澳洲打工人的税真的是非常高，
Ray这两年接触到很多打工人的天花板，
我理解的打工人天花板基本上就是20万澳币左右的稳定年薪。
当然了，跟某红书上动辄人均百万的年收入肯定不能比。
最近Ray的团队遇到了一个case，
一个家庭20w澳币的PAYG工资收入，而且是单个人的。
你知道到这个数字要交多少税吗？
我直接给你数字，
这张图是直接在税务局截下来的，
六万多澳币，每年收入三分之一交给ATO了，是不是很可怕。
然后，他们买了两套投资房之后，发生了什么神奇的变化？
本期的文章给大家展示一下。
今天的内容可能比较复杂，我尽力讲的通俗易懂，如果你有什么不明白的，可以问我。
Ray在这里声明一下，所有内容只是分享，不构成投资建议。
大家好我是你们的大眼睛Ray，
在澳洲买房投资不踩坑，记得点赞加关注。
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这个家庭跟之前Ray说过的中产作死三件套很相近啊，
我们就叫他李哥一家吧。
李哥是一个高级工程师，家里李哥一个人上班，夫人全职带孩子。
虽然李哥上班的工资很高，
但是全都集中在一个人头上，所以税率很高。
同时名下没有投资房，没有采取任何抵税的方案。
找到Ray的时候，我对他们只有一个建议，
就是：赶紧买投资房。
但具体怎么买呢？李哥一家这种情况真的要很谨慎。
2
我们做了以下的分析，
目前他们家庭收入虽然高，但是税也交的多，同时生活日常开支也比较大。
所以现金流还是挺重要的，
如果花太多钱养房子，会影响到生活质量；
另一个需要考虑的问题是目前他们名下没有投资房资产，资产情况也比较空白，
需要买具有高额土地价值的资产实现一个资产的积累和上升。
因此从资产长期增长的角度，不能光看现金流而买公寓或者townhouse之类的房产。
如果买house&land，虽然是新的，折旧抵税较多，
又会存在一个很长的周期，动辄一年多的情况，无法满足迫在眉睫的需求。
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这种情况真是让人头秃，
后来在我们绞尽脑汁的情况下，帮助他们买了两套投资房。
首先这两套房都是house，我们进行了一个非常合理的分配，
其中一套买的是大地破房，未来有开发潜力，
这套房的收益主要是土地增值，
房子比较破，所以租金相对较低，退税前是负现金流。
大概是下图这样的房子。
另外一套房挑选了一套房子状况比较好的二手房，
可以牺牲一些土地大小，这种房子租金比较高，
但同时折旧价值也比较高。
大概是下图这样的房子。
我们用到了以下策略
1. 手头现金可以基本不动，用自住房里面的equity进行refinance，cash出来之后再投资，这部分现金是可以抵税的。
2. 投资房的贷款尽量LVR拉到最大，能做到90%就不做80%，全部走Interest only。把利息给拉上去，别担心，这块主要是用来给李哥抵税。
3. 虽然是二手房，挑选有折旧价值的房子，在抵税上精打细算。
然后经过我们的精确计算，这个过程就不给大家展示了，
大概两套房子每年给李哥一家能退2w澳元左右的税，
在买完两套投资房后，现金流可以做到不用额外支出的情况下完全cover养房。
所以神奇的事情发生了，
李哥一家，买了两套投资房，算上自己已经有的一个自住房，一共三套房，竟然几乎没花钱。
首付是从自住房里refinance出来的，而这部分钱虽然有利息，但完美的给李哥的高工资完成了抵扣。
同时两套房精打细算抵税后，用退回来的税实现了自己养自己的正现金流，不需要李哥一家再额外投入什么钱进去。
你可以这么理解，这么一番操作，
李哥家生活质量没有发生变化，现金流也没有太多变化，
但是多了两套投资房，而接下来就是等待真正的资产增长了。
怎么样，这一番下来是不是还挺烧脑的，机会是给有准备的人的，成功是给愿意思考和努力的人的，你觉得呢？
如果你想了解如何建立正确的房产投资组合，规避各种坑，可以来咨询Ray。你也可以来看看我写的这本《买下你的第一平米》。
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本期就到这里，我们下期再见！
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