文|朵拉
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杭州800方的超级大平层，真的要来了。你的想象力还够吗？
800方有多大？一个标准篮球场的尺寸长28米、宽15米，总面积为420平方米；这就意味着，800方大平层在尺度上要接近2个篮球场的面积了。
找了几张800方的户型图，大家看看会不会迷路？
|约800方大平层户型图 图源网络
这几年，杭州的大平层经历了多轮的产品迭代，也吸引了大量的财富阶层。
2018年4月份，杭州“限酒令”重启，大多数的商业地块，规定了最小产权分割单元不小于300㎡。此后，300㎡大平层如雨后春笋，从杭州的各个角落里冒出来。
2021年，临平的鼎湖未来社区地块和云城的杭腾未来社区地块，出让是明确商业部分最小分割面积500㎡。
2022年之后，杭州商办项目的产权分割最小面积更是一口气提至800㎡。
到了2024年，这些800方的商业大平层即将陆续亮相。手握数千万的有钱人，又多了一个“豪气”的选择。
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杭州有哪些800方的超级大平层？
事实上，这两年出让的商住用地，商业部分的最小切割面积都拉到了800方，但是因为定位不同，各个项目之间的产品设计还是会有较大差异。
比如，像奥体核心区的七星潮鸣，在27-32层设计了870㎡的大平层，总价在1.35亿左右；揽奥望座、SKP、杭州之门的大平层，都是800㎡以上的；钱塘江北岸的IFC大平层和来福士一公馆，面积段在800-1200㎡左右。
还有此前部分商业项目的顶层、跃层，也有不少大户型，像钱塘公馆的顶跃达到了1300方。
|七星潮鸣项目实景图
那么，超级大平层的产品上会如何打造？
首先是景观资源最大化。可以看到，这样的超级大平层，一般拥有出色的景观资源，所以在户型设计上一定会将这个优势最大化，比如超大面全落地玻璃、270°环景客厅等。有的还会打造2个功能性客厅。
|来福士一公馆项目实景图
私密性也是富人们追求的重点，主人梯、家政梯，有的甚至还打造了访客梯。卧室全套房设计等。
尺度和功能性自然也不能缺。超平层的套房已不是简单的“卧室+衣帽间+卫生间”了，有的还会拥有大尺度的生活厅，满足休闲和家人间的互动需求。还有一些SPA房、花房、酒窖、雪茄室等功能性空间的打造。
此外，在用材、审美，包括富豪生活的个性化需求、圈层需求，以及公区营造和功能性设计上，都会有更多样的要求。
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大家觉得大平层，有必要到800方吗？
800方的大空间，除了起居空间外，需要增加一些个性化的功能空间吗？
比如每套需要配备小泳池吗，或是迷你高尔夫球练习场？需不需要做“1+1”的双套房设计，更方便三代同堂？
还有，是不是可以预留些可变空间，让总裁们也能享受居家办公的快捷便利？
对于公共空间的打造，哪些功能又是当下最时髦的呢？
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为什么这几年商业大平层关注高？背后还是市场的需求。
在杭州的地产开发史上，曾有过一段波澜壮阔的“住宅300方”时代。东方润园望族壹号，最小户型360方；阳光海岸最小户型360方；蓝色钱江沿江第一排，最小户型360方；水晶澜轩只有330方和370方两种户型……
但这两年，住宅300方以上的大户型却屈指可数，很多的高端改善盘主力户型就卡在200多方。为数不多几个带300方以上大户型的，中签率都非常低，如海潮望月城两次开盘中签率都只有10%，无房都拼到131个社保。
再加上严苛的限价，使得开发商控成本，产品品质也鲜有无比惊艳的。这让很多富人的改善需求，无处可以安放。
|图源：透明家
而商业大平层的崛起，刚好撞上了这个需求风口。户型够大、产品力有突破、无需房票，这就导致有段时间，个别大平层火到还要托关系。
像在直播带货火热的那两年，网红扫荡大平层的故事时不时出现在杭州楼市；尤其是一江两岸，聚集了不少直播行业的从业者。
|图源：大平层研究院
在经历了四年的发展之后，大平层的市场已经进入了成熟期。根据杭州大平层研究院的数据，2023年杭州300-350方常规大平层是成交主流，占比73%；但350-400方舒适型大平层比例开始上升，500方以上顶豪大平层越来越被市场所接受。
|图源：大平层研究院
可以明显看到，这几年杭州2000万以上的居住产品，大平层的成交占比达到了31%，与新房、二手房形成了三足鼎立的态势。
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但大平层面临的挑战依然不小。
一方面，目前房地产市场的整体信心不足；另一方面，随着住宅限购政策的放开，也对大平层客户产生了一定分流。
|图源：浙江省房地产业协会
统计数据显示，今年上半年杭州商业大平层新增供应503套，成交501套，同比下降41.0%，这也是2021年至今半年度成交量新低。
在成交量下滑的同时，成交价格也出现了下跌。今年上半年商业大平层成交均价为35715元/㎡，同比下降4.4%。
|图源：浙江省房地产业协会
随着热度的降温，大平层的去化也出现明显降速。像2023年上半年，杭州大平层的月均流速达到了141.5套，而今年上半年降到了 83.5套，成交流速同比降幅达到了四成。
当横空出世的800方大平层，撞上降温的市场，还能否激起市场的热度？
毕竟，从300㎡到800㎡，从产品形态到客户定位，又拉开了一个身位。这样一个金字塔顶尖的800方，哪些人会为之买单呢？
|图源网络
事实上，核心地段的资产永远是富豪追逐的第一目标。只有集合地段+品质的塔尖商业大平层，才能拥有难以撼动的竞争力。
目前看市面上这些敢做800m²以上的大平层，基本还是聚集在一江两岸和运河边，占据了杭州优质的城市资源。
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但在市场降温的当下，这些800方大平层能不能戳动塔尖富豪？什么样的产品才能真正吸引富人购置？
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关于主理人
吴晓冬，有着17年的杭州房地产观察经验，曾担任过杭州市房地产业协会副秘书长，原《青年时报》房产新闻部主任、原钱江频道《地产时间》运营总监、原都快交通91.8融媒体部主任等。
现任公众号《晓冬说房》主理人，“杭州语轩”抖音号主理人，多家官方媒体房产评论员。
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责任编辑/清风
统筹/朵拉 监制/吴晓冬
北京恒都（杭州）律师事务所高级律师 舒军律师
