之前在《财政政策能否帮助楼市止跌回稳？》一文中，我明确指出，接下来的财政政策发力举措将对房地产市场止跌回升起到关键性的作用。今天今天我们就结合这次化债细则聊聊接下来即将推出的一揽子和房地产相关的政策。
上次财政部蓝部长在发布会中让大家期待走完法定流程后公布的财政刺激政策，现在政策来了一部分：
前天，十四届全国人大常委会第十二次会议举行了闭幕会。会议表决通过了全国人大常委会关于批准《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》的决议。
消息网上到处是，就是很多人说的10+2万亿。具体内容是（1）纯新增6万亿预算化隐性债；（2）从原有预算中安排4万亿专项化隐性债；（3）棚改隐债化解2万亿按原合同偿还。
主体很简单，化债。化债不是帮忙还债，只是把高息、短期的非标债务换为低息，长期的预算内债务。还款主体还是地方政府，只不过借用了中央政府的信用增信。虽然表面上还是要还，但现代的国债体系就是债务永远只会越来越大，本质上是不用还的。更何况债务偿还推迟，利息降低对地方政府来说那真的是救命。
那么，我们看到这么一份方案，第一件事就是问，是否超过预期？但这个问题很难回答，因为不同主体预期并不一致，我国主管部门对预期管理是不怎么做工作的，然后外媒通过小作文拉高预期然后再打压的方式，把预期搞得也挺乱。
不过，从这次发布会公布的内容来看，总的来讲，我个人的感觉是有一大半东西目前还没有公布出来，这次只是一揽子财政政策的其中一部分，只关于化债，甚至只是化债的一部分。目前隐性债务新增速度已经很低了，主要是存量处置，如果按照比较公认的口径，表外目前还有60万亿城投隐性债短期不可能一次性纳入，这必然是一个长期的过程。可以预期，化得越快的地方，主官的政绩越明显。
整体来讲，我认为这个规模是略微超过预期的，对岸川普刚当选，如果现在在大招一揽子全放出来，会导致登基后后续贸易战没有政策空间，所以从现在到明年两会后，仍然是政策会密集出台的这么一个过程。
房地产税收政策
在发布会上财政部长也明确表态了，关于房地产健康发展的税收政策已按程序报批，近期即将推出。
房地产税收政策会有什么变化？有人解读房地产税（或房产税），这没有半点可能，我早在去年初《房产税真要来了？》一文中就解释过了，房地产税目前是没有任何推出空间的。这次税收政策调整，大概率会集中在交易领域。注意，这个政策调整会是全国层面，其实地方税务部门还有一定权限调整，但基本上只能优于全国政策。我按概率大小来排序：
其一是契税，本次大概率会将首套、二套的购买契税税率统一，很有可能统一税率为1%，同时取消90平，144平的线，执行统一税率；如果政策超出预期，甚至多套的税率也会纳入。但不管怎么讲，降低是毫无疑问的。部分城市会在此基础上执行优惠税率也有可能，但我预测长沙不会，跟着统一政策来。
其二是二手房增值税的免除问题，目前的政策，满两年免征增值税，有可能继续降低年限或者彻底免征。
其三是个人所得税，可能会在满五唯一上做调整，但不确定，这个概率稍小。
总的来讲，这次“促进房地产市场健康发展”的税收政策调整就一个方向，减税来刺激市场。很多人觉得变化不大，确实，单一评价某一个单独政策，对市场逆转肯定没啥太大意义，但市场方向的扭转总是市场各个对象合力参与导致的。
房贷利率
之前几篇文章都详细讲过了，随着美元进入降息周期，我国货币政策目前将会进入一个较长的下降通道，这是毫无疑问的。
但近期大家也注意到了，部分地方的新房利率由于LPR降低继续降低至2.85%-2.9%区间后，由于和公积金利率存在倒挂，近期又有调回3-3.1%的趋势。
不过我明确判断，这只是一个小插曲。根本原因还是今年公积金利率下调幅度赶不上货币政策的变化，大概率的结果是明年一季度会继续下调公积金利率，同时新发房贷利率继续下降。
房地产相关的财政政策
除了发债解决地方隐性债务置换问题，房地产相关的财政政策一个重要举措是扩大专项债使用范围，具体包括：回收闲置土地、新增土地储备、收购存量商品房用作保障性住房建设。其中，最能在短期提振市场的，就是收购商品房用作保障性住房建设。目前已经有部分城市停掉保障房建设，以买代建，这会对市场供应形成较大的收缩。当然，目前的问题就是地方没有额外预算来干这件事，现在地方的穷主要就体现在每一笔钱都有对应的去处，甚至是一笔钱要对应多向去处。
扩大专项债的使用范围，就是为了解决这个问题，以长沙为例，目前月住宅成交大概是不到百亿级，如果一个月有个10亿左右来解决库存，叠加这两年土拍大幅减少导致新增项目供应将会在明年断崖式下跌，那将会对市场形成非常大的支撑。
据央视的报道，财政部目前正在配合相关本门针对此问题研究制定政策细则。鉴于已经到制定细则阶段，落地基本上就是时间问题。
以旧换新国补政策
我目前在准备装房子，所以对这方面比较关心。今年新增的家电、家装以旧换新国家补贴，目前在部分省区的额度已经见底，很多人在纠结明年装修担心要不要今年赶紧买了。
我个人的建议是根据情况来，如果马上开始装修，对于诸如洗衣机、冰箱这类贬值慢的东西，可以趁双十一买了，对于电视、投影仪、电脑这种迭代快的，不要买，因为政策一定会续作，而且一定会扩大适用范围。
现在为什么没有公布，主要是从预期管理的角度，没有在明年怎么走上表态。所以，目前的补贴其实是透支了一定明年的需求，从稳增长的角度明年补贴不得不续。
当然，这里面有两个点，第一，可能在明年两会前会存在政策空窗期，但到618前我认为绝对会填上；第二，单体项目力度不会较今年增加了，毕竟我国的政策一向讲究花小钱办大事、撬动民间资金。
考虑到今年存在商家吃国补回填自己利润的情况，明年补贴常态化后，必然降价，所以，如果没有那么急的，就等等再说。
小结
2025年，将是刺激大年，就坐等各种政策吧。再说几个tips：
第一，不要担心一揽子财政政策甚至货币政策带来较为显著的通胀，不会。最好的结果就是通缩改善，仅此而已。
第二，契税日为合同签订日，不是网签备案日也不是交钱那天，所以近期买房的，怎么签合同你懂的;
第三，公积金、商贷利率基本就这样了，今年不太可能调整了，大概率明年一季度会调整，往下。
第四，长沙市场涨跌一定会跟随高能级市场来，考虑到一线的情况，所以今年年底不一定会出现去年那种折扣扩大的情况，但如果看到折扣回收，也别急，别以为要涨了，目前没有持续上涨的基础，只有止跌回稳。
第五，别纠结那个挂牌9年的政策，之所以没写就是不太敢写，但总之那玩意儿大面积执行不了。学位的溢价现在有，未来几年仍有，但如果现在才买入到8-10年后再卖出，结果一定是溢价减少的，从头部到中间都是如此。
第六，不以投资为目的的买房，可以买了，关注自己的需求，最多关注下流动性，别老想着保值增值。
