文|清风
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最近未科的两个消息，引发了楼市热议。
一个是占据未科1.0核心位置的富力中心，二手房价降到了2字头；另一个是杭珹未来中心大户型的商拍，成交价格企稳。
彼时的富力中心，风光无限，新房最低中签率只有3.86%，是妥妥的大红盘。但是，因为商业濒临烂尾、品质欠佳、户型落后等原因，最终在二手市场迟迟难有好的表现。
|图源：杭房数据
杭房数据显示，富力中心挂牌均价为3.38万/㎡，最近3个月成交9套，成交均价只有2.46万/㎡。当然，这个均价因为含公寓，所以会比住宅的实际成交价更低一点。但仔细看看贝壳找房上的挂牌房源就能发现，一些房源连挂牌价也确实只有2字头。
|图源：贝壳找房
为什么地处未科核心位置，但是价格却卖不过同板块的其他项目？为什么中签率低至个位数的红盘，二手房却无人问津？
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相较之下，杭珹未来中心的情况就好很多。
最近一套二区200方的顶楼大户型上架商拍，以860万成交，跟上一套商拍房的成交相比，还是比较稳的。
|图源：阿里资产
杭珹未来中心近期虽然暂未有成交，但是带看量不错，挂牌均价达到了4.91万/㎡。
其实，差不多的发行价，因为品质带来的成交差异，远不止这两个项目。
上个月，未科三兄弟的成交就很不错，其中未来悦一口气卖了8套，单价集中在3.6万/㎡-3.7万/㎡。
天空之城的流速也不错，一套高楼层的91方卖出了4.1万/㎡，一套低楼层的93方卖出了3.9万/㎡。
然而，曾经6万人哄抢的西溪公馆，早已经不复当初的火爆，跌破了发行价。
|8月城西部分成交房源
二手市场是一个残酷的熔炉，不同的项目选择和房源选择，最后会有完全不同的市场结果。
尤其在当下的市场行情下，每一次选筹都至关重要。我们将在9月20日开一场晓冬老师的闭门直播课，根据详尽的数据分析，专业解读当下楼市乱象，无论是卖房还是买房，都非常值得一听。欢迎扫描下方二维码预约闭门直播课。具体详情看文末。
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很多人没有意识到的是，市场的洗涤，不一定到二手市场才出现；很多在新房期就已经发生。
比如最近就有新房项目出现还未交付、却已破发的情况。
翁梅板块的潮阅尚境的业主，就遭遇了这样的糟心事。情况也很简单，因为行情不好，开发商以工抵房的名义，推出85折特惠房，还免费送车位。这让之前原价买房、原价买车位的业主，直接站在了山岗上。
这样的背刺，确实扎心。
更令人抓狂的，除了项目内部的价格背刺，还有外部竞品的品质围剿。
潮阅尚境不远处的招商璀璨映澜和绿城汀桂里，无论是门头、公区还是室内品质，都更有优势，品质更卷。
“新房源降价、隔壁项目品质更好”，同步遭遇双重打击的新盘，其实并不少。
随着行情的变化，很多新房项目也开始打折促销，送加装包、送车位、送软装等方式层出不穷。
但是如何能够避免刚买就被背刺的情况？非常考验大家的眼光。
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随着自住时代的到来，以“价格倒挂”作为买房第一要义的“闭眼买”，早已一去不复返。很多冲着倒挂去的买房人，最后却被套牢在了“倒挂”的预期里，这一幕已在很多板块和项目上演。
接下来，“品质倒挂”将成为大家关注的焦点。除了地段之外，产品、服务带来的差异，未来将成为二手房价的核心影响因素。
符合自住客群需求、拥有出色产品力的项目，才能在未来二手房市场具备高流通性。
|图源网络
因为土地供应的减缓，下半年杭州新房市场的入市项目并不多，但如何选择依然难度不小。
二手市场，除了大量的原有库存之外，不少板块还将迎来集中交付。据统计，今年余下的4个月，杭州十区将有近3.5万套住宅交付。
虽然因为受到大环境的影响，很多二手房都是以价换量的节奏，但我们能够看到，依然有一些项目，在波动的大环境下更为坚挺、更具价值。
如何挖掘这样的项目？下半年的新房和二手市场，哪里才有突围机会？
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关于主理人
吴晓冬，有着18年的杭州房地产观察经验，曾担任过杭州市房地产业协会副秘书长，原《青年时报》房产新闻部主任、原钱江频道《地产时间》运营总监、原都快交通91.8融媒体部主任等。
现任公众号《晓冬说房》主理人，“杭州语轩”抖音号主理人，多家官方媒体房产评论员。
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涉及周边环境、交通、商业、教育、医疗等配套的描述，仅供参考，不作为要约或承诺。
责任编辑/清风
统筹/朵拉 监制/吴晓冬
北京恒都（杭州）律师事务所高级律师 舒军律师
