文|清风
01
最先喊出“活下去”的地产巨头万科，再次走到危机关口。
2月28日有传言称，万科与部分债主（主要是保险公司）进行债务展期谈判，以求延长债务期限；原定于2023年12月到期，延期3个月至今年3月到期，随着到期日再次临近，董事长郁亮带领高管团队前往北京与债主及监管机构会面。
在“小作文”乱飞的同时，上周，万科多只境内债券价格也出现下跌。
其中，“22万科05”全周跌幅逾9%，为该券历史最大单周跌幅。同时，“21万科02”本周跌幅达9.4%，周五跌5.3%至68元的新低；“22万科01”跌5%至85.7元；“20万科06”跌3.2%至76.7元，均创新低。
对此，新华资产管理股份有限公司（下称“新华资产”）昨日（3月3日）发布声明，“近期，公司关注到有关我公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，我公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。”
新华资产发布公开声明
对于这一场传闻，万科方面目前没有公开回应。
02
万科向来谨慎，但是面对这次房地产30年来时间最长的熊市，也难以幸免。
事实上，早在去年10月，万科就遭遇过一次传言，当时境外债和股价连连下跌。
那也是万科第一次被市场认为，有可能出现问题。
但很快，深圳国资就公开喊话，力挺万科，表示一定会动用资金、资源，尽一切可能，通过市场化、法制化的手段，帮助万科。
深圳国资委力挺万科
虽然市场在喊话后，市场短暂得到安抚，但万科的压力并未得到彻底解决。
为了自救，万科进行了一场资产大甩卖。
就在今年2月，万科卖出上海七宝广场，这可是万科商业板块里最优质的项目，贡献的营收最多，2022年收入为4.08亿，出租率为93.44%，位列所有项目第一。
但这么好的资产，最终的售价却打了七折，足见对资金的渴求。
而早在去年底，万科同样甩卖了旗下3家悦榕庄酒店的股权，仅仅收获4.8亿的现金。要知道，万科当年的花费可是在5亿以上。
而现在，更有传言表示，万科要甩卖自己高端长租公寓项目的股权。
要知道，从2016年正式以“泊寓”全面切入长租公寓赛道，到真正实现盈利，万科花了足足7年时间。所以卖掉长租公寓股权，对于万科来说也是极为“心疼”的。
03
虽然面对困难，但是多年稳健的运营策略下，万科暴雷？倒不用担心。
行业下行期，主动出售项目降低杠杆，万科也算是理智的选择。
更何况，作为中国最早上市的房地产开发商，万科如果真的有问题，对整个行业信心的挫伤，也是非常大的。
尽管如此，万科目前的债务情况，还是面临挑战的。
根据wind数据显示，截至目前，万科的境内债券余额约640亿，未来12个月内到期的规模为240亿；境外债余额为32亿多美元，未来12个月内的到期规模为12.3亿美元。
其中2024年上半年，万科到期的境内债余额约为63.3亿元，境外债为12.3亿美元，合计约为150亿多。而且万科今年在境外一共有三笔债务到期，其中一笔为约45亿人民币，到期时间是3月11日。
从万科最新的公开数据可以看到，截至2023年9月底，货币资金为1036亿多，较2023年中期有所下降，对于短期债务的覆盖倍数为 2.2 倍。
从名义来看，万科短期不存在偿债压力，但其实万科偿债压力最大的应该是今年的4月和5月，根据丝路海洋的统计，将迎来两笔分别为122.22亿元以及63.37亿元、共计185亿多的债务。
所以，万科的难关，还在后头。
事实上，目前万科面临的问题，也是整个地产行业面临的。在销售额持续下滑的背景下，很多房企都在面临现金流萎缩的情况，逐渐丧失部分偿债能力。
好在，目前大环境正随着政策逐渐向好，上头对于房企融资也释放了各类的支持信息。
04
最后说说万科在杭州项目，在售待售的项目体量并不大。
申花北的河颂映象府，去年12月的热盘潮里首开，彼时的中签率是12.86%。计划这个三月即将二开。这个项目倒是不愁卖。
河颂映象府效果图
除了河颂映象府外，万科在杭的其他项目就面临不小的销售压力。
比如下沙的朗拾湖著，已经领出了2张预售证，每次都是0登记。在竞争激烈的下沙板块，项目更是首开就直接推出了送车位的活动。
朗拾湖著送车位
浦沿的朗拾滨屿，同样去化压力不小，板块内竞品都非常卷。项目两次开盘，中签率为39%和78%。这个三月，朗拾滨屿预计加推6、7号楼一共112套房源。
此外，万科在杭州还有云彩之城、公望、悦望名邸、君望等多个尾盘待清；商业也有未来之光、杭行金座等项目，都属于相当难卖的滞销项目。
基于杭州如此，在其他城市的项目，据我们视频发出后网友第一时间爆料，金华万科某项目，已经开始“白菜价”甩卖，我们可见一斑。
市场还在僵局，时间就是生命。所以，就看万科如何釜底抽薪、以求自保了。
关于主理人
吴晓冬，有着17年的杭州房地产观察经验，曾担任过杭州市房地产业协会副秘书长，原《青年时报》房产新闻部主任、原钱江频道《地产时间》运营总监、原都快交通91.8融媒体部主任等。
现任公众号《晓冬说房》主理人，“杭州语轩”抖音号主理人，多家官方媒体房产评论员。
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责任编辑/清风
统筹/朵拉 监制/吴晓冬
北京恒都（杭州）律师事务所高级律师 舒军律师
