时代在进步，科技在发展，买房的逻辑也在发生变化。
你在澳洲呆了十年了？买房就不会犯错了？
如果不精进自己的知识，依旧会犯很多错误。
这几年听了太多人说现在钱越来越难赚了，
那靠投资赚钱呢？
一样的，也是越来越难了。
我们之前聊太多海外的人买房的坑、误区。
今天我们就来说说，本地人，
特指在澳洲拿了身份，待了八年十年以上的人群，也包括我自己啊，
买房投资的误区是什么。
大家好我是你们的大眼睛Ray，
在澳洲买房投资不踩坑。
1
先说第一个，很多在本地生活了很久的本地人，有一条铁律。
就是买房避开公寓，
觉得只要是house，就可以高枕无忧了，买了就坐等着增值了。
这个误区千万别踩了！
澳洲有太多的house不增值了，或者说增值速度特别慢。
你跟我说，长期看都是涨的，这不是耍流氓吗。
我买一个房子，放20年，涨了一点，有用吗？
更可怕的是有这样思维的人，买了house觉得自己买对了东西，然后每年还在往里面贴钱。
蹲着一块所谓的土地资产，租金极低，其实在持有过程中一直在亏钱。
说实话，Ray看过很多人买的house资产，五年十年涨的非常少，租金还低。
算一算付掉的利息，还真不如在一开始就买一个公寓收租了，从数字上都更好一些。
2
第二点，承接上一点，
本地人买房还有个误区就是买房不做深度调研。
在这里说的更正式一点叫做due diligence（尽职调查）。
对于买house来说，难度确实挺大的。
今天咱们不说研究政策区域，人口等这些，我们说house本身。
因为澳洲很多老房子有几十年的历史了，有很多在产权上，土地上都有一些问题。
如果不做好调研就买的话，很有可能踩坑。
我在这里举个例子，
我们团队之前在买一套房的时候，不管是门牌号，土地上看来，都是独立的house。
但是后来我们查土地的title，才发现他竟然是个strata title（分契式产权），之前的土地分割没有分干净，有一些遗留问题。
所以这个房子虽然从门牌号，土地的规划看起来都是独立的，
但是却是strata title。
这会严重影响到未来开发的价值，进而影响房屋和土地的增值价值。
什么？你说律师会帮你避坑？
首先，很多人过户不找律师，找过户师，他们是没有义务提醒你这个的。
再者，你找的律师和过户师真的有那么负责任吗？
求人不如求己，基本的自己要会看。
3
第三点，也是非常重要的一点。
大部分人买房，根本不做财务规划。
在在澳洲很多本地人买房有个误区，
就是手头有点钱了，然后去银行问问，能贷款多少钱。
然后知道一个自己能买的价格，选一个自己熟悉的地方去买一套房子。
其实这样买房子的方式是有问题的！
正确的做法应该是先设立目标，
并且同时分析自己的财务状况、资产状况、现金流状况、已有负债情况，新增加多少负债比较合适。
遇到风险了，失业了，被裁员了，手上要至少6个月的可以维持的资金等等。
Ray每次买房之前，都会有一张表格，这个表格会分析自己的财务状况，现金流情况，还会把接下来要买房子的所有数据全都算出来。
每个月要花多少钱养房子，会让我的财务情况发生什么变化，
甚至是新的投资房每年能帮我退多少税都算出来。
这样才是正确的，可以让你一套套不停买下来的策略！
怎么样，三个本地人的误区，坚决地避开它，
和Ray一起在澳洲完成10套房产的投资！
我们团队已经给大量的小伙伴做了 Property Portfolio Plan，如果你想根据自己的资产情况，现金量，收入，现金流，以及税务情况制定一个Property Portfolio Plan，可以来找Ray约一个。
如果你想了解如何建立正确的房产投资组合，规避各种坑，可以来咨询Ray。你也可以来看看我写的这本《买下你的第一平米》。
最新的买房投资心得都写进了这本书里，如果你想要获得可以添加我的微信向我索取。
本期就到这里，我们下期再见！
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