Ray又给大家来输送价值了，这次非常简单直接啊，
就是我们来聊聊澳洲2024年接下来的几个月，澳洲的房价会何去何从，也算是预测了。
本期文章里面啊，我不会跟你扯什么宏观经济怎么样，失业率怎么样之类的大空话。
我会从4个维度去跟你分析今年下半年澳洲房价的情况。
文章的后半段更精彩，我会以州和城市的视角来做一个预测和判断。
毕竟澳洲的房产市场，真的可以算是此消彼长了。
这几年这里暴涨，过几年再换一个地方, 所以光讲大盘其实对大家来说意义不大。
大家好我是你们的大眼睛Ray，关注我在澳洲买房投资不踩坑。本文内容仅为个人分享，不构成投资建议。
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第一个预测维度：降息预期
我们预测今年内基本降息希望渺茫了，通胀率依旧很高，甚至在下半年会出现1-2次加息。
这对于今年下半年的房价走势，特别是悉尼，墨尔本，布里斯班的中产区域会产生很大的压力。
反之，一些可负担性好租金回报率高的区域，会更受追捧。
比如Perth，Adelaide以及一些偏远地区的重镇可能更受欢迎。
第二个预测维度：澳洲的人口流入
澳洲最近新生人口一直都不少，
但是根据最新移民政策，2024年不会再像2023年那样有大量移民进来。
所以，受益于海外移民的区域，比如墨尔本，悉尼这样的移民大城市，会承受房价压力，华人新移民喜欢的区域也会比较惨。
但是，其他几个城市，特别是洲际移民特别多的，例如Brisbane，Perth等不会有太大影响。
第三个预测维度：供需关系
虽然现在新房的批建量正在逐渐上升，但是要解决澳洲住房供应危机这个事情应该至少还需要2-3年之后。
所以，下半年澳洲的房价，可负担性依旧是主旋律，低价的房子的增长潜力依旧很大。
第四个预测维度：租金
这两年租金跟着房价通胀已经涨了一大轮了。
虽然现在还在上涨，但是我们从数据上看租金涨幅已经在大幅度降缓，
这对房价的推力会逐渐减弱。这个在下半年会体现出来。
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这四个维度说完了，我们再来聊聊更微观的维度。
新州，以悉尼为中心 上半年大概总共涨了3%，
我们认为下半年趋势会和上半年类似。
也就是微涨，涨幅为3%，达到全年6%左右的涨幅。
维州，以墨尔本为中心，上半年惨不忍睹，基本横盘，微跌0.3%，
这个趋势在下半年暂时看不到什么希望。
所以我们认为下半年会继续横盘，甚至随着加息预期增大跌幅，全年跌幅3-5%。
昆州以布里斯班为中心，上半年涨幅大约6%，总体很不错。
我们认为下半年保持上半年的涨幅基本没什么问题，全年涨幅12%-15%。
南澳以阿德莱德为中心，这个就很猛了，上半年的涨幅大约7%左右。
但是根据年中的数据来看阿德的涨幅正在迅猛增加，大有超过Perth的趋势。
所以下半年，我们认为阿得来的的涨幅会进一步加大，
在下半年超过上半年的涨幅，达到10%左右，全年可以达到20%左右的涨幅。
最后来说说西澳，以Perth为中心，上半年整体大盘涨了10%左右，基本是全澳之最。
下半年保持10%左右的增幅应该没有什么压力，毕竟perth还是够便宜。
但是因为我们在第一线去观察市场，Perth虽然还在涨，但是市场已经发生变化。
租金上涨遇到很大阻力，需求量也开始减少。
本轮上涨周期增速可能已经到最快的点，下半年买Perth的小伙伴一定要极为谨慎。
怎么样，今天的内容你觉得怎么样？
Ray也不怕被打脸， 所有的判断和预测都基于数据。希望可以给正在观望或者已经市场里的小伙伴带来价值。
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本期就到这里，我们下期再见！
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