今天，建发正式竞得观沙岭7#地块（2024长沙市016号），这块地都是我们老熟人了，不过多介绍了。翻一下前文：
（24年4月）【土拍】观沙岭7#地块挂牌，讲点不一样的
（24年3月）【土拍】确认！观沙岭最优质7、9#地块退地；
（23年9月）【土拍结果】运达没来！观沙岭地块城发拿下；
（23年8月）【新上地块】23长041，观沙岭低密地块》
本次实际楼面价9420元，整体溢价率5%，因为商业楼面价定死在了5500元，所以实际住宅楼面价等于9633元，比起江山境三期9085元略有提升，缦云10235元略有下降。考虑到综合素质略好于缦云和三期地块，所以地价确实随着整体大行情降了。
但是否可以解读为观沙岭凉了呢？我就讲一点，长沙每年拍这么多地，上一次溢价率超过5%的（运达S10别提了，现在命途多舛），还是一年前的二批次土拍，建发缦云那块地——这意味着，观沙岭在整体行情下行的背景下，仍是开发商相对能接受，确定性最强的土地。
这次，三家公司参与竞价，如无意外，就是建发、金茂、招商。其实招商来做这块地，定位是最清晰的，且成本也会最低，不过对市场预期肯定也不太好，所以没有抬价。建发目前土地储备不多，考虑缦云去化速度在全长沙算好的，所以继续拿也没有问题，我之前文章都预测了的。
产品定位，也有很多人讲了，这次肯定定位不会太大，大概就是140起步，180就差不多了，既能保证去化，又能保证一定的品质，我认为没什么问题。
最后一个，楼面价降了，房价会降吗？结果是不一定，房价降不降，取决于市场，市场不好，开发商亏钱卖房比比皆是，市场好，开发商首先肯定要卖到最高备案价，如果嫌备案价低了，甚至会捂盘不预售，当然，现在的行情肯定不好，所以假如明天开盘，肯定不会高，但这块地开盘要到年底甚至明年初（按建发的周转速度，大概率年底），具体到时候什么样，我认为是基本持平。
想买140的朋友，完全可以等等了。
2023长沙市041号：观沙岭7号地块
7#地块非常方正，虽然为商住地块，但商业被完全分割在了观沙路一侧，住宅是纯住地块。2.9的容积率，基本就是以25层80米住宅为主，不过最终挂牌限高到了100米。这倒挺适合建发把楼修高留出密度做园林的风格。
配建压力并不大，基本没有，就少量道路、绿地和所谓空中慢行系统（空中廊桥）。规划图则中，对公建化外立面有要求，同时要求了窗地比，总之就是外立面肯定是属于新一代产品了。
这个空中慢行系统，是沿着观沙路整体开发的，每一段项目都有，这个全建成后，会是片区的一个亮点，有点类似陆家嘴的世纪大道沿线，行人可走在路边也可走在慢行廊桥上，多层商业等于有了多个展示面，旁边还有大片绿地，还是很惬意的，等岳鞍阁民房拆完修公园，就更巴适了，想想就很美。
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