文丨清风
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按照往年的二手房市场行情，每年3、4月份是学区房的交易高峰，很多能赶上5、6月份的入学报名。
而最新出炉的杭州学区预警，影响了不少人的学区房选择。根据《杭州发布》2023年12月底统计汇总，目前全市800多所公办义务教育学校（校区）中，2024年预计户籍生红色预警小学107所、初中33所。
像热门的胜利、江南实验学校、文澜、育才等名校，未来三年全部都是红色预警。
而且从前两年的录取情况来看，有个别名校的落户年限最高已达6年，这就意味着孩子一出生就要落户在这里。否则，即便是一表生，也有被分流的可能。
提前买学区房的迫切性可见一斑。
|网传上城区部分学校的预警情况（仅供参考）
如今新一年入学预警正式更新，不少家长的学区房选择就更有针对性了。
根据孩子的入学时间和预警信息来做选择，出击的成功率也更高。毕竟，买了学区房却读不了、最后无奈被调剂的故事，也并非没有。
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不过，在关注今年入学预警的同时，有一个趋势也越发明显。
今年杭州虽然有140所中小学是红色预警，但是去年的数量却高达近180所。对比之下，下降明显。
去年入学压力大的重要原因，是因为撞上了2胎开放的政策。不过可以预见的是，接下来杭州红色预警的学校或将越来越少，这也将从根本上影响大家学区房的选择和学区房的市场行情。
背后的原因也很简单。一方面，杭州名校遍地开花，优质学校越来越多。
像一直在二手市场不温不火的城东，在去年一口气喜提6所学校，而且都是大家耳熟能详的杭州一线名校，包括了天长小学、胜利实验、采荷实验等。
|余杭区集中签约名校
还有余杭区，去年11月也签约了一批名校。像孟母们非常熟悉的杭州外国语学校，将直接在余杭建设一个分校，这也是其第一个分校。
目前，余杭区已经进入了“浙外系”、“浙师大系”、“杭师大系”、“首师大附属系”、“杭二学军系”、“天元系”等9大名校集团化体系。
不久前，萧山区也才刚刚签约了一批名校，落地了北外、西电、杭二、学军等教育资源。
新学校的落地、名校的签约引进，分流了不少市中心传统名校的生源，越来越多的家长开始考虑周边崛起的新学校。
另一方面，新生儿的数量在不断减少。
|近几年全国新生儿的出生率
最近几年我国的新生儿数量在持续下降，2022年降到了历史新低的986万新生儿。
在这样的趋势下，杭州也无法“独善其身”。杭州在2017年达到了出生率的高点，随后就一路下滑。
|近几年杭州新生儿的出生率
根据最新数据，2022年末杭州市常住人口为1237.6万人，常住人口出生率为7.2‰；与2021年相比，出生率又下降0.4个千分点。
适龄入学儿童的减少，也将进一步缓解入学的紧张。
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名校遍地开花和入学生源的减少，也将从根本上影响学区房的二手格局。
事实上，这一年杭州二手学区房的价格已经有了明显回调。
最典型的就是“孟母神盘”文鼎苑，在2021年上半年曾有一套小户型创下了12W+的高价。
但如今同面积段的房源，单价基本都只有6W+，近乎腰斩。而且二手房平台上，文鼎苑的挂牌量非常高，光贝壳上就有161套房源在售。
|文鼎苑的挂牌信息 图源贝壳找房
代表性的还有文二新村。它屡次刷新杭州学区房单价记录，曾被称为“杭州最贵学区房”。
2021年4月，文二新村曾网签了一套32.59㎡的房源，成交总价600万，单价18.4万元/㎡。目前的价格，显然要亲民得多。
|文二新村的挂牌信息 图源贝壳找房
而这两个小区只是当下学区房的一个观察窗口。事实上，这一年杭州不少学区房的降价幅度超过了10%。
据钱报数据显示，学军小学求智巷校区的学区房中大文锦苑，12月成交均价约67510元/㎡，同比下降了16%；卖鱼桥小学的学区房仓基新村，12月成交均价33200元/㎡，同比降了14%。
近年来，受教育政策以及整体楼市下行的影响，学区房渐渐失去了原有的光芒。家长们的置业选择也越来越理性。
最后也提醒大家，随着越来越多名校遍地开花，未来带有优质学区、且品质出色的新房、次新将成为楼市的重要主力；市中心仅有学区功能的老破小将逐渐失去优势。
未来，集名校学区+品质居住功能于一体的优质房源，才是楼市中的“硬通货”。
关于主理人
吴晓冬，有着17年的杭州房地产观察经验，曾担任过杭州市房地产业协会副秘书长，原《青年时报》房产新闻部主任、原钱江频道《地产时间》运营总监、原都快交通91.8融媒体部主任等。
现任公众号《晓冬说房》主理人，“杭州语轩”抖音号主理人，多家官方媒体房产评论员。
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责任编辑/清风
统筹/朵拉 监制/吴晓冬
北京恒都（杭州）律师事务所高级律师 舒军律师
