文|朵拉
时间临近春节，这也是地产行业的“传统淡季”。
但在这个传统淡季里，杭州楼市却话题度满满，无论新房还是二手房市场，都热力十足。
同时，市场也出现了一些特殊的现象，比如“河语乌龙事件”，背后是市场下行期、局势不明朗下的心态崩盘。
今天的文章就跟大家分享几个近期比较代表性的市场现象，希望能给大家的置业选择带来更多的思考。
高端市场依旧火爆
2024年刚开年，高端局先火。
位于湘湖的地中海别墅，下定了一套560方的顶级豪宅，总价直接以亿来计，单价更是冲到了17.8万/㎡。
|总价一个亿的地中海别墅已下定
还有位于南星桥的金色海岸，一套490方的大户型才挂牌一天就直接成交。该套房源总价达8000万，单价更是狂飙到了16万/㎡。
除此之外，最近晓风印月的一套成交也有着很高的关注度，155方的次新卖出了1450万，单价超过了9万/㎡。甚至有粉丝调侃：“壹号院的踢馆者来了。”
|晓风印月挂牌2天就成交
的确，这段时间杭州高端市场的热度很高，像上品、蓝色钱江、凤起潮鸣、壹号院等市中心的豪宅都有房源成交；滨江金茂府的叠墅成交也非常活跃。
单是本月上半个月，单价10万/㎡以上的豪宅，就成交了10套。可以看到，尽管二手市场起伏不断，但是豪宅市场更为坚挺，走出了独立行情。
岁末年初，是富人置业的重要节点，这也带动了杭州高端市场的热度。
曾经的网红盘相继破发
与豪宅的坚挺相反，不少曾经的网红盘，最近都陷入了破发状态。
像萧山科技城(现归于江南科技城板块)的荣望轩，地处地铁口、边上又有光环梦中心的商业体，板块内的学校配置也不错，但是依然难逃亏本的命运。
目前荣望轩在贝壳上的挂牌房源为78套，近半年的成交均价却不到2.7万/㎡。
|贝壳上的荣望轩挂牌房源
要知道，项目新房的售价就达到了2.85万/㎡，收官加推时的中签率更是低至9.38%。但遗憾的是，项目的二手行情凉凉，已经彻底跌破发行价。
还有4次万人摇的红盘和光尘樾，最近上架了一套法拍，起拍单价约2.56万/㎡；要知道，当初业主的买入单价就已经达到了2.64万/㎡。
|和光尘樾的首套法拍
虽然这套房源的最终价格有待竞拍，但和光尘樾的确遭遇了投资客争相出货下的价格踩踏。
最近一年，项目成交了82套，平均成交单价为29105元/㎡。
|和光尘樾近期成交数据
得益于地铁口的出色地段，和光尘樾在二手房市场的流通性还可以。
但接下来，良渚还有很多次新项目即将交付，尤其从去年开始，板块的产品力迭代非常快。本就品质平平的和光尘樾，未来还将面临更大的挑战。
这两个项目只是缩影。前几年“闭眼冲”，但很多项目的品质完全没有竞争力。二手市场的难关，并不好闯。
郊区已现“免费送房”
相较于市区的跌破发行价，不少郊区板块直接是“跌没了首付”，甚至直接腰斩。
这两天，森与海业主免费送房的消息刷爆了朋友圈。业主已经跌完了首付，买家只需要承接剩下的房贷(106万)就可以直接到手一套带车位的精装房。
|图源网络
按照当初新房1.4万/㎡的精装限价来算，这套108㎡的房源购入总价要150多万，仅首付至少也要50多万。
目前这套房还有106万房贷没还，房主称资金链紧张，无奈只能“免费”送房、送车位。
事实上，早在去年10月份青山湖板块就有业主在小红书上“免费送房”。
|图源网络
业主表示，买家只需承担剩下28年的月供（6000多元/月）或118万的总价，房子就可以直接到手，还送装修和全屋智能家电。
业主179万元购入，118万元售出，不算贷款的利息、税费、家电和装修成本，就亏了61万。
此外，还有富阳、杭海等片区的不少楼盘业主，也基本都亏掉了首付款和前两年的按揭款。不少人无奈选择割肉出逃。
新城虽美、蓝图虽广，但终究，还是需要努力往中心走。
租金大战开启
二手房市场的下行，也让岁末年初的租赁市场遭遇到了挑战。
一来，这个时间点本就租客少；二来，很多房东二手卖不掉，无奈只能出租；三来，前两年大量出现的“限售房”，如今陆续到了交付时间，很大比例都流入了租赁市场。
2023年，江河鸣翠、天空之城、杭珹未来中心、云帆未来社区等14个限售楼盘都大批量交付，限售房源共约1.2万套。一个限售5年小区的租赁生态链，不仅是在内部砸盘，更会引起整个板块的租金震荡。
|贝壳上的云帆社区租金
像大江东的云帆未来社区，是地铁7号线塘新线站上盖，当年的中签率一度低至11%，成为了仅供高层次人才和无房家庭摇号的“热点楼盘”。
因为整个小区限售5年，所以竞争的战场便转移到了租赁市场。交付一个多月，贝壳上已经有367套房源挂牌，而且租赁价格也下跌明显。
像建面约98平方的三房户型，刚交付时有不少3000多元/月的挂牌，如今基本都已经在2500-2700元/月。
迎来租金“至暗时刻”的，还有未来科技城。
上个月，未科核心区的杭珹未来中心一区提前交付，全部房源5年限售，目前贝壳上挂牌已达到228套。
|中梁沐宸院
还有中梁沐宸院，交付不到10天，贝壳上已经有163套房源出租。
今年，富力中心南区、汀云上府和杭珹未来中心二区都将交付，交付量达1600余套，其中大部分房源也是限售。
大量限售盘的交付，让本就艰难的租赁市场，竞争更加白热化。
写在最后
持续分化的市场行情下，还有很多房东在默默坚守，希望能够熬过这个冬天。
至于何时会有好转？很难讲。
政策的边际效应已经不如最初，只在短期内奏效；同时，市场情绪也比以往更加淡定，除非是重量级政策出现，小打小闹根本没有多大影响。
不过这两天，央行再度释放了房地产的3大支持政策，超预期降准给经济和楼市传递积极信号，货币政策仍有足够空间。
还有金融监管总局在新闻发布会上，再次强调支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策。
我们有理由相信，2024年宏观政策还会进一步发力。
关于主理人
吴晓冬，有着17年的杭州房地产观察经验，曾担任过杭州市房地产业协会副秘书长，原《青年时报》房产新闻部主任、原钱江频道《地产时间》运营总监、原都快交通91.8融媒体部主任等。
现任公众号《晓冬说房》主理人，“杭州语轩”抖音号主理人，多家官方媒体房产评论员。
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责任编辑/朵拉
统筹/朵拉 监制/吴晓冬
北京恒都（杭州）律师事务所高级律师 舒军律师
