（图片来源：好房汇）
有了上面的原则，那先来看看规划条件，这块地48亩多，中等偏小。容积率达到了3.1，在非主城核心区，这个数值显然是偏高的，所以应该是考虑了离地铁站近加强了开发强度。地块带10%商业比例，也就是1万方的商业，其中2170方商业要按4800元/平定向销售给土著居民，这个对开发商也是一些负担。
但是，即便考虑了商业和安置商业的影响，整个地块住宅地价也就4600元左右，毫无疑问，土地价值是下降了。为什么这么讲，我们看看近几年成交的大王山楼面价就很清楚了。
| 编号 | 日期 | 案名 | 楼面价 |
| 2024长沙市022号 | 2023-10-8 | 本地块 | 4600不到 |
| 2023长沙市043号 | 2023-10-8 | 中海阅山府 | 5249 |
| 2023长沙市010号 | 2023-4-14 | 欣利湘江左岸 | 5980 |
| 2022长沙市078号 | 2022-12-30 | 鑫宇湘江湾 | 6389 |
| 2022长沙市021号 | 2022-4-12 | 华润润樾府 | 5615 |
| 2022长沙市022号 | 2022-4-12 | 保利长交锦上 | 5200 |
| 2022长沙市023号 | 2022-4-12 | 梦想山悦和鸣 | 5200 |
| 2021长沙市147号 | 2021-12-22 | 铁建梦想龙隐台 | 5800 |
| 2021长沙市040号 | 2021-6-1 | 龙湖江与城 | 4800 |
| 2023长沙市029号 | 2021-6-1 | 旭辉国宸府 | 4876 |
| 2020长沙市060号 | 2020-8-18 | 梦想麓隐桐溪 | 4800 |
| 2019长沙市079号 | 2019-9-17 | 建发电建江山悦 | 5500 |
如上表所示，我们看2020-2023年大王山的土地成交，哪怕不考虑地块素质（主要就是位置和规划条件差异），这个022地块都是片区最便宜的一块，梦回甚至是2020年以前，走势很明显了。更何况这地其实位置更好（当然，相对差一点的就是容积率稍高了，但扣除幼儿园和别的比，也没有那么高)。
看到这，我想最庆幸的应该就是去年7月没拿030地块的开发商了（见《【土拍结果】东山湾、湖橡底价；大王山中止》），不然真砸自己手上了。
不仅是土地，房价在横盘2021-2023年横盘两年后，大王山新房于去年底开启了促销，也是越卖越便宜。今年开的阅山府，首开居然打出了1.1的价格，引得全网大V竞相推荐。
事实证明，长沙的二圈层热门板块，在下行背景下，肯定是先掉下来，一圈层的虽然早晚也顶不住，但相对还是更坚挺的，掉也是在后面掉，幅度也会更小。
在这种背景下， 晚买的人，价格更低不说，产品还更好，这谁不想做等等党？楼市政策应出尽出，挤牙膏只是徒增观望情绪。
最后补规划细则，因为地块没有幼儿园，其实实际容积率会更低一些。建筑密度25%，偏高；绿地率30%，被商业影响，偏低；限高100，不会全用满，应该是选择80米为主。
规划图则上，没有太复杂的条件，大概也就是4栋楼600多户。很高兴规划局认识到了临主干道要做强制的降噪处理措施，以及底商餐饮用房标注餐饮条件和烟道位置，这几个点都是业主会非常关心的，但以前就是没人管。
所以整体定位还是以刚需为主。目前来看，片区整体还是偏刚需。当然，不是说片区不好，二圈层中，会展、梅二、大王山，都是会慢慢发展起来的，都是能买来用的，不过这里的关键是用，不是投资。
最后讲讲拿地的开发商，好像有没有什么好讲的，永州的地产商，本地口碑还行，之前2022年7月首进长沙拿地的嘉信博麓郡至今没开盘（见《嘉信博麓郡详细评测（二）-项目设计》）。只能说，住宅新规范后，户型肯定越来越卷；品质嘛，房子难卖了，再拉跨的开发商也会慢慢关注起品质来，不然是真卖不掉，所以天天讲新房一定维权也没什么意义，整体品质一定是慢慢抬升的，根据实际情况具体分析才是正途。
