对比与介绍。
最近的系列文章中，我频频提及购房的时机问题，比如《为什么我现在建议做一个等等党？》一文，其中多次提及到年底会是一个值得关注的购房节点。而这个项目大概率也将在年底入市，所以，只要能够在品质维度补足过往的短板，我相信会是大家值得重点考虑的项目。后续等项目的产品出来，我也会根据其设计理念、产品配置以及包括户型、堆料以及开发商内卷手段等各个方面做更加详细的评测，敬请期待。
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