近期，规划局连续公示了3个纯新项目，都是刚改项目，都是民企开发商，都是今年上半年拿的地，今天简单给大家看看总图。
邦泰和璟
（图源：克尔瑞湖南）
这个地块是今年5月由四川邦泰房地产公司拿下的2024长沙市014地块，位于梅溪湖一期的边缘地带。所以值得多提一嘴的是，项目东侧是不临路的，有一排商业民房，城市界面很一般。
这块地其实不是第一次出让了，它就是去年的2023年长沙市009地块，由北京天鸿底价拿下，后来退地，然后调规。在老规划中，是商住地块，容积率3.1，商业比例20%。现在长沙商业啥行情大家都懂，所以这次调规把容积率下调至2.5，商业比例归零。楼面价从5000调整到5300，但考虑到商业比例、配建的减少以及容积率下降，实际楼面价实际上是大幅下降了的，最后由四川邦泰以底价摘得。
在邦泰这次公示的方案中，采用高层为主的布局，北地块五栋+幼儿园，南地块三栋。共计9栋住宅。住宅面积10.4万方，约0.7个缦云的体量。共计786户，户均136平。
建筑密度22%，绿地率35%，都是普通高层的标准。同样2.5的容积率，可以看看下面万象的项目为什么要宽松很多，因为这里既要修幼儿园，又要修社区配套，还要再划一堆广场出去，所以实际的容积率和地块的容积率还是有差异的。
梅溪湖一期目前还有振业城以及依山福苑《后者见【总图简评】省府纯新大平层、梅一纯新刚改项目》还没开，三个都是刚改盘。如果价格一致，那还是振业城稍微合适一点，当然价格必然拉开差距。
万象春樾和景园
这个地块是今年5月由衡阳常宁万象房地产公司拿下的2024长沙市015地块，位于隆平片区，临6号线韶光站很近。面积只有39亩，容积率2.5，楼面价3700。住宅共计6.3万方，约等于0.42个缦云的住宅面积。
这次公示的方案，排布了10栋住宅，其中3栋洋房，3栋小高层，4栋80米级高层，楼间距普遍为35米左右，还算阔绰。
一共464户，户均136平，属于刚改型。整体属于兵营式排布，亮点不多，主要包括均为纯板楼以及高层均有架空层，以及由于排布了高层，绿地率和建筑密度稍微不错。
主力户型为143平的板楼，但从图上看，属于面宽窄进深大，可不是现在的典型户型。
项目除了密度较低外，核心还是离6号线比较近，但如果没有配套学校，怕是不好卖，典型的远郊刚改盘。不知道后期是否会配，虽然都是规划的新学校。
枫林诺园
此项目为今年一月出让的2023长沙市101号地块，位于麓谷新区，注意此处非梅溪湖二期，附近安置房居多，东侧即是是雷锋机电市场，总之城市界面是比较一般的。地块是商住混合用地，商业比例10%，楼面价仅3400。
地块整体33亩，面积偏小；容积率2.5，限高是80米，下图红圈处即此101地块。
根据此次的方案，共计住宅约4.9万方，351户，户均139平，为刚改产品。
共计排布了1栋小高层+4栋高层住宅，以及一个独栋商业。由于这个商业的存在，建筑密度达到了27%，绿地率30%，但是围合式排布，小区中心留出了一个花园。
既有2户的纯板楼产品，也有3户的产品，以143为主力户型。户型倒是面宽较大，没有什么太大的问题。
总而言之，三个项目都只是地缘性的刚需客户可以考虑。
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