神速！今年五月，中建信和地产拿下了2024长沙市013号红星地块（介绍见《【土拍】一般般，长沙3宗地块底价出让》），现在距摘地仅一个多月时间，已经发布施工招标公告。
本次我将根据看到的初步方案，聊一聊这个项目的情况。由于方案还未定稿，需要深化设计，最终方案可能有差异，仅供参考，但大方向基本不会变了。
（图源：克尔瑞湖南）
此地块是红星城市更新片区首开区天华村的第二次经营性用地出让，第一宗是2021年底出让的中海星樾府，因为已经清盘，对此项目不构成竞争，且后者老实说是不是目前卷王时代的产品，所以预计此项目在品质上必然会有一个内卷。该等的客户可以等！卖点或者配套和中海基本是一致的，主要就三点：
一是学校，小学砂子塘天华（原优质的民办小学，已经转为公立），中学麓山国际天华中学（明年就开学！），都在家门口且配套入读，是比较好的学校，二类打底，能成长到什么情况看造化。
二是位置，处于红星城市更新片区，虽然在全市看来红星位置肯定不是市中心，但却是一个典型的商贸集中圈，甚至可以说是长沙第二商圈，仅次于天花板五一广场，所以有大把的人愿意住在这边。此外，项目位置距离地铁（8号线+城轨）距离都算步行距离，交通也方便。
三是环境，中海项目临植物园，中建项目临圭塘河和目前打造的圭塘河风光带，相对于中海项目，这个项目容积率更低，产品更新，所以我认为优势还是有的。
缺点嘛，我觉得除了中建是缺点，其他都还好，典型的主城还不错的高层项目。
我们来看看这次披露的初步方案。
整个项目分为东西两个地块，西地块临圭塘河风光带，环境好，计划卖毛坯产品，容积率调低至了2.72；东地块容积率为3.87，计划卖精装产品，接近中海星樾府，环境相对后者稍次一些。
西地块-纯改善项目
西地块一共不到41亩，包括7.2万方住宅，共计384户，户均188平，没有以前做纯改那种动辄200+的水平了，正如我之前所说，整体项目还是在变小。
首先，西地块一共6栋住宅（8个单元），均为24-25F的80米高层住宅，均为纯板式结构。有点摸不着头脑的是，有三栋靠头靠尾的没有架空层，等于一楼也有房子。然后楼王栋，整体位置太偏南侧了，本来中心花园就小还在建筑北侧，不好看，应该再往布置一点，也许是担心影响11栋西边户的景观面。这样布置呢，也有一点好，每一个户型北侧的景观面都算完整，特别是中、大户型应该北面布置了2个房间+厨房，算是把圭塘河景观全部利用了。
多一嘴，这次长沙发涨水，影响最严重的就是圭塘河，水位突破了历史新高，但这不是常态。而且，两边的住宅受影响很小，不用担心。圭塘河这边的风光带目前已经开始施工，基本上交房就能享受了。往上一节的圭塘河岸，其实目前修的很不错，傍晚去骑骑单车跑跑步，巴适得很。
然后就是户型，西地块只配置了三块户型（数据不一定准确，仅供参考），小户型165平（颜色同上图）的约217套；中户型200平的约121套，大户型260平的约46套。由于没有具体参数，我估计了一下。
首先是165平的小户型，大概16.5米的面宽，常规四开间朝南户型，东边户主卧室给了270度的L型窗户，还不错；其次是200平的中户型，均为西边户，面宽稍窄，只有了14.5米，但是客厅大L型转角阳台+LDK设计，等于餐客厅巨大，西景观面可以看圭塘河公园；大户型260平的只有一栋，勉强算楼王栋，基本上就是200平的放大版，每个地方都大一点。
从户型的角度，我觉得亮点就在于适用了新规，显然得房率明显比老房子高，或者说同样的套内，建筑面积缩小了不少。
配套用房方面，包括2栋1层的骑楼商业（非底商）、1栋独立的物业用房（物业用房应该布置有公厕，但距离较远影响很小）。整体不利因素很少。车位按1.3的标准配置，中规中矩，但留了约60多个地面车位，作为改善盘实在是不应该。
至于园林和登高面，刚才也讲了，受制于形状，园林发挥空间不大，登高面基本布置在南侧，所以园林基本在北面一侧，我觉得这是不合适的，北面本来就有一个公园和河流，南面临学校近，应该建筑布置整体再靠北，南侧留出空间，这样更合适一些。
总体来看，亮点，不足都有，但肯定比老房子好，这是毫无疑问的。
东地块-刚改项目
东地块一共不到45亩，包括11.2万方住宅，共计823户，户均136平，基本是刚需+刚改的配置，以刚改为主。
首先，东地块容积率稍高，接近3.9，一共7栋住宅（11个单元），均为32-33F的100米高层住宅，大部分为纯板式结构，但也有3栋是2T3户的结构。住宅朝向比较乱，既有正南朝向，也有2个不同倾斜程度的西南朝向，还有东南朝向，主要是地块边界的问题。
第二，户型一共3种，143为主力户型，中间户应该是115左右，还有少量双拼的为边户应该是128左右。因为143户型占据了绝大多数，简单看看，大概就是14米的面宽，4开间朝南，阳台把书房和客厅连着，整体还不错，是现在标准的户型。得益于新规，往往做到同样水平需要小高层，但这次能放在高层上。作为对比，吊打同样是33层的华润润府143平毫无疑问。
配套用房方面，完全就是大杂烩了。首先垃圾站东北角，1栋东边户只有10米，危。8栋，东南角托儿所幼儿园，对面中学，噪音感人。7栋楼下物业、社区、养老、卫生站，全齐活了，BUFF叠满，热闹！
车位还是按规范的0.9配置，考虑到这种房子入住率会高，我认为是不够用的。而且也是有60多个地面车位，一言难尽。
登高面全部排布在建筑北侧，结合比较复杂的朝向，隔离出来几块相对完整的园林，集中在1#、2#、6#。由于北侧应该只有很高层才能看到圭塘河，考虑景观的朋友要好好研究下视野。
小结
关于这个项目的卖点，我上面已经讲过了，核心区+学校+配套完善+环境还不错。劣势主要就是开发商在长沙的口碑谈不上好，以及学校的噪音应该相对感人。外加红星城市更新的进度稍慢，不及预期，这个之前在我的多篇文章中也有提及。
不过我打算再说一点别人没说过的，红星城市更新的天华村首开区，最大的问题是住宅容积率都比较高的情况下，还有两所学校+植物园，交通压力一定是非常大的，但市政道路大部分都是按18米宽度的双向两车道配置，这未来肯定难顶。实在想不通当初怎么规划的。很多人说梅溪湖一期赌，早晚高峰确实赌，但你看人家道路基本比这边宽一倍都还这么堵，那么这边。。。
但整体看下来，要在这边买房，或者小孩急着上学，这个项目肯定要重点看等一等，目前在这边位置没有可以匹敌的新房项目，至于开发商，还是给他一个机会看他卷不卷起来。
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