今天，备受关注的黄兴北S1地块由四川邦泰底价摘得，楼面价仅8200元。这个结果，确实在意料之外，但细究原因，市场目前阶段的不确定性导致开发商确实不太敢拿地，所以也算是情理之中吧。
先回答一个关键问题：之前有自媒体说这个地块实际容积率并不低，因为有地铁和城铁的退距，导致实际可建设面积偏小，实际容积率要到2.4左右。
我的判断是，实际容积率仍旧低。退距是不能建设房子，但可以用做绿地和广场，实际上容积率对居住环境最大的影响是密度问题，这些退距对密度影响有限，所以居住舒适度是没问题的。更何况，哪怕是2.4在这种中心城区依旧偏低。在降容之前，瑧湾汇容积率是多少，养云是多少？降容后，君樾文昌、S10、华发四季均超过3，这块地容积率哪怕就按2.4算，在核心区还是很低的。
此外，很多小区因为要建设幼儿园、托儿所这种高密度的公共设施，实际上也是侵占了小区的土地资源，造成容积率提升，但平时也并没有人去还原这个容积率，所以我认为，这个项目容积率就是低，只是用作基底的面积不大，所以本来可以做洋房的容积率要做高层。当然，做高层的另一个好处就是有江景。
之后，来看看这个邦泰是个什么开发商。今年5月，邦泰拿下了梅溪湖一期的2024长沙市014地块（见《【土拍】一般般，长沙3宗地块底价出让》），是第二此在长沙摘地。之前在湖南常德开发过一个邦泰誉府。
邦泰从四川乐山起步，最开始仅是房地产销售代理公司，后涉足房地产开发，2013年迁往成都。其业务涉及房地产、园林、商业和物业，属于典型的开发商企业，主要业务集中在成都非中心城区、全川地市。省外拓展了包括云南、重庆、甘肃、陕西、两湖、安徽等，累计开发了一百多个项目。总的来看，其楼盘不主攻核心城区，以性价比著称。所以过去十几年，属于在三四线城市稳扎稳打积蓄力量，没有盲目扩张，倒也算躲过了一劫，在目前民营地产商死的死残的残的局势下，在四川应该算坐上了本土房企头把交椅。
所以，有能力逆势拿地。去年全国房企拿地面积排名中，排到了全国13位，这个数字很令人震撼了，遥想2020、2021年，这个位置可都是耳熟能详的头部企业。
随着这轮房地产市场下行，三四线受到的冲击远大于一二线，所以近年邦泰不得不开始布局更高能级城市。成都、合肥、长沙就是其选择，可以看到，还是比较谨慎，没有盲目追逐一线或核心二线。但在目前的背景下逆势扩张，条件是市场下行趋势暂缓或扭转，如果继续下滑，民企背景将成为其最大的压力。强如厦门建发，同样是这几年逆势扩张，今年起盈利压力也陡增。在这种市场趋势面前，任何策略都难以起到到什么实质性的作用。
回到这块地，这个地的问题还是市场下行的时候大家胆子小了，只要存在不确定性，能不拿就不拿，如果放回2021年，那肯定是熔断摇号的结果。目前邦泰拿到后，产品线定位肯定是以改善为主，但不会拔到太高，结合目前的市场完全可能不做200平以上的，这样的话，对于250-400万想在主城区购房的人来说，肯定不是坏事。结合目前的市场情况，看看我早几篇文章，心里自然就有答案了：等等更香。
