日前，华润润府公示了其C地块的报批总图，完美踩中我之前的预测，可以看我之前的系列文章：
从去年到现在，我一直在劝我的付费客户考虑润府可以等等C区，在4月最新一篇润府评测文章里（见《华润长沙润府详细评测（五）-D区》），也明确提及了，等等党终将胜利。今天的总图，一半证实了这个观点（指产品构成），剩下一半证实还要等后面价格，但大概率比之前要低不少。
楼栋与排布
上图为润府这个大项目A-E区的分布，C区是最后一个开发地块，搞完这个项目就完事儿了。
我们先看看去年报批的时候，C区模拟的方案：
上图为去年C区模拟的方案，其中一共960户，户均211平，纯大户型改善项目了。
而最新的则是日前公布的报批方案，户数变成了1282户，户均变成了158平，一下就小了1/4。虽然我前年就说了大平层市场过剩不可避免，2023年下半年主城就会缺小户型项目，但开发商们还是一窝蜂往里面挤。确实说啥都不如市场教育人。
来看看两次方案的排布就知道了。左侧为去年的模拟方案，右侧为今年报批的。可以看到，右侧方案通过减少楼栋数量，容积率肯定用满，4.2，差异自然是明显把建筑密度降低了，也就是更完整的块状园林，还做出了一个下沉庭院，但由于面积减少户数缺却增加了，那么代价是什么呢？答案是超高层以及双拼楼栋增加。
在模拟方案中，由10栋百米高层住宅+2栋小高层住宅组成；而本次报批方案中则是8栋百米高层+2栋超高层住宅组成，看清楚差异了吗？这是好事还是坏事？对于高层小区而言，我觉得还是建筑密度低优势更大一些，所以改得没毛病，反正把超高层都丢给大户型。
户型
从户型来看，由于没有实际数据，只能通过轮廓推测，存在不准的可能性。看下来大概整体有6种楼栋10种户型，类型非常多。
刚需产品包括两个单元的3梯3户的产品（130+115+130)，大概220户。
其他都是纯板楼。包括刚改产品：130平板楼户型150户左右；147平的主力户型(应该有两种）约500多户。这个147平很有意思，之前润府销售宣传143产品绝版，后面C区想做，结果老业主维权，于是大笔一挥，咱不做143了，做147行不？毕竟超过144的线了，总不能说一种产品吧？
改善户型来看，有160的小改善，90多户，170-190的大改善270多户（看图有三种)，也算主力；250的终极改善。
不过，从户型来说，有两个值得说道的点。第一应该是适用了新规，在飘窗进深、设备平台方面都较之前的进步不少，可以说得房率肯定高于A、B区；第二从面宽数据来看一般，和A/B区比较类似，进步不大，147的户型面宽约13.85米，160的面宽为14.1米，180的面宽为14.85米，都小了点，不像新一代的4面宽户型，当然，也没有变差，只是进步低于预期。第三，大量配置了边厅户型。比如C01栋东边户、C05/07/08/10东西边户、C06东西边户，均配置了双采光的客厅，这种对于外面拥有良好视野的项目肯定是重大的亮点，对于普通小区，我觉得算个小优势吧。
最后还是提一嘴，这个户型只是从轮廓推测，没有验证，不一定准确，等官宣了再修改。
另外，住宅一共16个单元，9个单元做了架空层，小户型普遍没做。不过考虑有一个下沉会所，勉强说得过去。
地下停车位配比0.96，是规范的下限做的。
小区地面整体抬高5米，所以配套的商业、物业用房都在负一层其实就是地面，和小区动线不打扰，这对住宅影响很少。地上还有136个车位，基本就是在负一层的位置，所以也勉强算人车分流。
小结
C区这次调规，等于是否认了之前项目做纯改的定位，整体回归偏刚改。，具体包括：整体户型变小、架空层变少、边户因双拼变少等，降低规格，这个定位我认为是非常准确的，这个盘就是主城区带学校的偏刚改或者说再改的盘，不是纯改。虽然前期几区把面积拉上去了，但品质或者理念肯定配不上2023年后纯改的定位，或者面积和价格上去了，但品质和配置没有；这次降下来我认为是好事，起码配置和之前不会有太大差异。当然，虽然各个项目都必然说自己是豪宅，但定位一目了然，不是你说啥就是啥？起码省府新开铺的任意新房项目目前谁说自己是纯改，我不同意。
降下来定位（价格应该也会低点），但产品其实和之前几个区是有进步的，首先新的设计规范，以及户型应该略有提升（目前看轮廓比我预期的提升少，但有提升），以及整体配置在目前的背景下会有提升，所以我觉得性价比是抬头了的。考虑到地块更稳妥的位置，更好的地块形状，更低的容积率和密度，对于购买主力户型的朋友，肯定是这一次更合适。所以说，又是一次等等党的胜利。
目前看下来，如果是刚改的客户，这个区应该我认为是可以下手的，但如果是纯改的客户，不急，还有的等。
拓展阅读：
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