（图片来源：克尔瑞湖南）
今天，长沙前期挂牌的2宗地块均以底价成交。其中高铁南的051地块25号即有人出价，比较少见。本次的特点就是政府在土地底价上进行了一定程度让利，在素质保持稳定的背景下，起拍楼面价较片区其他项目都有所下降，也反应了市场实际情况。
这两宗地块素质中等偏上，成交价都不高，开发商拿地热情虽有回暖但还是不算很强。值得一提的是，拿地的均为民营企业，这倒是一个比较好的信号。结合目前外围市场，主要是一线城市成交回暖趋势明显，等11月人大会议后预计土地推出速度相比这几个月的零星供应会略哟加速。
050开福中心地块-湖南同辰
（图片来源：克尔瑞湖南）
050地块位于开福中心，绝对的长沙老城核心区，光看容积率只有2.4，楼面价仅仅只有7000元不到。附近的华发可是高达万元，即使是邦泰、城发、城投地块楼面价也都是8000元+的级别，相比较之下050地块位置更核心，价格却更低。
乍一看上去绝绝子了，实际上对比片区其他项目有多个较大不利因素影响拿地信心：
（1）地块面积只有11亩，且不规整，在目前的形势下，客户对这种小地块接受度还是偏低的。其实中间三栋楼没有拆掉是最大的遗憾，如果拆完了，相对规整的土地下，即便面积小点，相比现在吸引力起码翻一倍。
（2）类似于养云，周边城市界面偏老旧，但养云人家起码项目有那么大。
（3）非临主干道，出入交通稍显不便。
项目整体也就100套房子，2个单元的样子。要是在东京这种地方，这地块算优质的，可以做超级高端点塔楼公寓，有钱人喜欢这种，哪怕是国内一线城市也可以往这方面打造，但长沙可不吃这一套，还是要有一定的小区规模，否则类似旁边的青熙中心就是例子。
不过楼面价以及考虑了这些问题，这么便宜，打造一个刚改或低阶改善项目，还是有它的受众群体的，能卖。
地块没有什么限制性条件，就一个纯公建化外立面的要求。此次这个开发商拿下后，大概率会按我预测的以刚改产品为主，基本定位会略低于邦泰项目，价格会显著低于目前在售的几个大平层项目。当然，开发商的背景没查到，这种小民营开发商估计会和大牌合作开发，或者搞个代建。
多一嘴，开福中心近期的核心地块，还是要等后面那宗带学校的火车北站地块。
051号高铁南临河地块-中欣又拿下一次
051地块即原先的中欣楚天澜庭项目，因为市场剧烈下行原因，于今年夏天退地，这次改规后再拿，显然条件好多了。我在一篇文章中曾经介绍过：
楼面价3280，中欣摘得（北二环楚天逸品的开发商），容积率2.9左右，地块分为南北两块，住宅在南侧。
上图左侧即为浏阳河。整体以刚需户型为主。项目拖这么久，传闻是资金不足的问题，不是资金有风险，可能是不够转两个盘，毕竟目前在卖的就是中欣楚天澜庭（这盘江景倒是真不错）体量也不小，具体是否真的如此，不好说，但在目前的背景下，估计开盘时间存在不确定性
Vic周，公众号：Vic周聊项目盘点长沙2021年拿地未上市项目
鉴于目前的情况退地也是合适的决策。在2021年，这块地为商住地块，要引入产业项目，还要自持商业。所以即便实在2021年山顶，拿这块地账都算不过来，假设是需要市场继续涨才能盈利。结果别说还涨，现在啥样都知道。
如果在开发商手上变更性质，那手续就复杂了，还要交一大笔钱。重新退地收储后，大手一挥，直接调规，目前变成了纯住宅项目，虽然还是不好卖，但起码卖得出去。当然，你要说地是不是人人都能退？其实现在的情况下，都能商量。
地块分为东西两宗，均为较大面积的地块，且形状方正。西侧临雨花大道高架，会有噪音影响，所以定位刚需没跑了；东侧临浏阳河，有一定景观视野，且朝向良好，可以做做刚改或者改善。目前片区竞争对手并不多，且近期卖的项目流速都算快，素以还是能跑跑量的。
