新年伊始，给大家带来一个非常干货的内容，
2024年，澳洲的房价到底何去何从？
国内的房地产市场形势一片惨淡。
同样，世界上也有很多其他国家宣布经济衰退，
澳洲是否也会跟很多其他国家一样，房地产走向衰落？
今天这期文章包含了大量的信息，
也有一些比较宏观的东西，可能会比较枯燥。
但是对于已经有房子的你来说很重要，
对于犹犹豫豫是否要进入澳洲房产市场的买家来说也是非常重要，
看到最后相信一定会有帮助。
大家好！我是你们的大眼睛Ray，
在澳洲买房投资不踩坑，记得订阅不迷路。
今天我将从降息预期、人口增长和流速、房屋批建量、租赁市场以及建筑市场，这五个角度给大家讲讲澳洲房市的走向。
1
第一个就是利率。
现在已经非常明朗，澳洲有明确的降息周期，
目前每一次新的通胀指数出来都在快速下降，之前的快速加息已经在现在显现出力量。
虽然现在大家的房贷利息很高，
但我们判断很快就会迎来降息周期。
最快在今年七月，最晚我们觉得是在今年年底到明年年初。
如果你还在纠结要不要割肉卖房，我建议你再等一等。
大家可以思考一个问题，
就是疯狂加息的过程中，房价有没有断崖式下跌？
很显然没有，
其实很多刚需的区域还在不断上涨，例如下图的大墨尔本地区。
而加息到顶，降息到来会发生什么？
2024年关于利息的变化，不管是预期还是将会实际发生的降息，
都会对24年的房价形成强大的推升力量。
2
第二点，我们聊一下人口增长。
澳洲仍旧处于人口自然增长的高位，
但是有一点需要注意的是，
移民政策的改变导致2024年开始，移民人口流入降低，
2023年随着疫情的结束有50-60万移民涌进，
会在2024年慢慢回落到25万一年。
虽然看上去跌了一半，但这样的移民量是过去十年的正常水平。
这块需要我们注意的是，
依靠移民推升的区域可能会遇到一些压力。
那具体是什么区域呢？
主要是价格比较贵的中产区域；我建议今年投资者避开新移民聚集的区域，着重看本地人的刚需区域。
3
第三点，新建房的批建量。
根据ABS公布的数据来看，
新房批建量的底部已经过去了，目前批建量属于于一个缓慢上升的阶段。
这意味着政府也在开始加快新建房审批，
开发商也在逐渐入场，未来会有更多的新房出现补充缺口。
但是，澳洲建房的周期很慢。
所以，由于之前极度缺乏的批建量，在未来2-3年，住房供应危机还是很难解决的。
澳洲供应量问题我觉得会在三年之后开始缓解。
因此未来2-3年你看着吧，还是一样，缺房子。
还有一个点就是，虽然批建量缓步上升，澳洲建筑成本还是很高，
建筑商倒闭风波还没完全结束，这个行业仍旧处于不稳定状态。
即使批建量增加了，真正能deliver出来房子的数量还是有待商榷
所以从供需角度来考虑，
今年依旧是供应量极少，需求量大的情况，这对房价跃升是利好。
4
第四点，跟大家谈谈租金。
其实这些因素都是联动的，供应量短缺，导致租金一直在攀升。
租房的，找房子的小伙伴你们有发现租金一直在上升吗？
我自己的投资房，维州的、西澳的，
全都在去年年底和今年年初进行了一轮涨租，最少都涨了10%。
并不是我黑心，而是我看了一下市场价格，
即使涨10%我的租金在同级别市场都算是便宜的。
2024年的租金涨幅整体预计不会低于6%，
这将把租金继续推向高位，房价很难维稳。
5
最后一个我要跟大家说的是，联邦政府的减税政策，大家应该都有看到吧？
从今年7.1号开始个人税的计算方法发生改变，大部分人实现减税。
根据经济学家测算，按照目前的减税力度，
相当于一次75个基点降息力度的量化宽松。
直白一点就是这个减税，等于降息降了0.75%，三次0.25%的利息。
普通老百姓会有更多的可支配收入。这对澳洲房产市场又将会是一剂猛药。
怎么样看完这些，你还觉得澳洲房子会降吗？
当然了，我们光看大盘不关注区域、周期就是在耍流氓。
大盘好，大盘涨不代表随便买个房子就可以挣钱了。
接下来Ray也会把各个城市的分析给大家呈现。
今天的文章对你有帮助吗？喜欢的话点个订阅吧~
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本期就到这里，我们下期再见！
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