永州嘉信地产在今年6月拿下的022地块，案名定于嘉信洋湖锦玉，近期快要开盘了。今天简单聊几句。
这个开发商很有意思，2022年拿了观沙岭的博麓郡地块（评测见《嘉信博麓郡评测（三）-难得的准现房》），愣是拖了两年，把职业顾问都熬走了几茬，弄成了准现房，才在近几个月开盘。不过这个逻辑我觉得是没问题的：我一个地市开发商，首进长沙，又没什么作品来证明，第一个盘还是要稳扎稳打。博麓郡开卖后，其他地块，就正常走高周转的老路就行了，这也是洋湖锦玉拿地6个月开盘的背景。对比同样今年刚进湖南的邦泰，起码嘉信这个套路我更加认可一点。当然，博麓郡这个项目，虽然没有惊艳到我，但起码品质远高于长沙那些应付维权老油条级别开发商的平均水平，这对于一个“乡里别”开发商，我觉得很不错了。
说回来，这个盘虽然叫洋湖锦玉，但其实是在大王山，可能是因为大王山锦玉不好听吧，大王山这么多盘，确实没一个名字里带大王山的。关于大王山这个地方怎么样？这几年一直有人问，其实我的态度一直没变过，大王山狗都不买有点过于极端，但它毕竟是长沙的三圈层，哪怕是相对好的三圈层。
在过去经济发展迅速，城镇化率一年一个台阶，常年人口巨额流入的时候，管你什么圈层、板块，不说房价上涨，起码城市界面能迅速发展起来，房子地铁商业学校都能修起来。但现在呢？以前的变量还剩哪一个？都没有了。这种情况下，我们买房更多去评估两个点，第一是最核心的，要匹配的你的生活圈和通勤；第二是未来修的起来，有人。就这么简单，不用去看宏大的规划，完整的配套，没有人过来，都是镜中花，水中月。
大王山目前依托的饼，就是湘江科学城，这个确实是省里面和湘江新区里的一号工程，目前也落户了一些机构，未来毫无疑问会有人。那边大部分的居住需求，还是会外溢回洋湖和大王山，这种情况下，大王山还是有个打底的东西——但也就仅此而已了。指望旱地拔葱，直接起飞，那没有半点可能。但这也不是大王山一个板块的问题，梅溪湖二期，大泽湖，会展，甚至高铁西，还有谁能复制梅滨洋的发展故事吗？没有，一个也没有了。
不是说我悲观，是过去二十年这种发展，他太快了，就不可能长期持续，很多人习惯了这种速度，再把这个速度推演到未来，这不就是典型的刻舟求剑吗？
所以讲了这么多，大王山能买吗？其实看了我刚才讲的东西，适合买的客户群刻画就很明显了。如果未来会在科学城，在洋湖大王山这边工作，当然可以买。因为以后板块的分化也不会像过去那么明显了，也不用担心现在买像过去两年这么猛跌了，几个主跌浪也都走完了，后面基本上就是横盘。
最后再来聊项目本身吧。之前我们讲过，在大王山买房，要尽量要买在山塘附近或者江边，这个地块算两者之间吧，位置肯定算大王山里不错的。地块不到50亩，中等偏小，不过有750户，容积率3.1，基本上是片区最高的一块。大王山无论是之前还是之后的一堆项目，容积率基本在2-2.4之间，所以这显然是一个劣势，所以其建筑是4栋小高+3栋高层，明显密于山塘附近以小高层为主，很少搭配高层的其他产品。不过这宗地块仅4000出头的楼面价，也明显低于片区其他项目，这也是他能把价格拉下来的同时，把配置怼上去还能赚钱的原因。
建筑以南低北高，正常排布，但中间留出了中轴园林带，设置了各类景观构筑物。登高面都在建筑北侧，没有集中在某栋楼一个方向，这样不会出现像城发君樾洋湖那种某些楼栋飞机坪现象。
产品上，这个项目全部是150平以下的刚需、刚改户型，在目前面积段缩小的背景下，倒是符合市场。特别是大王山这边，本来定位就不算高，之前搞了一堆大平层，不知道以后要卖给谁。
我在《关于新房与二手房的抉择》一文中讲过了，目前买房，新房迭代就和新能源车似的，太快了，老业主都在直呼背刺。你看，山塘附近一堆新房要在今明年交房，但和目前的新房比配置，你会发现天差地别。这倒不是嘉信的功劳，事实上，接下来长沙的每一个新房，基本都是这个路数，你要拿去和以前的产品比，那真是各个都能吊打。很多人不明白现在产品为什么好，以这个盘为例，我简单讲讲。
首先，新产品就看户型。新的户型主要是送得多，得益于所谓建筑新规。其实不只是长沙，这一波下行后，为了卖新房，全国主要城市都在去年和今年更新了建筑规范，核心就一条，原来不能送的，现在都送。虽然公摊还是差不多，但赠送一下比原来多了10-20%。所以现在别说大平层，连这些刚需户型，都能给你纯板楼（公摊高），而且赠送后的得房率都能到100%。那你原来只能到80出头，现在给你100%，价格一样的，你说你能忍吗？可以这么讲，除了房本的数字小一点，目前的建筑面积已经完全失真了。
第二，刚需项目，整盘封窗，这是以前不敢想的事情。起码2022-2023年，开发商给封窗也就是部分项目的部分楼栋，整盘去做的很少。现在政府已经在外立面风貌上放飞了，基本都是统一外立面。统一外立面好不好，你去问问望城天花板——嘉辰道的业主，他们深有体会。这也是
第三，配置。什么架空层，什么大面积水景，什么五星级车库，这种以前大平层都不一定给你搞齐的，现在刚需项目直接全给你配上了。虽然这些东西没什么技术含量，就是纯成本，但有显然比没有好，对吧？
小结
有朋友可能发现了，这篇文章我没有很具体讲这个盘，因为这个盘很典型，它做了新规下中规中矩的产品——大家不要觉得不是优秀就是差，事实上优秀的项目永远只是凤毛麟角。但由于新的体系摆在这，他就是能吊打原来的产品。
当然，这个项目除了小高的板楼，还有高层的2T3户，会便宜一些，但肯定建议买前者。
最后还是给建议吧。首先是从择时的角度，我个人的判断是未来1-2年以横盘为主，大跌大涨可能性都不大，这种情况下，买不买取决于要不要急着用。毕竟虽然价格不太可能大幅波动，但产品还在迭代，明年的配置可能更高，户型合理性会更好（赠送不会大面积提升了，规范短期不会动）；
其次是选项目的角度，这不是一个投资性的楼盘，也不是一个全城性的楼盘，地缘属性很强。对于大王山OK的刚需朋友，这个盘在刚需重视的通勤、流动性、地铁上都不错，劣势除了容积率外，教育也不是很突出。整个大王山会比洋湖还弱一些，不过教育这个东西，溢价率正在快速下降，如果不是马上用到，我认为不是大问题。综合考虑，买肯定是能买的，但要不要买，还是看自己要不要住在这附近，这个点比其他任何一个点都重要。
