目前观云总图已公示。这个项目是我今年最关注的，所以今天结合了解到的内容重新给大家梳理一遍其设计。关于项目的基本介绍还是见前文：《建发观云评测（一）户型》。
首先，这个地块在规划阶段是商业住宅拆开，商业整体全在东侧观沙路上，事实上观沙路西侧的地块都是这么规划的，招商是据此落了地，但建发并没有这样操作，把商业和住宅地块合并，商业变成住宅底商。
这种做法，好处是地块面积稍微大了点，同时东边主路可以作为归家主动线；但劣势一来打断了观沙路的商业条带，同时更主要的自然就是很多人单纯不喜欢底商。为此，开发商把小区整体抬高了4米多，和缦云的手法一样，这样做，影响会小很多，整体算讲的过去吧。合并后，地块变成了从46变成了53亩，基本算中心城区中等大小的小区了；而容积率由2.9降低至2.64，这个数字在以高密度著称的观沙岭城市更新范围内，应该算是最低了。
经济数据
我们看看户均情况。观云总住宅面积8.87万方，共计546户，户均162平，下图我按开盘日期倒序排出了观沙岭这两年主要销售的改善房项目。
可以看出，各项目户均面积减小趋势很明显，倒不是片区定位发生改变，主要还是市场变化得太快，即便是长沙房价便宜，但大平层产品终究还是少部分人的东西，前两年大平层造得还是过剩了，这个观点我两年前就讲了（那会儿叫预测）。观云的户均162平，其实也勉强算的上改善，毕竟在长沙户均143平左右是典型的刚改，这个还是高了一级。另外，上表中住宅面积除以地块面积，其实就是容积率（商业可以忽略不计了），观云确实是肉眼可见的低。
我在2023年2月《为什么投资尽量别选大户型？》、2024年1月《从新房面积段分布聊聊该买什么户型》的两篇文章中聊过面积段的问题，目前长沙的趋势都是按照我之前的预测在走。
建筑布局与形态
建筑形态上，共布局10栋住宅，其中6/7#、12/13#是双拼单元，给了单独楼栋标号，所以一共是12单元楼。10栋住宅均为纯板楼，这也是目前刚改以上项目的基本操作了。建筑新规后，高赠送率能保证哪怕是超高层照样能做出不错的143板楼户型而不用像润府A区板楼143那么难做了。甚至如果是小高层，120的户型做纯板楼问题也不大。在未来，无论是从居住舒适度（主要是通风、采光、视野），还是二手流通性，板楼一定是吊打类板或者塔楼的，这个毋庸置疑。
建筑布局本来算得上围合式，但插入4#物业用房、6/7#住宅后，绿化被分为南北两区。因为小区四侧道路并非主干道噪音压力不大，只要压缩东南角广场的进深，同时把部分楼栋面积略微扩大，这两栋建筑是可以整合并挪到东侧大门处让小区构成完整的围合式布局形态的，中间的空间可以用湖+庭院的形式打造中心园林，这本身也是建发擅长的。此外，还能让南侧临江山境超高层楼栋的退距更大，改善采光和视野，可惜没有这么做，不得不说是个遗憾。
不过建发也特意考虑了南侧江山境的问题，部分楼栋做了偏角设计。比如9、10#做了南偏东朝向约30度；13#做了南偏西约0度，尽可能减少江山境的影响，改善日照和视野。
看看标高，观沙岭在长沙整体是偏高的，无内涝之忧。地块整体是西低东高，我们以西侧道路低点为0平面，东侧观沙路高了2-3米；小区内部抬高是4-5米，基本上就是底商的高度。
架空层
架空层是目前的舒适性配置，从卷配置的角度，相对于缦云部分楼栋1楼不架空设置了非标户型，肯定是有进步的。
整个小区10栋楼均有架空，但略有差异。147、150户型均为局部架空，即架空层部分挪作他用，比如消控室、物业用房等；而大户型167、178均为底层全架空（仅1#例外，看上去是商业占了一点架空层的位置）。整体约2000多平架空层。
