终于，纠结这么久的中建桃李九章的学校终于基本落实了。围绕这个项目学校的问题，各种撕逼互喷相信看官也都看烦了。
事实上，在去年写完四篇文章后，我基本也不怎么评价这个项目了，因为该讲的都讲过了，再讲也不过是车轱辘话来回转。注意，我不信小道消息，只用公开信息推测。
我之前这几篇文章都在下面，一篇没删，一个字没改，可以去看看到底是不是按着这个路径在走，先是两篇项目详细评测：
再是两篇关于学校的问题：
学校配套，就是这个项目的一切。最初，在很少有人质疑学位问题、默认配套的时候，我判断学校稳定性存疑，有重大的风险：
事实上，若不是最后开发商和政府签补充协议加钱，配套是不可能的。你们可以去看看，到底是什么大V在最初要信誓旦旦一定要配套，在事情闹大前，这个问题就没有答案，所以这种一定配套和放屁没有本质区别，反正说错了也没有损失。
之后几轮博弈下来，结合历史案例，我判断最终大概率圆满解决：
所以，我预期啊，这个项目配套估计还是能配的，走类似雍山湖的路线，但估计要提心吊胆一段时间了。后续如果这个问题能落实，肯定还会涨价的。
Vic周，公众号：Vic周聊项目中建桃李九章详细评测（三）聊聊首开
对于具体这个项目，我相信还有沟通空间，毕竟才刚卖了几栋楼，我认为开发商和政府会最终拿出一个比较好的解决方案。
Vic周，公众号：Vic周聊项目从桃李X章学校爽约聊聊长沙新房配套
虽然最后配套时间比预期的还要慢一点，但最后还是出来了。这次结合开发商拿出来的这个芙蓉区教育局的文件，我就四个问题聊聊：
第一，到底是不是标准配套？第二，二手房稳不稳？第三所谓涨价靠谱吗？第四，值不值得买？
新房是不是标准配套？
直接给答案，是标准配套，但有前提条件，就是中建先履行协议。这个协议，是后面补签的，和任何项目交的项目配套费（也就是本项目2080万）无关，而是补充协议里的“加钱”。具体怎么加，加多少，有什么其他条件，不清楚，但这无关紧要。
不履行会怎么样？肯定这个配套文件就不起作用，但我认为这个问题不大了，毕竟事情闹这么大，协议也签了，也官宣了，没有必要再毁约。所以，现在这个学校基本还是定下来了。
至于有人质疑什么孙子辈能不能读，那不是配套的问题，那是一个生源顺序的问题，无关痛痒。
二手房业主是否能配套入读？
很多人解读为学位是一手的，二手房没有。如果没有，就是二手房业主能不能配套入读，那投资属性肯定就得巨降。
但结合历史情况，我认为这个文件表述虽然有歧义，但其实历来都是如此，所以我判断是可以配套的，但要遵循其他区一样的学位占用，六年一轮回的原则。
但值得提一嘴的是，不是针对这个盘，长沙的入学政策中，配套入读从来都只是一个年度政策，每年都可以调整（可以不是必须），只是历年保持了稳定，并不代表永远就会持续下去，虽然变化的风险不大，但并不是完全没有。之前的文章我也提过（见《》），当然，长沙是没有动力去做变化的，如果发生了变化，就是外部推动的，比如上面。
是不是涨价了？
这次文件确定后再加推，毫无疑问价格确实涨了。但不是有人吹嘘的那样。比如有几个自媒体天天鼓吹文件下周就出来，1W变1W5，这种我建议拉黑。
首开接近1.1的毛坯，现在卖1.3出头，考虑加推位置的溢价外加这次开了分销渠道要付给中介佣金，所以扣掉这两点，实际还是涨了大1000多，所以涨价肯定是涨了。我们尝试去拆解为什么涨价。
涨价肯定都知道是因为学校，由不确定变为确定。但实际上，这里面有两个逻辑。第一，首开如果配套带学校，不到1.1确实便宜了，所以即便存在不确定性也有摇号，如果确定我认为在那个节点卖1.2算正常价格。第二，现在确定带学校，1.35肯定是贵了，考虑到长沙新房普降，卖个1.25差不多了。
那么，学校这个溢价高吗？不是很高，但起码也不便宜。这个阶段学校驱动涨价，有两个关键因素，一是，目前阶段（2020年起，可能到2028-2030年左右）是长沙初中学位的溢价高点，购房者对这个东西买单意愿很强；第二，毕竟是老牌名校的一校两址，一校两址目前还没有和分校一样被玩烂。但这两点，都是在一个高位。这个问题我也在几篇文章中有过分析。
这里引出第二个问题，首开买的，且没有退房的业主赚了嘛？这个答案就复杂一些，账面上毫无疑问浮盈了，如果是自用，还不错；如果是投资，这还没到可以退出的时候呢，4年退出周期来看，只能说是有一个比较厚的安全垫。
是否值得购买？
这个问题，之前的文章，早就讲过了，现在不过是再重复一次。这个问题可以简化为两个，第一，这个学校到底牛不牛？第二，基于第一，到底值不值得买？
这学校本部肯定是牛的，但本部牛有其历史特殊性，未来几年能否保持，本身在教育行业就存在争议或者说不确定性。此外，就算本部未来接着牛，新的二校区该不该牛？这件事同样存在重大不确定性，我是没搞懂为什么很多人信誓旦旦的认为这两点非常确定？起码从我的判断逻辑来看，从生源这个关键要素来讲，很难谈得上很确定。我甚至不敢做类似观沙岭中学那种因为生源好起码二类打底的判断。
所以，基于一堆不确定性，再来看看值不值得买。
第一，如果图学校，按照首开的价格，小孩如果在2026年左右读书，又在附近工作的，买就买了，因为也没有更好的选择，没问题；如果按照1.3+的价格，溢价稍高了，哪怕是图学校，我也没很强要买的意愿。
第二，抱着投资的心态，或对居住属性要求较高，首开的价格我都不建议买，更何况现在了。
通篇看下来，确实针对开发商不是很友好，如果要帮中建说点好话，我会说我很期待中建红星天华村那个项目，希望中建信和好好搞。
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