之前四月的时候，我介绍过这个比较少见的，但热度又很低的主城区刚需学位房（见《城发观江学府详细评测（一）》），本来我也没打算写了，但考虑到今天就要开盘了，城发把价格直接拉到了10000元的毛坯，这就不得不说道说道了。临时加更，文字就简单写了。
几年前汽车降价潮刚拉开的时候，有一句“20万的雪铁龙老气横秋，12万的雪铁龙成熟稳重”，这句话差不多可以沿用到这个盘上。
我之前说这个项目1.2万多，刚需可以考虑考虑，现在1万出头，刚需如果今年要上，我认为没什么可犹豫的了，除非不想找个时间点上，或者钱多了，非刚需，那肯定还是没必要买刚需盘。
这个项目，我之前已经介绍过了，不详细讲了，还请去看看前文（见《城发观江学府详细评测（一）》），我今天就聊聊这个项目这个价格到底值不值得买。
首先，结论是，值得。
这个项目，优点十分突出，最大的优点“你在主城区内买一个配套齐全的刚需新房只要一万块”。
这首先第一点，是主城区。这个位置在哪？南湖新城，毫无疑问是主城区了，虽然不临江，但位置绝对算比较中心的区位了。而且这次限价1.3，首开就1万的毛坯。横向比，周围的二手房基本也这个价，挑几个典型的、楼龄不算特别长的二手房，一看就清楚了。比如下图，都不算品质型的。所以，这个价格下，这个位置就算不带学校，也谈不上贵。
第二个点是配套齐全，这个位置配套学校，哪怕是分校。我对这个学校的预期就是，肯定不会是差校，但上限也不会太高。后续要看造化。比较好的一点是，小学、中学生源和旁边几个豪宅（包括现在传的南湖一号地块金茂府）会比较一致。所以基于上述情况，不太可能差。但你说要比肩顶级牛校，那也不现实不，才卖你1W。地铁，反正也有个9号线的饼，线位还没定，但确定沿着书院路走，不会太远。
第三个点是刚需房，这几年清一色大平层的风气，搞得在城里入个门都要300万了。虽然我也说了，今年起主城区陆续会出来刚需房，但起码现在不多是不？这是第一家。
所以，上述优点很突出也很简单，其实也没啥要讲的了，对这个盘，基本就两个疑虑。我一个个讲一下。
坟景房？
大部分人最大的疑虑，还是湘江路旁住宅区和书院路住宅区中间这一坨的陵园，这一坨确实先人氛围比较浓厚。
这个东西，肯定是个比较大的不利因素，换谁来，嘴巴怎么讲，都避免不了，但细致看一下，和很多人说的坟景房，到底是不是一个概念？。
陵园中既包括湖南革命烈士陵园，也包括一些普通人可入驻的金岭墓园，也是大家比较忌讳的“坟”。
关于这个不利因素，其实有三个点我想讲讲。我们看下图。
第一，项目比较近影响稍大的西侧，是革命烈士陵园，不是普通人的坟，烈士陵园的不利显然显著低于陌生人的坟，这是公认的。在大家公认的印象中，墓地是阴气重，但你见过哪个烈士陵园有这个问题吗？
第二，建筑设计上，为了避免这个不利因素，这个项目的朝向特地设置为东南-西北朝向，在正面（即客厅和北卧室一面），是避开了直接面对“坟”的这个问题的。也就是你想看陵园，也不是那么容易看到的，特别是某些具体楼栋，是一点都看不到，所以选房的时候也可以特别关注一下。
第三，客厅（主卧）的南面是主视野面，这对大部分房子都是这样的，我们一般就看这一面，而介意的坟，是在西北方向，完全是看不到的。
基于上述三点，我个人对这个问题不介意。如果十分介意，直接PASS就好。如果只是不了解，被人讲两句就吓到了，我建议还是自己去看看。不过，有一点可能直接看不出来的是，如果你选择在清明节过去，那一片氛围确实有点过于浓厚了，其他时间都还好。
品质
虽然城发也确实没给我钱，但就算给了，我也不敢说城发品质好，所以一定要控制自己的预期。业主买了，当然可以团结起来去争取品质，这无可厚非，但从个人内心角度，我觉得哪怕品质就按城发的平均水平来就基本对得起价格了。
毕竟定位就是一个一万的刚需房，千万不要有过高的预期，不然难受的是自己。外加城发也不是以品质著称的。
那城发以什么著称？除了国企身份绝对能保证交付外，当然要算上它是本地地头蛇啊。地头蛇有什么好？比如这么顺滑的就把隔壁的学校解决了，你看看长沙其他盘，因为飞来飞去的学校维权来维权去的，管你共和国长子还是军火大佬，都头大，所以还是本地的好使啊。
况且，就算城发的品质咱很难说的上出色，但这种“不出色”也就是跟我们现在的卷配置的新房去比，相比这些卷王可能占不到便宜，但比周围这些刚需二手房差，那绝对不可能，时代不一样了。至于建筑质量肯定是不会出问题的，哪怕是民企，也少有问题。
总结
无论这个不利因素或者品质的问题怎么样，只要城发给出了这个9字头的价格，就完全可以接受了。不是没问题，是问题在这个价格面前可以接受。完全可以上。你只出一个达不溜，买梅二、买大王山都还得加几百，为什么不买到主城区？还有刚需最看重的学校。
所以，整体看下来，只要符合这上面的预期，有学位的需求，通勤不是在特定区域（比如你在梅二上班肯定没必要买这里），我认为是目前阶段最值得购买刚需项目了。
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