文|朵拉
就在昨天，滨月云府选房结束，一共232套房源选到364号结束，项目正式清盘。
在这之前，兴耀望阙也已经收官，棠前嘉悦府、传麒府和河颂映象府的首开房源也都已经售罄，年底的这波红盘潮正式结束。
随着红盘潮一起收官的，还有今年的杭州楼市。距离2023年的结束，仅剩最后四天，这一年的楼市跌宕起伏，项目间的分化、板块间的分化持续扩大。
这一年有很多可以记忆。我们也选择了几个角度，盘点一下这一年的杭州楼市，共同回忆下一起走过的买房路。
关键词：政策
今年杭州的楼市政策经历了比较大的调整。
年初临平、余杭、萧山等城区推出了差异化限购政策，松绑部分片区；
4月杭州放宽人才落户和投靠落户的政策，抢人政策再升级；
9月，杭州调整“认房不认贷”政策；
10月，年度最重量级的“杭六条”出炉，仅主城核心四区限购，其他六区全部松绑；本地户籍购买2套不再有落户时间、婚姻状况等因素影响;同时降首付、降利率，限购区首套首付25%，二套35%，非限购区为20%和二套30%。
此后，富阳、临平、余杭等区还推出了各自的楼市刺激政策，以公积金抵首付、契税补贴等形式，调动市场活力。
可以说，这一年是政策持续加码、不断激活楼市，从年初的“小招式”，到年底的大松绑，背后也是高层对于房地产行业的重新定调。
就在这个月，北上也大尺度松绑了楼市；在最近的住建部会议中，还提到了“ 进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度”、“明年选择一些城市和企业试点，抓一批好房子样板出来”、“动则必快，动则必成”等，可以看到，明年依然会保持当下的主基调，延续宽松政策。
关键词：新房
据统计，截止12月26日杭州10区一共领出了640张预售证，推出了71033套房源。
我们统计了今年中签率最低的10个项目，前10的中签率都低于10%。从这个榜单上可以清晰看到，前面9个项目全部都是位于主城核心区的高端改善盘，单价基本都在4.5W+。
|2023年杭州中签率最低的10次开盘
其中最火的当属一江两岸。江河汇IFC以2.29%的超低中签率成为全年最难摇的项目，江河汇板块也是今年杭州新房最难摇的板块。
江河汇之后，当属奥体“上车难”。兴耀望阙三次开盘、三次限售，最低中签率也仅5.5%。
此外，还有月赋杭承府、滨月云府、杭曜置地中心的中签率同样不到10%。这几个项目也是今年5年限售的房源。
可以明显看到，伴随着市场变化，杭州大部分楼盘已经没有倒挂的情况下，如今低中签率清一色集中在这些改善型板块和中高端项目。
|云上凤栖项目效果图
值得一提的是，榜单排第10位的是之江人才共有产权房云上凤栖，中签率只有9.1%。
这不仅意味着共有产权房开始被越来越多的人接受，同时也意味着优质项目的竞争难度丝毫不逊色于市面上的主流红盘。
当然，在红盘依然难摇的同时，今年新房市场的分化也在加剧，比如曾经万人摇的板块现在来了就是业主，连主城区的一些板块都也开始送车位、送装修包了。
关键词：二手房
今年，杭州二手房的成交也走出了“过山车”般的行情。
三四月份的小阳春，杭州二手房成交一度突破了1万套，市场迎来了久违的热闹。但遗憾的是，这份热势并没有持续太久，随后二手房成交不断走低、量价齐跌，带看量也处于低位。
|今年前11月二手房成交行情
10月“杭六条”出炉之后，在刺激新房的同时也推动了二手房的行情，10月的二手房成交达到了6277套、11月达到了8801套，刷出了今年的次新高。
但从目前来看，这份热闹也没能延续到12月。截至12月26日数据，12月杭州的二手房成交还不到6000套。
|今年12月二手房成交行情
12月行情的收缩，一方面因为新政效应随着时间的推进，出现递减的趋势；另一方面，各大房企为完成年度业绩，将开始年末冲刺，势必会分流部分二手房市场的购房者，进而影响二手房的成交。
整体来说，今年的二手房市场“以价换量”依然是主旋律。哪怕强如奥体，次新项目也仅在刚交付时刷出成交新高，随后单价就一路走低。无论君品、观品还是星翠澜庭，都难逃这个趋势。还有此前火热的运河新城、良渚、未科2.0等板块，还出现了次新跌破发行价的情况。
可以说，在新房持续大供应、新政边际效应递减的情况下，杭州今年的二手房温度只能算一般般。
关键词：挑战
2024的楼市，依然挑战满满。
比如，杭州是否会放开限价？目前土地的限价已经彻底松绑，那么核心区新房的限价应该也持续不了太久。但怎么松、如何松，想来也没法一蹴而就。
比如，杭州是不是又会有新地王了？目前杭州的单价地王依然由凤起潮鸣保持，其在2016年创下了45368元/㎡的楼面价；总价地王是IFC，成交金额超过了132.6亿。现在土地限价松绑，明年不排除出现新的单价地王，比如海潮TOD地块，比如钱二观翠揽月东侧宅地等，而总价地王可能出现在文晖、三桥南、世纪城、未科等板块。
比如，亚运村的入市，是否会“砸盘”整个世纪城？毕竟，4400多套房源，超高比例的投资客，对于板块甚至整个杭州二手房市场来说，都是巨大的挑战。
比如，我们关心的第三中心城市中轴线、文晖商业体、丰北TOD，是不是会有更多的进展？再比如，大平层领域是否会有新顶流，IFC的大平层是否会刷出新的价格天际线？
对于每一位普通的买房人来说，未来行业的走向也已经越来越明晰。
进入2024年，宽松的主基调不会变，而且房价也有可能会捅破天花板。“住房双规制”之下，个体要么向上进阶到更好的商品房，要么进入封闭式管理的保障房领域。
但无论哪一条路，市场都将回归到产品与地段的价值本身，回归到房地产的常识。
“稳中求进、以进促稳、先立后破”，这也会是2024的楼市关键词。
关于主理人
吴晓冬，有着17年的杭州房地产观察经验，曾担任过杭州市房地产业协会副秘书长，原《青年时报》房产新闻部主任、原钱江频道《地产时间》运营总监、原都快交通91.8融媒体部主任等。
现任公众号《晓冬说房》主理人，“杭州语轩”抖音号主理人，多家官方媒体房产评论员。
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责任编辑/朵拉
统筹/朵拉 监制/吴晓冬
北京恒都（杭州）律师事务所高级律师 舒军律师
