这几天，长沙著名剧透博主，我的朋友邓总（小红薯@厉不厉害你邓哥）爆料了建发观云的总图和户型图，我自己也核实了下，基本大差不差了，今天结合爆料的情况聊聊我的看法，非广告，纯客观评价。
说观云就不得不提缦云，其实这块地报建是以缦云二期拿的，之所以变成观云，基本上是因为市场下行导致面积段缩减，否则他就是缦云二期的（其实严格来讲，缦云的定位相比市场预期也因为大面积过剩小小的调低了一丢丢，不然就不是162起步了）。
去年，我写了一系列缦云的文章，对缦云这个项目做了推荐，虽然没有贬低其他项目，但也承受了不少杠精的攻击。还好，也算对的起我多个推荐购买的朋友的信任，这一年中，众所周知长沙新房多次迎来降价潮，缦云算得是长沙主流项目中，基本没怎么调价，同时也没有迎来大规模维权的项目了。
讲回观云，观云基本上就是在缦云的基础上，继续调低面积段和定位（比如大门）。面积段下调，是肉眼可见的，但定位这一点，虽然必然略有降低，但考虑到市场下行，产品力提升，所以实际的表现，我认为会基本打平，入门改善的定位还是没跑的。
今天呢，我着重讲一下户型，总图设计还是等最后公示了再说。
首先，这次建发推了4种户型。由于之前一线城市普遍取消了普宅144平的线，所以虽然长沙没有这根线，但也不纠结了，虽然我怀疑这144仍然会是很远的未来房产税的计税依据之一。现在开发商主要考虑的还是150的车位线（小于150平0.9个车位/户，大于就是1.3个）。
那么，建发这次适应新规，第一次做出了所谓的“零公摊”户型。当然，这里我之前也说过，公摊并没有减少，只是因为赠送多了，赠送大于公摊，所以叫他“零公摊”，这只是一种约定俗成的叫法，严格来说并不准确，但无所谓了（公摊科普文见《不再被忽悠！细究公摊、得房率之谜》。
之前我在全网首次做了一个分类，即长沙大平层分类，悦府、臻湾汇是1.0，把社区做大，滨江境、嘉辰道、江山境、瑞府是2.0，3.0严格来说还没出来（也许万滨的堆料配置勉强算上3.0了）。今天其实又可以分类了，给户型分类。
以前的户型咱不说了，只说现在的绝对趋势，板楼四面宽户型。新规是一个明显的分界线，新规把理论赠送比例上限大幅提升，新规之前和之后的产品，会在赠送率上有较大区别。
但是，即便是新规后，无论是润府C区还是绿城玉海棠，思路都与建发有一定差异：今年其他新规后的产品，是在原来的户型设计上更改，把赠送比例根据新规范做上去，可以算新户型1.0，或者类比汽车类似油改电产品；建发这个项目是全新设计，直接顶着上限做赠送，算新户型2.0，类比汽车就是纯电平台的第一代产品。但其实由于大家都还在探索，即便是这个新户型2.0依然是有提升空间的，所以未来在目前的新规下，必然有一个新户型3.0，即把赠送不仅仅是做进去，做满，更要做的符合当下的家庭生活使用环境。
但不管怎么讲，即便未来有提升空间，但在当下，建发这种2.0就是优于新规后的1.0（主要体现在得房率）；当然1.0也会比普通四面宽好（体现在得房率）；普通四面宽就是比四叶草更好（体现在采光通风和动线）；而四叶草比起之前的各种奇葩老户型显然还是好一些。
这次建发的户型设计，主要的特点就是偷飘窗，以至于有人说建发是掌管飘窗的神吧。这些飘窗结构，是假飘窗，结合这次大概率卖毛坯的计划，可谓用心良苦。
另外提示一下，有很多人看精装户型习惯了，看毛坯户型觉得乱七八糟，这是因为开发商为了偷面积最大化，墙体设置往往七扭八绕的，但实际上你只要看不可改动的承重墙即可，因为大部分墙体后期你都要改动的，典型就是这个项目的客厅，如果不改动，这个客厅进深根本没法用，只要看承重墙即可。
小高层147㎡/高层150㎡
首先我们看看147和150户型。这两个户型的差异并不大，可以简单理解为147为小高层公摊小一些，150式高层所以就是147公摊加大版。
当然也有些许差异：首先是电梯厅，150户型垂直布置电梯，所以实现独立电梯厅，147没有；其次是赠送率，赠送面积基本一致，但由于公摊小和分母总面积小，所以得房率会高于150,150是接近100%上下，147肯定超过100%；餐厨的设计不一样，150为南北，147为东西，不过影响不大。另外，147户型餐厨的面宽同客厅一致，更符合LDK设计理念。
整体来看，两个户型面宽都是15米+，四开间，没问题；但由于飘窗设置外凸，外立面是无法实现现在流行的“无界感”，或者换个词语叫“不周正”；和其他户型一样，有暗卫；此外由于其墙体隔断较多，通透性要稍弱一点，但整体还是远好于老户型，而147又更好于150。
不过，值得一提的是，147位于最南向守门员位置，距离江山境超高层也就是90米的楼间距，而后者是150米的超高层。
（对门江山境一期2栋有150米）
所以虽然户型好，但你用起来未必有后排150舒服，这个楼层就很重要了，要结合价格后续再看选房。
小高层167㎡
得房率的角度，我没有具体算，但类似于147，由于公摊小，外加分母大，所以得房率会比147还高不少，应该在107%量级，和老户型小高层185差不多。
户型相比于147/150，南向仅有客卧飘窗外凸，外立面平整度好不少；客厅尺度明显增大，有大户型的感觉；电梯厅虽然设置独立，但由于背开，电梯使用效率减少，等电梯时间还是略有增加；客卧仍旧暗卫。
小高层178㎡
178的户型，得房率略低于167但高于147，都大于100%，尺度接近原来200平的面积。
优点的话，电梯厅是个亮点，独立设置，双开门电梯，和缦云188户型类似；缺点嘛，一样，客卧暗卫。
由于这次是第一个新规后小户型得房率都正式突破100%的项目，所以也许在审批过程中会有变化，具体变化后续我们再聊。总图批前公示后，再结合总图情况实际给大家分享项目设计。
另外，去年我陪大概10组推荐客户、30组纯咨询客户在缦云买到了合适的房源，都拿到了当时的底价，今年观云我也打算继续服务一批客户。如果认可我的观点，可以进入我的观云讨论群，分享第一手资料，后续也会在项目出来后做详细分析，包括设计与品质解析、项目对比、日照分析等，最终帮各位选到合适房源，成交还有大红包相送，如有兴趣可后台留言或加vic_3377咨询。
