上周五，国务院新闻办公室举办了一个发布会，会上住建部副部长研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在进行试点，试点城市包括长沙。考虑到目前居民/职工养老金即将进入收不抵支的状态，新推出的房屋养老金就不得不引人关注了。
所以，新闻一发布，周末各大微信群、公众号，几乎是一边倒的批判这个政策，因为反对声音太大，最后少有的找了多家媒体投放“专家解读钱不由居民支付”。
首先我们需要了解的是，在我国，一项政策开始放风的时候，一定是细则已经全部拟好了，而不是让大家来讨论。至于为什么要放风，还是因为政策影响到了大多数人，如果反应太不好，会想办法变通。在中国，普遍性的向居民直接收钱，就是属于典型的这种政策。所以，这次专家来解读这个钱不是居民来掏，主要还是从公共资金列支，并不是胡扯，确有其事。
但是，中国自有国情在此，无数的事情，历史上都有现成的答案。首先我们看上图，大概就是未来房屋养老金的构成。
首先也就是这次专家重点提及的，房屋养老金公共账户，其资金来源是也想好了，就是相关的政府性基金收入和地方税以及部分补贴。这个政策本身是没有任何问题的，在过去，土地出让金及相关巨量收益，地方政府是收多少花多少，甚至还要城投公司大幅举债，造成了今天地方债务问题。而众所周知，现在大基建时代即将结束，大维护时代即将到来，但当年的钱可是一点没存下来，所以，从这些收入中，提取一部分用作维修，站在中央政府角度，这不仅是正确的，也是必要的。问题就在于，太晚了，土地出让金的规模，这几年已经极度萎缩，要再提取一定比例做房屋养老金，这个比例低了收不上来钱，高了城市发展就很困难。而房地产税，短期内推出不了，详见《房产税真要来了？》。其他的地方性财力也很难划拨钱出来，所以，唯一的办法，就是再一次分税制改革，厘清地方和中央的财权和事权，将更多财力分配给地方，但这显然不是一蹴而就的。
所以，这个支柱，只是提出了一个政策框架，在未来去慢慢落实的，或者说，就是说给你听听先，后面随着其他改革配套完成慢慢兑现。它正确，但现在还早。万幸的是，目前处于一个房屋老龄化的早期，支出也少。
接下来的支柱，所谓个人账户，并不等同于居民/职工养老金的个人账户，其类似于医保目前的状态，由过去的个人账户纯粹属于自己，变为未来部分统筹部分属于自己（自己小区）。这是一个重大的变化。首先按照专家解读，会去统筹的部分，主要是专项维修资金的利息和投资增值收益，本金还是有其各自归属的。这里补充的一个点是：
目前，中国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。
上海市房地产科学研究院
等于是维修资金沉淀了一个万亿元资金的池子，这个池子在目前利用率是很低的。关于目前维修基金，确实是一个利用率很低的状态，为什么？因为2004年，维修资金才开始属于强制缴纳，至今不过20年，沉淀的这些房子，普遍还处于一个壮年阶段，等于是加速折旧的早期，所以沉淀了这么多。但是，就如同老龄化一样，大基建时代发展了这二十年意味未来老化潮也会来得迅猛，这钱就是得保证一个低利用率才能顺利度过未来的大维护时代。显然，上面希望通过政策变更，将沉淀的这钱利用起来。
这句话到底是什么意思？虽然没有细则，但从我的直觉来看，就是逐步将小区对应的维修资金，拿出其中的一部分（收益已经明确了，关键是本金现在看不到），作为政府统筹，应对全城的其他维修（当然财政也会出钱）。这种方法看上去眼熟吗？很眼熟，这不就是养老金的代际支付模式吗？你出钱帮别人，未来的人出钱帮你。在维修资金出来之前的老房屋，未来拆迁会大幅减少，只能通过统筹资金的方式进行维护，但他们又没交过维修资金，怎么办？养老金的视同缴费年限已经给出了答案。但是这种模式，能否应对未来迅猛的老龄化变化呢？不清楚，这是前人没走过的路。但可以确认的是，打这一万亿低使用率资金的主意，这是板上钉钉了。
当然，房屋维修资金利用率低，并不简单是因为我们的平均房龄还处于壮年，还有正当使用时，维修资金的申请十分繁琐，程序冗长，虽然说这是为了防止随意套取资金，但真要想找套取资金的例子，我相信任何一个商品房业主，基本都能在身边找到物业公司违规套钱，或者业委会部分别有用心的人套钱，这必然会给人带来一种感觉，除了正当的用途很难使用，总有人去钻空子掏空维修基金。这事情本质上还是缺乏利益相关人的监督，目前的制度非常不透明，只有业主才是真正的利益相关。或者说无数的现实证明了，任何一个需要政府许可/监管的环节产生，都会围绕该环节产生腐败，需要花费额外的成本去对问题进行治理。在这种不涉及政治的领域，可以通过市场化解决的领域，增加行政许可/监管事项，我不认为是一个好事情。
所以，与其在房屋的养老金上未雨绸缪，更核心的一点还是建立更加完善的居民基层自治制度，而不是依赖目前这种成立业委会难，业委会成立后履职难，业委会容易被人操纵的制度。
最后总结一下，这个房屋养老金，短期不会让你直接掏钱，但会打你之前交专项维修资金的主意。
