早在去年底，《网红二手盘，龙湖春江郦城商改住》一文中，我介绍了龙湖最后一栋商业改住宅的背景，后来又在小红书上披露了项目户型，现在产品也基本出来了，我在做一个简单评测。
首先，龙湖春江郦城是个220多亩的大项目，总计78万方建面，2868户。2019年6月首开，2021年-2022年陆续交付，房价从当初的1.4涨到了去年2万多，到现在虽然略有下滑，整体还是能保持在1.8以上。在目前二手屠龙刀行情里，算是比较坚挺的项目。主要原因也简单，在拥有优越的位置前提下，品质在一众二手房里相对出众（事实上，按照目前的产品迭代来看，该项目除了园林打造确实不错，其他的亮点和新改善房比，优势也谈不上了）。
这次卖的这个滨江颂项目，也就20栋，单独一栋住宅在北侧龙湖铂金岛商业区。
20#为不到一百米的高层建筑，非超高层，一共29层（其中5-29层为住宅），每层两个单元，均为2T3户设计。所以一共是150户。
项目优劣势简析
但是否因为这劣势完全否定整个项目，我觉得可以分开来看。就从正常考察一个项目的几个维度来聊聊本项目。具体从大往小了讲：地段、配套、公区、品质、户型。
就地段而言，优势毫无疑问是足够的，滨江南中心的核心地段。
配套拆分来看，首先地铁，茶子山站是4、10号线换乘站，距离不到一个街区（步行500米），肯定算地铁房；商业凯德壹中心+铂金岛+隔壁大型菜市场组合在长沙的住宅中算顶配了。不远处花园城、山姆都能蹭得到；学校是滨江新城所有项目的传统弱势，小学博才西江，初中派位（可参见《2023湘江新区（市府滨江片）小升初派位结果分析》）；公园绿地同样比较缺乏。整体来看，和滨江新城其他项目配套来比无疑是第一梯队的。
公区是很大的劣势，由于是原规划的商业改建而来，劣势也就很明显了。孤楼不在小区内，不共享园林环境，龙湖这个春江郦城，扣掉园林也就是一个位置比较好的刚需房，所以这让人难以接受。滨江颂通过架空层做公区，1000多平吧，只能说聊胜于无。
品质来说，龙湖过去在开发商普遍摆烂的背景下毫无疑问是属于品质开发商的，但从23年起房子显著难卖后，各大开发商的产品、品质只会越来越卷，龙湖的优势一定是在弱化的（不过物业目前还没有卷的趋势）。
最后户型，是项目最大的弱势，我认为比孤楼还严重。滨江颂这一栋非传统塔楼也不是纯板楼。从建筑形态来讲，下面是商业+配套用房，第四层才是架空层，再往上才是住宅。所以，本质就是商业骑楼。楼栋分为两个单元，一个单元是正常南北朝向，但另一个单元是不正常的东西朝向，类似于两个板楼单元垂直拼接起来，但每个单元又再中间强行划出来一户，所以，北侧单元三户+南单元西户和中户都做不到南北通透。在这种情况下，2大户型夹1小户型的策略，使得大户型的溢价完全消失，而小户型因为是边角料切出来的，让人也很难受。为此开发商把层高堆到3.2米，这对于小户型来说倒是一个优势。
适合什么人购买？
分析完优劣势，总结就是能不能买。首先能不能买肯定是价格，卖小区里的二手住宅价格肯定没人要，卖公寓的价格一万块又不现实。按照之前的限价来定价，再卖精装，价格就是略高于2019年的住宅。当然，当年住宅是摇的火热，现在估计要慢慢卖了。
基于上面这个价格，值不值得买呢？下面就是很主观的观点了，可以参考，不可全信。
上面我从各个维度分析了项目优劣势，那么，我为项目找到的出路是什么？答案很简单，投资，做租赁。这里杠精请看清楚，是这个项目的出路，不是我推荐你去买来做租赁。
再注意，一般人认为投资买房，就是为了吃买卖差价，实际上并不全是如此，对于稳定的房地产市场，买卖差价是很小的，所以租金也是投资属性中的一种。但一般来说，赚差价和赚租金很难得兼，增值属性强的项目，租金回报率基本没有高的；租金回报率高的项目，肉眼可见的涨不了价。如何正确理解这个问题，系统讲很复杂，简单讲就是增值属性强的项目溢价都在看涨期权的价值上。
为什么是租赁？因为租赁恰好做到了对这个项目优劣势的“扬长避短”。租赁这类需求，对地段、配套中的商业、地铁两项的关注是非常强的，那么，这个项目之前也分析了，这几点都是强项。而租赁对配套中的学校、绿地；公区、户型看中程度是相对弱化的，正好也匹配项目。除此之外，首先项目是毛坯，毛坯项目要做出租必须投资装修，装修的二手折价非常厉害，所以项目的精装正好匹配；其次是价格，既包括购置价格也包括出租价格，那也就是租金回报率。这个项目的租金回报率一定是高于目前区域内其他二手项目。
那么代价是什么呢？租金回报率高的项目，百分之一百会存在增值属性差的问题，换句话说，以租赁的逻辑投资，和拿一张长期债券没什么区别。二手的价格增值和流动性，都会弱于着重于价值变化的商品房。
不过考虑到未来房价较难上涨的背景下，这个代价也没有那么大了，还是可以接受。所以，要想清楚，以出租为目的去投资，就不要纠结流动性和涨价了。
目前长沙的房价下，租金回报率比一线城市会高，但绝对值肯定显然不是一个很无脑投资的水平，所以在这种情况下，要不要投资房产来出租是资产组合中的资产配置问题，而不是一个正确与错误的问题。在资产规模达到一定水平后，投资组合中就是需要配置一些房产。所以也别乱杠。我认为这类投资性房地产中，租赁型房地产目前的性价比要高于增值型房地产，至于房地产是不是一个优秀的投资大类，那是另一个问题，我在之前的文章中早就系统论述过了。
在出租的大方向确定后，如何选择户型也是有偏好的。起码我认为，这个项目大户型对于租赁客群来说，优势不大。所以选择倾向性也很明显了。
另外，龙湖虽然是民企，目前没有暴雷的风险，且此项目龙湖权益是51%，剩下49%是长沙市国资的，再考虑到目前资金强监管，交楼问题不用担忧。
最后，如果是非出租需求去购买，那我谨慎推荐，也就是年轻人买小户型我认为算“可买”。
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