文|清风
01
最近的低密话题，引发了很多人的关注。毕竟，改善大年，杭州的低密产品，尤其是叠墅，东南西北供应都不缺。
主城区选择比较少，上城区就一个丁桥的上城金茂府。这是难得的科技住宅，也是金茂府系3.0产品，边上地铁、天街、桃花湖都有，生活配套还是说比较齐全了。房源总价在900-1500万，计划5月份会首开入市。
|上城金茂府效果示意图
拱墅区可以关注申花的霞映锦绣里，打造了洋房和叠墅两种产品类型。叠墅面积段约285-325方，合计108套，总价门槛千万以上。
另外还有一个文晖滨海悦融项目，这是一宗商住用地，住宅部分的容积率只有1.05。作为老杭州人心底的白月光，打铁关、西湖文化广场旁边没有任何的竞品。不过项目目前依然未开工，大概要明年才能入市。想要购买文晖低密的朋友，还要再等等。
有山有水的西湖区，有不少叠墅可以看。龙坞的月陇云岚轩和溪映听庐，离地铁12号线直线距离800米左右。这两个项目都打造为上下双叠，产品各有千秋。出门就是绿意葱茏的茶园景致，相信很多人都喜欢。
|映宸里建筑意向图
小和山的映宸里，是板块内目前唯一的叠墅供应，滨江造+边上9年制学校，热度还是比较高。后续还有9幢楼没有开，房源选择还是比较多的。
主城区之外，选择就更多了。比如乔司的春曼雅庐和沁东润府，位置不错、产品力也很牛。余杭主要在闲林板块。绿城的咏溪云庐，光实景示范区，开发商就砸下了很多钱。另外还有华景川的曜珹里和云檐里，以及和悦清晖园，还剩下少量房源待售。
不过，项目虽多，但并不是每个都能闭眼买。这些项目的地段差异很大，产品也各不相同。叠墅的流通性不如高层，想要选一个既能保值增值，又能提升居住品质的，其实并不容易。
02
接下来，这些项目还要面临新项目的挑战，因为今年杭州还有不少低密地块要入市。有钱人需要担心的，是自己的钱包能不能捂得住了。
根据2024年杭州读地手册，48宗地块中有18宗的容积率低于2.0，占比达到了37.5%，其中有2宗地块容积率更是低于1.0。
可以说自去年9月取消“限墅令”后，杭州纯低密地块都在加紧推出。
最受期待的，要数主城核心善贤地块。这宗地块占地40.75亩，容积率只有1.2。地块紧邻上塘河，是市中心稀缺的一线河景房，与城北体育公园隔河相望，同时紧邻3号线和5号线换乘站善贤站。
可以想象，这一宗地块出让之后，估计比望小河云庄还要火。要知道，去年杭州主城四区低于1.2容积率的地块，有且仅有3宗。
|上塘单元FG09-R21/S2-01地块(灯具市场东)
临平今年也有不少低密地块要出。体量最大的是乔司车辆段地块一，性质为住宅、学校、服务设施用地，土地面积204亩，容积率1.01。临平新城核心区、良语云缦的南侧，有一宗容积率只有1.05的地块。
此外，塘栖还有两宗地块，同样可以打造为低密产品，容积率只有1.1和1.4，其中一宗还一线临河。
|春永线南侧地块
富阳和临安也推出了纯低密地块，可以打造为联排。东洲18-1号地块，坐落于黄公望森林公园旁侧，西侧即为富春山居高尔夫度假村，地块的容积率只有0.7。
富阳的另一宗低密地块在春永线南侧地块，一线沿富春江，是商住用地，容积率只有1.0。
临安的低密地块在滨湖单元，北面就是热盘桃李春风，容积率只有0.7-0.8。这个板块内有很多低密小区，像春山明月、锦绣钱塘等，改善氛围还是比较浓厚的。
03
接下来，虽然低密改善的选择越来越多，但是市场的挑战依然巨大。
别忘了，前两天刚刚出让的闲林低密，直接就无人竞价、直接流拍。
这宗地块不限价，可以做排屋，实际上当时的确有开发商报名了，但最后并没有报价，导致地块直接流拍。
|闲林低密地块流拍
究其根本，还是因为利润问题。现在虽然不限房价，但是想要让看惯好产品的富人掏钱，依然需要花上不少心思。现在的改善客，越来越挑剔，也越来越谨慎；不是造个院子加个露台就能吸引住人了。
但开发商利润的账越来越难算过来。整个公司一盘棋，开发商往往更愿意拿去化周期短、流速快的市中心高层。
另一方面，哪怕开发商自主定价，若是销售不及预期，也不排除后期降价销售的可能性。就像理想臻品，哪怕领出了12.8万/㎡的价格，最后也依然要面对真实的市场检验。
而从购房者的角度，市中心的低密自然值得收藏，但是远郊的低密，却不再“闭眼入”，对于品牌、品质的要求越来越高。
市场起伏期，相较于主城核心低密的持续走高，外围板块的低密项目价格下行比较明显。
|现在一套叠墅的总价，当初只能买高层
像桃源小镇最近挂出一套上叠，总价只要350万。要知道，放在前两年，这个总价只能够得上一套高层。
还有被誉为杭州楼市“神盘”的桃李春风，前几年二手市场上价格一度翻至两倍。但前段时间，一套419.97㎡的大户型中式合院法拍房，却只拍出了2.48万/㎡。这个价格不仅低于评估价，甚至比当年的新房销售备案价还低了8000多元 /㎡。
可以说，如今靠运气、靠倒挂在杭州买房的时代已经结束，两极分化的时代正式来临。
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关于主理人
吴晓冬，有着17年的杭州房地产观察经验，曾担任过杭州市房地产业协会副秘书长，原《青年时报》房产新闻部主任、原钱江频道《地产时间》运营总监、原都快交通91.8融媒体部主任等。
现任公众号《晓冬说房》主理人，“杭州语轩”抖音号主理人，多家官方媒体房产评论员。
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责任编辑/清风
统筹/朵拉 监制/吴晓冬
北京恒都（杭州）律师事务所高级律师 舒军律师
