不是我爱吹牛，确实预测还是比较准的，大家回看9月初这篇《我为什么把不到一年的房贷提前结清？》。
当时发在小红书上，嘲讽的一大堆，9月底明确调整的时候，已经很能说明事情了，更绝的是，到昨天LPR继续调降，可以说我踩准了央妈这波货币政策的手段、节奏和尺度，直接上原文吧：
不过，第二次调整房贷利率，一个大的原则是，存量调整后还是会高于新增，而且会高不少，这是100%确定的事实。彭博小作文说80bp，不太可能是所有房贷都降80，我认为是LPR降低，使得新增房贷利率继续下降，然后存量再降个40bp左右（目前存量房贷中枢在4%左右，新增房贷中枢在3.2%左右)，合计到明年重定价即实现80bp左右的降幅。即降低存量至3.2-3.5%之间；新增到2.8%左右（去年的存量房贷大概调低了75bp），这就是今年的最大可能性。
Vic周，公众号：Vic周聊项目我为什么把不到一年的房贷提前结清？
9月的这波存量房贷调整，平均下调了50个bp至LPR-30；然后昨天央行再一次减低LPR25个基点，加起来正好75个bp。最后的结果是，到1月，长沙新增到了2.9%，存量基本到了3.3%，是不是和我上面说的基本一模一样。
OK，嘚瑟完毕。聊聊未来走势。
总额来说，其实还是和之前说的一样，货币政策手段不多了，还是要期待城市政策以及财政政策。
以利率为例，目前央妈已经把手段拉满了，但是其实还是有空间的。第一是商贷利率，各个城市加点下限取消后，长沙目前是能到了2.9%，也就是LPR-70，但比如广东部分城市已经低至2.65%，这就是未来的政策空间；其次是公积金利率，今年已经调整了一次，明年初调整生效，至2.85%，等到了明年初，这个利率在不少城市已经和商贷倒挂了。所以调整几乎是必然，但只针对影响明年的新房，存量估计还得等。
城市政策方面，长沙可以预计年底就会取消限售和全部限购，那么先卖后买现在就是最好的时机，趁此之前先卖掉二手房。契税目前我还无法给出明确结论，因为我个人感觉放契税的必要性很弱，么必要。
财政政策方面，目前的进度是远低于预期的，蓝部长给我们画了个大饼，反正就是上不封顶，关键的还是货币安置与下场收购，规模有多大，是很重要的，据说人大常委会开完，履行完法定程序后会公布，没多久了，拭目以待吧。
最后给建议，第一，先卖，可以抓紧时间了，限售解除后，短期会有一波次新房源进入市场，主要是会影响情绪，从中期的角度来看，实质影响不大。
第二，买的话，从现在到年底，都可以入了，之前想赌年底折扣，现在和股市一样，又有人梭哈，年底很难再降了，有合适项目就自己看吧，没有就等年底那几个重点项目（建发观云评测（二）设计、绿城洋湖玉海棠详细评测（一）地块与设计）。
第三，公积金贷款可能要调整了，手续尽量弄到明年，慢慢搞。商贷LPR不会降了，但加减点有可能降，所以也拖。
