今天我们来聊聊在澳洲买房的增值税。
之前Ray在讲一些话题的时候，
经常有小伙伴会发出一些什么“增值税交死你”之类的评论。
今天ray就想跟大家聊聊在澳洲买房子交增值税这个事。
你买一套投资房，房价涨了，你卖出去实际到手多少钱？
我们又有什么合法合理的方法可以进行优化和规避？
本篇内容很精彩，千万不要错过。
大家好，我是你们的大眼睛Ray，
在澳洲买房投资不踩坑，记得点赞加关注
在内容开始之前，我要申明一下，ray不是会计师，这里的内容不构成任何投资意见和建议。
如果在阐述税务方面有遗漏，欢迎大家指正。
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我们先说说投资房的capital gain（增值税）到底怎么算，
这个很多小伙伴都搞不清楚。
我在这里给大家举个例子，简单易懂。
假设你的投资房买的时候50万澳元，然后涨到了100万澳币，
这里你的gross capital gain就是50万澳元，我们称它为毛的增值。
这个毛增值，只要你不卖，就会一直在账面上，也不涉及增值税。
这个时候你可以继续持有并且refinance，
比较理想的情况下可以把增值部分的50万拿出40万的现金，
做接下来的投资使用。
但如果涉及到卖了，我们的增值税就出现了。
为了得出我们房屋的应税增值部分，
我们需要用毛增值扣掉所含的purchase cost（购买时的成本）以及selling cost（售出时的花费）
即：
应税增值=毛增值-购买成本-售出成本
那购买成本里面常常包含了，
Stamp duty（印花税）；
如果你用买家中介buyer’s agent ，买家中介的服务费用；
过户时的律师费$1000左右;
如果你做了高LVR贷款所需的贷款保险约$6000-10000;
等等。
这里假设50万的房子我们算上印花税和初期杂费，
购买成本差不多一共2.6万澳元。
售出成本则包含了，
卖房的中介费；marketing cost例如广告费；等等。
我们粗略预估一下一个100万的房子出售的时候成本差不多2%，
这里我们计算售出成本2万。
那最终得出我们的应税增值部分taxable cpaital gain 是：
50万-2.6万-2万=45.4万
接下来重点来了，
如果投资房持有满一年，可以享受计算增值税时总值减半，
所以这个房子可以被计算的capital gain的数字是22.7万。
如果你的房子持有在你个人的名下，这个数字会叠加到你当年的工资收入上。
假设你卖房的那年，
你的年薪是8万，你原本要交的税大概是1.6万澳元左右。
叠加卖房增值的22.7万之后，
你的年收入就是8加22.7万一共30.7万。
那当年你要交的税大约是10.8万澳元左右。
减去原来你就要交的1.6万，你因为这50万的增值，要交的税差不多在9.2万左右。
你实际到手的因为这套房赚到的钱，
就是50万-4.6万前期后期成本-9.2万要扣的税，
你实际赚到了36.2万澳元的税后收入。
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大家看到这里应该能理解了吧，
所谓的赚多少，交多少税，取决于很多变量。
房子购买和卖出的成本，
市场价涨了多少，
你卖房那年你的收入是多少等等，他不是一蹴而就的，需要精细的规划。
3
篇幅有限，这里给大家一些优化增值税的策略。
一、 如果是比较优质的资产，尽量避免买卖。
节约买卖成本，不涉及增值税，要用钱做refinance。
二、控制一套房的周期和涨幅，
在自己的收入和房屋涨幅之间取一个平衡，
涨到一定程度就进行交易，控制税率，
当然了，这适合比较会踩房产周期的朋友。
三、卖房要提前规划，
尽量放到收入比较低的财政年下进行操作和报税。
例如之前我们遇到的客户，
她会选择在生育宝宝的年份出售房屋，因为当年的家庭收入会比较低。
四、做家庭信托结构来持有房产，
进行合理避税。
希望今天的内容对你有帮助，我们下期再见。
如果你想了解如何建立正确的房产投资组合，规避各种坑，可以来咨询Ray。你也可以来看看我写的这本《买下你的第一平米》。
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本期就到这里，我们下期再见！
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