文|清风
01
杭州“商改住”的风，越刮越猛。最近就在蒋村刮出了一宗断供许久的低密地。
这宗地块位置很不错，西溪诚园边上，往南四五百米就是西溪湿地，斜对角是保俶塔实验学校西溪校区。
蒋村地块控规调整 左:调整前 右:调整后
这原来是一宗纯商地，被一分为三，其中一宗为容积率只有1.01的宅地，建筑高度不超过15米。这就意味着，新房市场断供多年的蒋村，多出了一宗改善好地，未来可以做叠墅甚至联排。
城西的富人们肯定要盯牢了。
除了蒋村这宗地块，最近三墩也出现了商改住。
原云辰项目设计效果图
该地块原计划是由云辰置业来打造，计划总用地面积8.05万㎡，共有7栋高层和3栋超高层建筑。其中主楼的建筑高度约200米，将成为西湖区的第一高楼。
但遗憾的是，现在地块进行了调整，第一高楼不见了，新增了四宗住宅用地。
三墩地块控规调整 左:调整前 右:调整后
此外，上个月云谷板块也通过商改住新增了一宗宅地，就在绿城熙海棠的东侧。
这宗地块体量较大，有6.01公顷，属于4号线西湖大学站地铁上盖，未来将是一个TOD大盘。
云谷地块控规调整 左:调整前 右:调整后
02
刮起商改住风的，不仅仅是西湖区。
市中心的三塘板块，最近也通过商改住新增了两宗宅地。
三塘地块控规调整 左:调整前 右:调整后
这2宗地块，地段位置相近，都在西文街以北，东新路以南，属于三塘板块的西北角，过去几年新房开发并不多，只有中冶·锦绣华府一个项目，在2021年年初入市，当时高层均价47800元/㎡，洋房均价57690元/㎡。
总体来看，相比西文街以南的城北体育公园所在区域，以及东新和文晖，这个区域的置业热度并不算高，目前区域内主要以二手房为主。
滨江地块控规调整 左:调整前 右:调整后
寸土寸金的滨江区最近也出现了商改住，而且实在江南大道以北。地块南侧为中南国际、西侧为时代高架。调整之后，住宅容积率2.5，限高80米。
目前区域内学区为闻涛小学+闻涛中学，不过从变更规划看，未来会新增一所30班小学，以缓解闻涛小学的爆表问题。
虽然这宗地块离时代高架比较近，有一定的噪音影响，但是江南大道以北的宅地还是非常稀缺的。如果限价还是在4.6万/㎡，还是有比较高关注度的。
石桥单元控规调整 左:调整前 右:调整后
还有，石桥单元的控规近期调整，原规划的多宗商业地块调整为住宅用地。特别是5年前规划的杭汽轮文创综合体2宗商业商务用地，如今变成了住宅用地。
今年3月份，丁桥板块也是商改住，就是上个月底中天、海威刚刚竞得的地块，东侧是桃花湖、南侧是丁桥天街。
去年类似的情况更多，像东湖新城核心区，地标高楼消失变成了住宅；市北板块也将多宗商业用地，调整为了住宅用地。
“商改住”风暴或还将持续。
03
对于商改住，市场有不同的声音。一方面，很多板块确实是商业过剩。
根据仲量联行数据，到2023年第四季度，杭州甲级办公楼空置率约25.2%，乙级办公楼空置率25.9%，完全处于过剩状态。
很多商业体也不好过，市中心的不少地段都出现了闭店潮，人流寥寥无几，更不用说远郊片区。
另一方面，经济下行背景下，不少规划项目因为资金问题面临挑战，像这次三墩商改住就有这部分的原因在。如果强行开发，后面也不排除出现烂尾的可能性。
此外，有些商改住也能缓解板块内的供应短缺。像蒋村，周边的商业体已经不缺了，但是高端的新房非常缺。能够在多年后变出一宗新地，对于盘活整个市场非常有利。
而且土地出让金对城市发展至关重要，现在整体行情下行，周边的地块卖不出价，主城多一宗可卖的地块就成为重要选择。
图源网络
但对于板块的预期来说，有些商改住，确实有一定影响。
一些板块规划的高能级商业地标，最后改成住宅，板块的大饼没了，对于产业的发展和业主的信心，会有打击。
像东湖新城核心区的200米第一高楼，最后变成了两宗住宅用地。按照早期规划，这里将作为板块的地标和天际线制高点，打造临平的重要封面。早些年很多购房者就是冲着这规划买到了东湖新城。
对于城市来说，每一次调整都是一次规划的修正。
顺应时代的发展、顺应板块的需求，才能让这座城市越来越好。
关于主理人
吴晓冬，有着17年的杭州房地产观察经验，曾担任过杭州市房地产业协会副秘书长，原《青年时报》房产新闻部主任、原钱江频道《地产时间》运营总监、原都快交通91.8融媒体部主任等。
现任公众号《晓冬说房》主理人，“杭州语轩”抖音号主理人，多家官方媒体房产评论员。
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责任编辑/清风
统筹/朵拉 监制/吴晓冬
北京恒都（杭州）律师事务所高级律师 舒军律师