建发比较取巧的一点是，架空层后期应该会封闭，其实就是和缦云、江山境三期一样，做成泛会所的形式，因为本身项目没有会所——其实关于要不要独立会所的问题，地块不大再设置单独会所，确实比较侵占绿化面积，泛会所解决这个问题同时易用性更好。
和其他几个项目一样，在不同的楼栋架空层设置不同的主题，来对应业主的需求，不过有的架空层主题和低楼层住户的居住舒适度是有关联的，选房时需加以考虑。
但话说回来，泛会所的规格，比如各类配置诸如地暖、空调、材料也是后期偷工减料的重灾区，很考验开发商的良心，不过按照这几年表现来看，建发算是比较好的那档了，起码缦云可以打个样。
登高面与绿地
项目的消防登高面，算项目的一个缺点了，因为底商进深大于住宅，底商外侧道路不能建设登高面，必须挪到小区内侧，这侵占了不少绿地空间，简单画一下，下图红色即为登高面的布置。
以南侧第一排住宅为例，这一块绿地接近1/3被登高面和消防道路占据，绿化被压缩到一个进深仅15米左右的范围内，虽然消防登高面可以通过移动花坛等优化，但肯定是没有连片绿地好看的。
西北侧的的绿地空间内，北侧第一排和上面一样的问题，外加还有放坡需要，登高面一样设置在内部，第二排的6-8#登高面再叠加到北侧，这一块绿化的进深就只剩2-10米了。
东北侧的1、2#大户型会稍微好一些，因为没有放坡，没有底商，登高面和消防道路、回车场可以布置在小区外侧，所以客厅外面整个大片的绿地空间可以供开发商施展。据了解也是中心景观区域。
动线上，上图东侧蓝色即为观沙路上为人行主入口，搭配的是建发的核心卖点——大门。车行口在北侧和西侧——南侧佑母塘路理论上有个过江隧道规划，但不知道后年马月才能修去了，所以会是类似湘雅路-桐梓坡路的二级主干道，不能开口。由于学校不在隔壁，只要没有过于离谱的违停，出入算是很方便。
一般来讲，此类型小区人行口应该起码俩，图上只看到一个，应该在西侧车行口中央车站处综合生活服务设施处布置了另一人行通道。
车位
目前长沙的项目，除了个别豪宅，都是以城市规范中对车位的最低要求配建，150平以下0.9，以上1.3，所以这个项目住宅一共是600个，加上商业和其他配套的，682个一共。既然大家都按最低标准来，不同项目之间关键的差异就是地上车位的多少。地面车位少一点交通流会简单一点。
这个项目682个总计，地面停车位68个，也是用满了地面停车位10%的上限，当然，这也是为了满足地上商铺的需求，所以基本上地下的614个停车位可以说基本给业主使用，实际配比大概1.12，其实横向比较算比较多的了。
楼间距
北侧第一行的楼间距普遍在40米出头，因为第二排均为小高层，所以还不错；
第二行南侧普遍约35米左右，约0.6的楼间距，会有一旦点少；
第三排11-13#于最南向守门员位置，距离江山境超高层也就是80多米的楼间距，而后者是150米的超高层，虽然也是0.6
不过，值得一提的是，147位于最南向守门员位置，距离江山境超高层也就是90米的楼间距，而后者是150米的超高层。
（对门江山境一期2栋有150米）
所以虽然户型好，但你用起来未必有后排150舒服，这个楼层就很重要了，要结合价格后续再看选房。但总之这个楼间距，肯定比缦云、江山境这种密度更高的好。
小结
从项目总图来看，整个项目没有太大的问题，算得上合格的刚改promax版或者改善产品的青春版。这次观云基本确定卖毛坯，确实会把观沙岭的价格往下拉一拉，但其实我倒是觉得有毛坯选择是一件好事，对于不需要那么大面积的学区房而言也是好事。
之后的文章就等展示区开放，再结合实景以及配置聊了。
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