上个月，我在《润子的住宅项目怎么不停调规划？》一文中，借润府C区改规的事情，预告了瑞府也要改规的情况。这周，它就如期来了，看看之前讲的。
三期、四期方案调整：要降低平均面积段。至于卖精装还是卖毛坯这个应该也还没确定，根据市场来，能卖精装多赚点肯定更好。二是，体育馆地块大概率要改规，增加住宅，减少体育馆面积，这个点会影响到三、四期的项目。
既然要调整面积，那肯定是降低定位、降低总价好让人上车。根据初步的强排方案，三期增加了密度和楼层，这样对比起来，就让人纠结了。你买三期还是买四期？四期的地块素质显然好于三期，但四期的规划还存在调整可能，我不清楚置业顾问到时候会不会输出两地块户型不一样，但我能确定的是，除非置业顾问说“不确定”，否则任何肯定的说法都是在骗你。如果给了肯定的说法，搞不好又是润府这个143户型绝版的套路。
Vic周，公众号：Vic周聊项目润子的住宅项目怎么不停调规划？
事实上，这不是我第一次讲这个，随手翻了聊天记录，4月份跟我的客户就讲过了，重点提及了143的比例提升，结果依旧验证，要知道当时2期都还没开卖。不过我看抖音7月还有什么博主说要做115平三房，哈哈哈还真有人信，这些人的水平实在是一言难尽。总之，能准确解读，已经能超过80%的人，能准确预测，那才是真水平。
原因网上铺天盖地的都讲了，适应市场。
瑞府三期调规
本次简而言之，就是降低了3期的定位，主力户型由180为主变为143+180。当然，也没有彻底变刚改，只是拉低了整体纯改定位。但这件事也不是开始，毕竟二期出现143就已经有隐隐妥协市场的苗头了。
就讲几个值得关注的点。首先户型段更加集中，143+180占了三期85%左右，绝对主力了，户数增加了接近1/5，为此付出的代价包括但不限于（1）容积率2.89变为3.35;（2)建筑密度也提升了1/4,达到了23%，更拥挤；（3）更多楼层往百米靠拢。
当然，如果对于等等党来讲，提升容积率也有利于未来四期做纯改留出空间——这句话的意思是，目前四期的方案仍存在变化的空间，除了总建筑面积容积率基本框定死了，具体什么户型段和建筑构型，还有可能因为市场变化而变化，但起码有个盼头。
第二，搞了一个会所，现在很流行的玩意儿， 我对这个东西的认知就是，改善盘确实有一个这东西是很有必要的，但后期如果运维跟不上，确实也会成为拖后腿的玩意儿。目前整个中国还是一个重投资轻运维的状态，无论是这些年投的高速公路，高铁还是这么多房地产项目，未来的维护都是大难题，扯远了，总之小区里涉及运营维护的，能做好的永远是少数。
第三，户型整体设计有较大提升，要知道华润在长沙的户型一直是比较拉胯的，典型如润府C期哪怕适用了新规，只是为了做赠送，没有考虑到实用性，瑞府这点上会好一点，赠送做满的前提下（即所谓“0公摊”，公摊并没有少，只是赠送多了，但注意，除了房间的半赠送是好用的，设备平台和飘窗的赠送显然是有限制性的，可以看看这篇《不再被忽悠！细究公摊、得房率之谜》），还是做到了高于市场平均水准，当然，也只是达到了新规下的“还可以”，离优秀还有距离。
第四，体育馆那边还是没有确切的消息，如果做高层，必然影响这边部分楼栋的视野和采光，比如1、2、3#就会影响比较大，但卖之前，这事情如果确认不了，后面有够上车的业主闹心的。
在目前的状态下，瑞府定位降低自然是迎合市场，至于品质方面，我认为不会比一二期差，因为现在去化速度显然更慢了，卖的慢，品质起码不会更差，这是亘古不变的真理。但是，三期整体来说还是有较多不利因素的地块，除非价格有很大的优势（起码国庆首开的时候这不太可能），如果是我，考虑到市场的下行，我还是愿意当等等党，可以看看这一篇《为什么我现在建议做一个等等党？》。
