文|朵拉
01
这一次，压力给到了改善。
6月的这一波红盘潮，已经很清晰地透露出一个重要迹象：主城改善的买房难度在不断升级。
潮起首开只有88套，第二天的登记人数就冲破2000组，无房可能也要高社保、且很大概率限售；
丨潮起效果示意图
朗云最后一开，在红盘潮撞车的情况下，依然涌进了大量的买房人，收官之战依然需要拼社保；
沁百合首开136套，吸引了949组客户登记，中签率只有14.33%，有房户社保门槛131个月，有点出乎意料；
河颂映象府，最后一推均是大户型房源，中签率也只有12.8%；还有安琪儿的翡翠嘉运府，示范区开放两天就吸引了近万人到访，登记情况同样不错......
丨翡翠嘉运府效果示意图
这些项目登记火热的另一面，是主城改善的买房难度逐渐增大，因为当下可选择的盘已经不多了。
豪宅市场几乎处于断供的状态，像南星桥、望江、滨江、申花、文晖等传统豪宅区几乎都已没有供应。钱江新城二期和奥体等板块，也只有一两个项目，体量都不大。
全面放开限购之后，对于社保幼子来说，这些市中心的改善热盘依然没有参与机会。
500万-800万左右的改善，同样选择不多，目前东新、三塘、艮北、之江等片区，也没有什么供应。
02
值得注意的是，从目前的土地情况来看，改善难的现状，可能还要持续一段时间。
这个月，杭州一共只有2宗地块出让，分别位于庆隆小河单元和滨江西兴单元，体量都不大。这两宗地块依然保持着限价，分别为55000元/㎡和53850元/㎡。
而下个月，主城区的供应更是缩到了一宗，仅安琪儿地块这一根独苗。该地块位置靠近新塘路，边上就是新塘路地铁站，限价46500元/㎡，跟此前持平。
丨安琪儿地块位置 图源浙报传媒地产研究院
两个月3宗主城地块，跟之前的节奏比起来，明显放缓了。
我们也盘点了一下，从去年年初至今出让的主城地块中，剔除掉已经收官登记的，仅20多个盘在售/待售，这中间还有很多都是仅剩少量房源的尾盘，实际可选择的项目并不多。
据统计，按照杭州主城目前的新房库存，去化期仅3个月左右。说一句“不够卖”，的确没有夸张。
丨主城区在售/待售房源盘点
03
事实上，今年杭州减少供应的态度已经很明显了。
前5月杭州涉宅地的出让金只有562.6亿，同比降了22%，创下了2018年以来的新低；出让面积也只有2200亩，同比降了32.4%。虽然今年总的供地计划还未公布，但不用说，肯定还是往下降的。
眼下，住宅去库存成为重中之重，减少主城新房的供应，一定程度上也是让二手房拥有了窗口期。
趁着空档期，消化二手抛压，是楼市恢复健康的重要一环。
丨图源网络
后续杭州的土地市场或仍将以主城宅地为主，而今年以来主城诸多“商改住”也是为提升供应做准备。
不过，主城外的其他城区，住宅成交速度放缓，压力还是比较大的，像临平、临安、富阳的住宅去化都要一年以上。
杭州此前也明确提出，要优化住宅用地供应，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。
所以也能明显感觉到，部分城区的宅地供应在明显较少，像今年临安仅出让了一宗低容积率的商住地块。
不过对于主城改善来说，大家关注的另一个问题是：会不会放限价？什么时候放？
核心区的确已经到了可以放开限价的时候了。很多改善项目因为价格无法突破，导致品质平平，无法真正满足高端改善的需求；或者通过车位、加装包等手段来提升门槛。
过去几年，买房人关注的是价格倒挂，接下来真正该关注的是产品力倒挂。连上海都放开房地价联动关系了，杭州确实也可以开始动一动了。
关于主理人
吴晓冬，有着17年的杭州房地产观察经验，曾担任过杭州市房地产业协会副秘书长，原《青年时报》房产新闻部主任、原钱江频道《地产时间》运营总监、原都快交通91.8融媒体部主任等。
现任公众号《晓冬说房》主理人，“杭州语轩”抖音号主理人，多家官方媒体房产评论员。
一对一付费咨询
扫码加入，备注“咨询”，可预约一对一99元20分钟的深度语音沟通；或是加入会员，年费499元。
免费买房咨询通道
1、公号《晓冬说房》文末评论区留言
2、抖音号”杭州语轩”视频留言
3、视频号“晓冬说房“直播间
（我们会尽快回复，耐心等待）
直播时间
每天13时-14时直播
抖音号直播分享，记得扫码关注哦
免责声明
本文对项目所作的介绍仅供参考，具体信息请咨询项目售楼处。
文中提及的项目信息可能发生变化，请以商品房预售证、《商品房买卖合同》及附件等为准。
涉及周边环境、交通、商业、教育、医疗等配套的描述，仅供参考，不作为要约或承诺。
责任编辑/清风
统筹/朵拉 监制/吴晓冬
北京恒都（杭州）律师事务所高级律师 舒军律师
